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Anlagen | 07.03.2019

Aus IZ10/2019, S. 12

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Empira-Gruppe
  • Personen:
    Lahcen Knapp
  • Finanzprodukte:
    Empira Residential Invest
  • Immobilienart:
    Wohnen, Logistik, Büro

Kreditfonds via Joint Venture

Quelle: Empira, Urheber: Lahcen Knapp
Empira-Chef Lahcen Knapp richtet sich mit seinem Kreditfonds an Bauträger und Projektentwickler aus Deutschland.

Quelle: Empira, Urheber: Lahcen Knapp

Die Schweizer Empira bringt pünktlich zur Mipim einen Kreditfonds heraus. Es ist ein Joint-Venture-Modell zwischen einer Mezzaninefinanzierung und einer festen Beteiligung an Projektentwicklungen. Empira-Chef Lahcen Knapp erklärt das Hybridprodukt und spricht unter anderem über Zukunftsstrategien, den Kreditfondsmarkt und einen Wohnprojektfonds.

Immobilien Zeitung: Herr Knapp, wie viele Fonds haben Sie derzeit aktiv im Portfolio?

Lahcen Knapp: Insgesamt fünf Fonds und drei unregulierte Vehikel. Derzeit sind es drei Kreditfonds sowie Wohnimmobilienbestände in Deutschland und Österreich.

IZ: Wollen Sie weiter ausschließlich in Wohnen investieren?

Knapp: Wir investieren jetzt auch verstärkt in den Gewerbebereich - insbesondere Büro. Hier ist die Nachfrage deutlich gewachsen. Nicht zuletzt durch die Umwidmung von Gewerbe- in Wohnimmobilien sind die Büroleerstände deutlich zurückgegangen. Gleichzeitig steigt der Bedarf. Logistik soll im Laufe des Jahres hinzukommen.

IZ: Sie betreuen ausschließlich institutionelle Investoren und bringen aktuell zwei Fonds auf den Markt. Stehen Sie dort nicht in einer erheblichen Konkurrenzsituation?

Knapp: Wir sehen insbesondere bei Kreditfonds nur eine geringe Konkurrenzsituation am Markt. Das Volumen von relevanten Kreditfonds in Deutschland liegt bei höchstens 6 Mrd. Euro. Im Vergleich zum Gesamtkreditmarkt ist das nur eine verschwindend geringe Zahl. Darüber hinaus betreuen wir viele Bestandskunden. Mit unserem Projektentwicklungsfonds dürften wir zu den ersten Anbietern gehören.

IZ: Was passiert bei einem Anstieg des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank? Werden institutionelle Anleger dann weniger Geld in relativ riskante Kreditfonds stecken?

Knapp: Ich denke, dass ein Zinsanstieg auf 2% bis 3% sogar eher die Nachfrage nach Kreditfonds beschleunigen würde, da unsere Mezzaninezinsen im Vergleich zu Banken deutlich attraktiver werden.

IZ: Kommen wir zu Ihren neuen Produkten: Sie haben vor einigen Wochen einen Wohnprojektentwicklungsfonds gestartet. Was war Ihre Intention?

Knapp: Wir haben uns gefragt, wie es heute noch möglich ist, in den sieben Top-Städten an Bestandsimmobilien zu gelangen, ohne extrem hohe Preise zu bezahlen und Renditen unter 3% in Kauf nehmen zu müssen. Wir haben festgestellt, dass bei einigen Projektentwicklern die Margen ein wenig gestiegen sind. Früher hat ein Entwickler, wenn er ein Objekt via Forward-Deal verkauft hat, eine Mietgarantie gegeben. Das gibt es heute nicht mehr, da der Ankaufsdruck zu hoch ist. Bei 15% bis 20% liegt die Gewinnmarge. Früher hat ein Makler maximal 1% Provision genommen. Heute sind es 5% bis 7%. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer und schon haben Investoren weiche Kosten von etwa 30% bis 35% des Kaufpreises. Wir haben uns gefragt, ob man diese Kosten nicht minimieren kann. Das Konzept des Fonds ist es, externe Dienstleister möglichst auszuschließen. Wir kaufen die Grundstücke mit Baurecht, bauen sie selbst und halten sie im Bestand. Der Marktwert ist dabei deutlich höher. Wir schaffen uns damit unsere Anlageimmobilie selbst.

IZ: Sie nennen dies "Develop-and-hold-Strategie". Ist das nicht teuer für Sie?

Knapp: Nein. Die Projektentwicklungskosten sind identisch. Wir haben zwar einen gewissen Managementaufwand. Dafür haben wir aber schon in der Planungs- und Bauphase größtmöglichen Einfluss auf die Performance und damit die Chance auf eine attraktive Rendite. Zwischen uns und dem Investor besteht dabei Interessengleichheit.

IZ: Investieren Sie für diesen Fonds ausschließlich an den A-Standorten?

Knapp: Ja. Im Gegensatz zu unseren Investments in Bestandsimmobilien. Da fahren wir eine sogenannte "ABBA"-Strategie. Die Konkurrenz ist in diesem Bereich allerdings hoch. Wobei wir für den Empira Residential Invest auch eher in die typischen Wohnlagen der A-Städte gehen. Die Grenzen zwischen A- und B-Lagen verschwimmen hier ohnehin immer mehr.

IZ: Wie ist die Resonanz auf den Fonds?

Knapp: Er ist schon weitgehend gezeichnet. Das ging recht schnell. Wir sprechen, bevor wir einen Fonds auflegen, ausführlich mit unseren institutionellen Investoren. Hier kristallisiert sich meist bereits ein großes Interesse heraus.

IZ: Pünktlich zur Mipim starten Sie einen neuen Kreditfonds, der ein Joint-Venture-Modell enthält. Was steckt genau dahinter?

Knapp: Der Fonds vereinigt sozusagen zwei Teile in einem. Zum einen gibt es einen Mezzaninekapitalanteil, der relativ niedrig verzinst wird, und zum anderen eine feste Beteiligung an den jeweiligen Projektentwicklungen. Das Volumen liegt bei 500 Mio. Euro. Da der Fonds selbst Gesellschafter der Projektgesellschaft wird, unterscheidet er sich wesentlich von klassischen Mezzaninekreditfonds. Der Fonds erhält vorab eine Verzinsung von etwa 7% auf sein eingesetztes Kapital. Investoren profitieren so von einer regelmäßigen Verzinsung und partizipieren zugleich an der Wertschöpfung, während Projektentwickler Zugang zu vergleichsweise günstigem Mezzaninekapital erhalten.

IZ: Wie hoch sind der jeweilige Gewerbe- und der Wohnanteil?

Knapp: Hauptsächlich finanzieren wir über den Fonds große Quartiersentwicklungen ab einem Projektvolumen von 150 Mio. Euro. Darunter sind viele gemischt genutzte Quartiere. Die klare Trennung ist gar nicht mehr gegeben.

IZ: Planen Sie in naher Zukunft die Auflage weiterer Fonds oder neue Projekte?

Knapp: Ja, wir planen im Verlauf der zweiten Jahreshälfte einen Projektentwicklungsfonds für bestehende Bürogebäude in den sieben Toplagen und einen Landentwicklungsfonds. Wir kaufen dafür mit reinem Eigenkapital ehemalige Gewerbeareale oder weitere Areale, die sich wohnwirtschaftlich umnutzen lassen, und verkaufen diese mit einer entsprechenden Wertsteigerung.

IZ: Herr Knapp, vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Daniel Rohrig.

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