Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 28.02.2019

Aus IZ09/2019, S. 7

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:

Die Coworker feiern auch 2019 weiter

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
Die Zapfanlage für das Bier nach Feierabend klingt wie ein Klischee, ist aber in einigen Coworkingcentern tatsächlich genauso obligatorisch wie ein Tischkicker.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

Satte 7% des Gesamtumsatzes am Bürovermietungsmarkt entfielen im vergangenen Jahr auf die Coworkingbranche. In den Toplagen der Großstädte sollen es sogar 16% gewesen sein. Und der Trend kennt nur eine Richtung - weiter nach oben. Dabei hilft die Flächenknappheit. Allerdings wächst auch die Konkurrenz und bei Vermietern zeichnet sich eine gewisse Zurückhaltung ab.

Bierchen gefällig? Diese Frage könnten sich Arbeitnehmer in immer mehr Büros in Deutschland stellen, wenn es auf den Feierabend zugeht. Zumindest dann, wenn die öffentliche Wahrnehmung von Coworkingcentern und deren Realität übereinstimmen. Denn auch wenn noch niemand gezählt hat, in wie vielen der flexiblen Bürostandorte tatsächlich das Klischee von der Zapfanlage gelebt wird, scheint doch eines unstrittig: Der Anteil von Coworking am Büroflächengesamtmarkt wird 2019 weiter steigen.

Stephan Leimbach, Leiter der Bürovermietung von JLL in Deutschland, beziffert die bislang in Deutschland von flexiblen Arbeitsplatzkonzepten belegte Bürofläche auf rund 700.000 m². "Für weitere 300.000 m² sind schon die Mietverträge unterschrieben. Das kommt jetzt nicht alles in diesem Jahr auf den Markt, aber der prozentuale Anteil von Coworking auf dem Büromarkt wird deutlich zunehmen", ist sich Leimbach sicher. Ähnlich urteilt Thomas Beyerle, Head of Group Research bei Catella, in einem Marktausblick des Unternehmens. Beyerle macht vor allem zwei Treiber dieser Entwicklung aus. Zunächst einmal "die Jagd nach Effizienzsteigerungen", die zum zentralen Thema der nächsten Jahre werde. Hinzu komme die Produktknappheit am Büroflächenmarkt. "Beide Faktoren beflügeln den Coworkingmarkt", sagt Beyerle.

Auch Leimbach glaubt, dass die angespannte Situation auf den Büromärkten einen Teil des Coworkingwachstums verursacht. "Wer heute halbwegs kurzfristig Raum für 100 Arbeitsplätze braucht, kommt zum Beispiel in Berlin kaum an einem Coworkingspace vorbei, weil es sonst fast nichts gibt", erklärt er. Doch den Mangel an verfügbaren Flächen besonders in den Innenstadtlagen der Metropolen bekämen gleichsam die Coworkinganbieter zu spüren, die auf der Suche nach Expansionsmöglichkeiten sind. "Auch die müssen mehr bezahlen als noch vor zwei Jahren. Und natürlich befeuern sie den Markt, indem sie mehr als klassische Mieter zu zahlen bereit sind. Welchen Anteil das an der Mietpreisentwicklung hat, kann man aber nicht beziffern."

Sandra Breuer, Geschäftsführerin des Beratungsunternehmens combine Consulting, kennt noch einen weiteren Grund für die hohe Nachfrage von Nutzerseite. "Arbeiten darf heute anders aussehen als noch vor ein paar Jahren. Das hängt damit zusammen, dass viele Unternehmen inzwischen verstanden haben, dass ein Arbeitstag aus vielen unterschiedlichen Tätigkeiten besteht. Und nicht für jede davon ist der Schreibtisch der perfekte Arbeitsort", sagt sie. Gestaltung und Design drückten die Haltung eines Unternehmens aus, hinzu komme die oftmals schwierige Suche nach Nachwuchskräften. "Das Büro muss heute nicht mehr so standardisiert sein wie in früheren Jahren. Mal ehrlich: Welcher 25-Jährige will denn in einer grauen und anonymen Bürozentrale arbeiten? Da spielt dann eine Rolle, dass eigentlich alle Unternehmen händeringend auf der Suche nach Mitarbeitern sind."

