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Märkte | 07.03.2019

Aus IZ10/2019, S. 11

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Deutsche Top-Hotelstandorte geraten bald unter Druck

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig
Der Hotelmarkt in den deutschen Metropolen (hier das Taschenbergpalais Kempinski in Dresden) muss in Zukunft viele neue Touristen anlocken.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig

Das Transaktionsvolumen am deutschen Hotelmarkt war 2018 zwar mit 4 Mrd. Euro auf einem hohen Niveau. Auch die Übernachtungszahlen steigen, und das seit mittlerweile zehn Jahren. Doch die Projektpipelines sind noch so gut gefüllt, dass die Top-Standorte künftig unter einen gewaltigen Erfolgsdruck geraten könnten. Investitionsentscheidungen sollten sorgfältig geprüft werden, sagt eine Untersuchung von Engel & Völkers. Ein großer "Verdrängungswettbewerb" werde die Märkte in den Metropolen bestimmen.

Der Hotelmarktreport Deutschland 2019, erstellt von Engel & Völkers in Kooperation mit HQ plus und Fairmas, kann nahezu durchgehend mit guten Werten aufwarten. Alles ist auf Wachstumskurs, und das nun bereits im zehnten Jahr in Folge. Das zusätz-liche Angebot durch fertiggestellte Projektentwicklungen wird bislang von der steigenden Nachfrage absorbiert. Doch bald könnte ein Wendepunkt erreicht sein, sagt Andreas Ewald, geschäftsführender Gesellschafter bei Engel & Völkers Hotel Consulting, voraus. Die weiterhin gut gefüllten Pipelines setzten die Standorte unter Druck.

Beispiel Frankfurt: Die Stadt hat 2018 erstmals die 10-Mio.-Marke bei den Übernachtungsgästen geknackt. Sie müsste aber bis 2021 auf 11,6 Mio. Übernachtungen kommen, um ein Auslastungsniveau von derzeit 69% aufrechterhalten zu können. Das trifft auch auf die Standorte Köln, Hamburg, München und Düsseldorf zu. Und ein Faktor kommt hinzu: Gewerbliche Wohnprojekte an der Schnittstelle zwischen Wohnen und Hotels, Beispiel Smartments, treten zunehmend in Wettbewerb zu den klassischen Hotelkonzepten. Das fürchtet die Branche offenbar mehr als die Konkurrenz durch Airbnb, Wimdu und Co. Nur 18% der Betreiber sehen laut Report Marktrisiken durch diese Sharing-Economy-Anbieter.

Die Übernachtungszahlen der Hotels steigen aber derzeit noch in allen deutschen Metropolen. An der Spitze steht im Jahr 2018 Berlin mit 32,7 Mio. und einem Plus von 5% gegenüber dem Vorjahr. Den größten Zuwachs verzeichnet München mit satten 17,2 Mio. Übernachtungen (+10%). Ganz leichte Schwächen bei der Zimmerauslastung zeigen Hamburg und Düsseldorf.

Das Transaktionsvolumen auf dem Hotelmarkt summierte sich 2018 auf knapp 4 Mrd. Euro und ist somit auf Vorjahresniveau. Der Fokus liegt auf Einzeltransaktionen mit einem Anteil von 80% (+18%). Mehrere großvolumige Einzeltransaktionen prägten dabei das vergangene Jahr. Dazu gehörte die Veräußerung des Hilton Hotels Berlin und des Bristol Hotels am Kurfürstendamm ebenso wie die des Leonardo Royal Hotels in München. Die Spitzenrendite in den Top-Märkten in Deutschland hat sich im vergangenen Jahr erneut verringert und notiert bei 3,8%. Ein Renditepremium von rund 50 bis 100 Basispunkten im Vergleich zu anderen Asset-Klassen werde laut Report jedoch noch erzielt. Die Produktknappheit prägte auch 2018 den Markt und führte zu weiter sinkenden Portfolioverkäufen sowie einem steigenden Anteil der Projektentwicklungen. Für 2019 erwartet der Report ein ähnliches Niveau des Transaktionsvolumens.

Dass die seit rund zehn Jahren währende Boom-Phase bislang nicht in vollem Umfang in den Hotelbetrieben ankommt, zeigt sich an einem seit 2014 stagnierenden RevPAR (Revenue per available room, der Erlös pro verfügbarem Zimmer). Mit aktuell 97 Euro erreicht dieser in München weiterhin den mit Abstand höchsten Wert aller deutschen Städte, eine Steigerung analog zur Nachfrage konnte in den letzten fünf Jahren allerdings nicht registriert werden.

Zu erwarten ist eine anhaltende "Betreiberkonsolidierung", sagt die Analyse von Engel & Völkers. Das kann auch heißen, dass lokale Hoteldirektoren verdrängt werden und sich ein Direktor künftig um mehrere Hotelbetriebe kümmert.

Auf den deutschen Markt kommen durch steigende Baukosten, weltweite politische Ungewissheiten und die gut gefüllten Projektpipelines große Her- ausforderungen zu. Neue Projekte und Businesspläne müssten sorgfältig überdacht werden, mahnt Engel & Völkers. Dies seien Entwicklungen, die alle West-Metropolen sowie Leipzig und Dresden betreffen könnten. Wobei Dresden, mutmaßlich wegen der von Touristen als abschreckend empfundenen Pegida-Aktivitäten, beim aktuellen Boom etwas hinterherhängt. Die Hotelmarktexperten sind jedenfalls sicher: "Ein Verdrängungswettbewerb in den Big 7 wird die Schwächeren aus dem Markt drängen."

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