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Märkte | 21.02.2019

Aus IZ08/2019, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Bochums Büromarkt zieht mit dem von Dortmund gleich

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Bochums Büromarkt boomt. Hier das Exzenterhaus, das auf einem Weltkriegsbunker errichtet wurde.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Bochum/Dortmund/Duisburg. Es ist ein bisschen so, als hätte der Zweitligist VfL Bochum ein Unentschieden gegen die eigentlich überlegenen Dortmunder Borussen aus der ersten Bundesliga erzielt: Im vergangenen Jahr wurde auf dem Bochumer Büromarkt genauso viel Fläche abgesetzt wie auf dem der Westfalenmetropole.

Das vergangene Jahr war auf vielen Büromärkten des Landes wieder ein Rekordjahr. Das sich verknappende Angebot in diesem Segment dürfte so manche Unterschrift unter die Mietverträge beschleunigt haben. Angesichts dieses Feuerwerks der Rekorde könnte dabei eine Superlative beinahe unter den Tisch fallen: das Top-Ergebnis, das der vergleichsweise kleine Markt von Bochum 2018 hingelegt hat.

Auf einen Büroflächenumsatz von rund 76.000 m² kommt das Maklerhaus Cubion aus Mülheim an der Ruhr in seinem Bericht über Bochum. Damit liegt der Wert deutliche 42% über dem langfristigen Durchschnitt dieses Teilmarkts. Und nur ein einziges Mal fand bislang mehr Bürofläche in Bochum Abnehmer als im vergangenen Jahr.

Der Gesamtumsatz setzt sich dabei aus einer reinen Vermietungsleistung von rund 66.000 m² und etwa 10.000 m² zusammen, die von Eigennutzern belegt wurden. Die vermieteten 66.000 m² Bürofläche wiederum stellen einen absoluten Rekordumsatz in der Stadt dar.

Zum hervorragenden Ergebnis von 2018 trug im Wesentlichen ein Großabschluss über rund 15.000 m² bei: Die Stadt unterzeichnete einen Vertrag im Projekt Viktoria-Karree. Das wird die HBB an der Stelle des bisherigen und asbestverseuchten Justizzentrums gegenüber dem Husemannplatz errichten. Neben Büroflächen wird es ein Einkaufszentrum, ein Fitnesszentrum und ein Hotel beherbergen. Das etwa 150 Mio. Euro schwere Projekt kommt auf rund 40.000 m², von denen ein Viertel Handelsfläche sein sollen. Zudem ist noch eine zweigeschossige Tiefgarage mit 500 Pkw-Stellplätzen geplant. Die HBB kündigt die Fertigstellung des Viktoria-Karrees für das Jahr 2021 an.

Weitere große Büromarktabschlüsse gab es über rund 7.000 m² mit dem Onlinehändler Babymarkt.de und über rund 5.700 m² mit der Ruhr-Universität. Diese beiden Transaktionen fanden interessanterweise im selben Gebäude statt, nämlich in dem aus der Fernsehberichterstattung bekannten Verwaltungsgebäude des ehemaligen Opelwerks am Opelring 1. Die Immobilie gehört mittlerweile der Aachener Landmarken, die es umfassend sanieren wird und unter dem Namen O-Werk vermarktet.

Zwei weitere größere Abschlüsse verzeichneten Projekte von Harpen Immobilien. So unterzeichnete Scisys einen Vertrag über rund 2.900 m² und damit die gesamte Fläche des office 51°7 in der Alten Wittener Straße 52. Brock Kehrtechnik bekommt von Harpen einen Büroneubau am Arnoldschacht erstellt, der rund 2.700 m² Mietfläche bieten wird.

So erfreulich diese vergleichsweise vielen großen Mietvertragsabschlüsse waren, insgesamt wurden 2018 nur 16 Kontrakte zwischen 500 m² und 3.000 m² unterzeichnet. Die mit knapp 80% ganz überwiegende Mehrheit entfiel auf Flächen, die kleiner als 500 m² waren. Insgesamt kam der Bochumer Büromarkt 2018 auf 91 Mietvertragsabschlüsse, nach 96 im Vorjahr.