Für Vermieter sei es aus verschiedenen Gründen derzeit interessant, sich einen Coworkinganbieter in ihr Haus zu holen, erklärt Leimbach. "Die Anbieter wollen lange Mietvertragslaufzeiten von teilweise 15 Jahren und mehr. Und sie sind bereit, mehr als am Markt üblich dafür zu zahlen. Im Gegenzug muss ein Vermieter aber eben bereit sein, zu Beginn hohe Ausbaukosten-zuschüsse zu bezahlen. Zudem trägt er durch die langen Laufzeiten ein höheres Risiko", erläutert Leimbach. Zudem befürchteten klassische Vermieter mitunter, durch Coworking teilweise die Kontrolle über ihre Häuser zu verlieren. "Das kann man auch nicht ganz von der Hand weisen, da man ja nicht mehr weiß, welche Unternehmen letztlich als Coworkingnutzer im Hause sind", meint Leimbach.

All dies habe inzwischen zu einer gewissen Zurückhaltung geführt. "Die meisten Vermieter haben für sich eine Quote festgelegt. Mehr als 20% Coworking wollen die wenigsten im Portfolio haben - einfach deshalb, weil eben noch niemand weiß, was in einer Krise passieren wird." Andererseits suchten klassische Mieter durchaus die Nähe zu Coworkingspaces. "Das kann dafür sprechen, einen Teil der Flächen in einem Bürohaus an einen der Anbieter zu vergeben und so die Attraktivität des Standorts im Gesamten zu erhöhen", sagt Leimbach.

Doch mit dem Erfolg des Konzepts Coworking tauchen für die Anbieter neue Konkurrenten auf. Ein Trend, der jetzt begonnen habe und laut Leimbach sicherlich noch zunehmen wird, ist das White-Label-Coworking. "Der Vermieter will von einer Coworkingfläche in seinem Gebäude profitieren, sich aber keinen externen Anbieter dafür ins Haus holen. Der Vermieter stellt dann die Fläche und sucht sich einen Dienstleister, der die Bewirtschaftung als Coworkingspace übernimmt", erklärt Leimbach.

Hinzu kommt, dass der Coworkingboom und die ungebrochen hohe Nachfrage nach den flexiblen Arbeitsplatzlösungen bisher klassisch ausgerichtete Vermieter dazu bringen könnte, sich ebenfalls neu zu orientieren. "Wer flexibel agieren kann, sollte es tun. Wer kürzere Mietzeiten anbieten kann - und das gern zu einem deutlich höheren Mietpreis -, kann Kundengruppen gewinnen, die momentan nur von Coworkinganbietern bedient werden", erklärt er. Ebenso könnten Vermieter über vereinfachte Mietverträge, fertig und kreativ ausgebaute Büroflächen oder "All-inclusive"-Mietmodelle nachdenken. "Einfachheit ist ein wichtiges Argument für eine Entscheidung zugunsten von Coworking, und die Nachfrage ist auf jeden Fall vorhanden."

Über eines sollte der wohl 2019 weiter ungebrochene Trend hin zu Arbeitsplatzkonzepten mit flexiblen Vertragsmodalitäten allerdings nicht hinwegtäuschen: Noch immer ist Coworking ein vergleichsweise kleines Phänomen, setzt man es in Relation zum Gesamtmarkt. Catella geht davon aus, dass Coworkingflächen in diesem Jahr einen Anteil von lediglich etwa 4,8% gemessen am Büroflächengesamtmarkt in Deutschland ausmachen werden.

Im aktuellen Städteranking von Catella führt die Bundeshauptstadt Berlin, wenig überraschend, mit 103 Coworkingspaces die Rangliste in Deutschland an. Auf den Plätzen folgen mit weitem Abstand Frankfurt mit 43 Standorten und Hamburg mit immerhin noch 37. Im europäischen Vergleich wird allerdings mehr als deutlich, wie sehr das Angebot in Deutschland noch immer in den Kinderschuhen steckt. Die europäische Rangliste wird angeführt von London mit 257 Standorten, gefolgt von Barcelona (164) und Madrid mit 157.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!