Ebenfalls typisch für die Ruhrgebietsstädte ist die geringe Spitzenmiete, die sich in Bochum erzielen lässt. Gerade einmal 13,50 Euro/m² waren im vergangenen Jahr maximal möglich. Die gewichtete effektive Durchschnittsmiete lag mit 10,59 Euro/m² auf einem Niveau, das kaum Neubauten möglich macht. Immerhin - im Vorjahr lag die Durchschnittsmiete mit 8,73 Euro/m² noch viel niedriger. Der Anstieg im Jahr 2018, so heißt es bei Cubion, sei auf die vielen Verträge in Neubauobjekten zurückzuführen.

Deutlich gesunken ist hingegen die Leerstandsquote. Sie lag zum Jahreswechsel in Bochum bei nur noch 2,9%, nach 3,2% im Vorjahr. Für das laufende Jahr rechnen die Mülheimer Makler darum auch eher mit einem Rückgang des Umsatzes in Bochum - es sei denn, einige Unternehmen entscheiden sich für spannende Neubauprojekte.

Mit rund 78.000 m² Büroflächenumsatz verzeichnete Dortmund einen Rückgang von 11% im Vergleich zum Vorjahr. Auch der Zehnjahresschnitt wurde nach Berechnungen des Maklerhauses BNPPRE um etwa 8% verfehlt. "Grundsätzlich ist anzumerken, dass viele Mietgesuche mangels geeigneter Flächen nicht umgesetzt werden konnten", heißt es von BNPPRE.

So stehen in der drittgrößten nordrhein-westfälischen Stadt nur noch rund 71.000 m² Bürofläche leer, ein weiterer Rückgang um 25% gegenüber dem Vorjahr. Der Leerstand bei modernen Flächen ging sogar um 42% auf rund 11.000 m² zurück. Mit einer Leerstandsquote von 2,4% kann Dortmund als voll vermietet gelten. Trotzdem schnappen die Vermieter bei ihren Preisforderungen nicht über. Zwar stieg die Spitzenmiete im Verlauf des letzten Jahres an, doch mit aktuell rund 15 Euro/m² ist sie noch als niedrig zu bezeichnen. Die Durchschnittsmiete liegt mit 10,71 Euro/m² auf eher bescheidenem Niveau.

Apropos bescheiden: Wenig zu lachen hatten auch die Teilnehmer auf dem Duisburger Immobilienmarkt im vergangenen Jahr. In der westlichsten Großstadt des Reviers liegt die Leerstandsquote auf demselben Niveau wie in der östlichsten: Mit 2,5% befindet sich Duisburg wie Dortmund in der Riege der Standorte, die voll vermietet sind.

Nach Erhebungen von Cubion wurden 2018 in Duisburg 52.000 m² auf dem Büromarkt umgesetzt. Das sind rund 5% weniger als im Vorjahr. Der Anteil der Fremdvermietung mit 46.000 m² war zudem rund 4% geringer als im Jahr zuvor. Sowohl das Gesamtergebnis auf dem Duisburger Büromarkt als auch der reine Vermietungsanteil lag im Jahr 2018 rund 16% unter dem Zehnjahresschnitt (62.000 m² bzw. 51.000 m²). Dennoch bewertet Markus Büchte, Vorstand der Cubion, das Vermietungsergebnis "in Anbetracht der äußert knappen Angebotsreserven als beachtlich". Der größte Mietvertrag des Jahres wurde mit rund 5.600 m² im Five Boats in der Schifferstraße 92-100 abgeschlossen. Zudem wurde die Immobilie 2018 für rund 65 Mio. Euro an die Süddeutsche Krankenversicherung verkauft.

Wie auch in den anderen Revierstädten ist das Duisburger Mietniveau bescheiden: Die Spitzenmiete lag 2018 bei 14 Euro/m², die Durchschnittsmiete bei 9,52 Euro/m². Angesichts des kaum noch vorhandenen Angebots sind die Aussichten in Duisburg für 2019 eher düster.

Transaktion: Bochum, Viktoriastraße 10

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