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Recht | 21.02.2019

Aus IZ08/2019, S. 12

Von Annalena Benz

In diesem Artikel:

Reservierungsgebühr in Makler-AGB darf nicht zu hoch sein

Maklerrecht. Übersteigt das in AGB aufgeführte Reservierungsentgelt für eine Immobilie 10% der Maklerprovision, wird der Kaufinteressent unangemessen benachteiligt. Eine so hohe Gebühr muss außerdem beurkundet werden.

AG Wittmund, Urteil vom 7. Juni 2018, Az. 4 C 17/18

DER FALL

Quelle: Beiten Burkhardt
Annalena Benz.

Quelle: Beiten Burkhardt

Die Kläger interessierten sich für den Erwerb eines Wohnhauses und schlossen im Juni 2016 eine Reservierungsvereinbarung mit der Maklerin, die mit dem Verkauf beauftragt war. Die verpflichtete sich, das Objekt gegen Zahlung von 1.190 Euro bis zum 1. August 2016 zu reservieren. Zu einem Kaufvertrag kam es nicht, und die Kläger forderten von der Maklerin das Reservierungsentgelt zurück.

DIE FOLGEN

Die Klage hatte Erfolg. Das Gericht bestätigte den Rückforderungsanspruch der Kaufinteressenten, weil die Reservierungsvereinbarung aus zwei Gründen unwirksam ist: Erstens wurde sie nicht notariell beurkundet. Beurkundet werden müssen im Grundsatz Verpflichtungen zum Eigentumserwerb, typischerweise Grundstückskaufverträge (§ 311 b BGB), darüber hinaus allerdings auch Vereinbarungen, die nur mittelbar zum Erwerb verpflichten, z.B. weil sie aufgrund der Höhe des Bindungsentgelts Druck zum Erwerb ausüben. Die Rechtsprechung zieht hier bisher regelmäßig die Obergrenze für das Reservierungsentgelt bei 10% der Maklerprovision. Dem folgt auch das AG Wittmund. Die vereinbarte Reservierungsgebühr lag bei 11,43% der Provision und überstieg diese Grenze - wenn auch nur um 148,75 Euro. Daher war sie nach Auffassung des Gerichts beurkundungsbedürftig. Zweitens handelte es sich bei der Reservierungsvereinbarung um eine allgemeine Geschäftsbedingung, die die Kaufinteressenten unangemessen benachteiligte, da sie keine gleichwertige Gegenleistung erhielten. Denn die Vereinbarung wurde nur zwischen den Interessenten und der Maklerin geschlossen. Daher wäre der Eigentümer grundsätzlich nicht daran gehindert gewesen, die Immobilie während der Reservierungsfrist an einen Dritten zu verkaufen.

WAS IST ZU TUN?

Bei Reservierungsvereinbarungen mit Verbrauchern sollte das Reservierungsentgelt in allgemeinen Geschäftsbedingungen, d.h. sofern die Gebühr von Seiten des Maklers vorgegeben wird, 10% der vereinbarten Maklerprovision nicht übersteigen. Auch eine nur geringe Überschreitung beinhaltet das Risiko, dass die Vereinbarung insgesamt unwirksam wird. Das hat dann zur Folge, dass die Gebühr zurückgefordert werden kann. Vor allem in Fällen, in denen die Höhe der Maklerprovision noch nicht verbindlich vereinbart wurde bzw. noch veränderbar ist, sollte eine ausdrückliche Beschränkung des Reservierungsentgelts auf 10% der Provision aufgenommen werden. Ob eine solche starre Obergrenze auch bei Unternehmern als Kaufinteressenten angenommen werden kann, bleibt abzuwarten, kann jedoch nicht ausgeschlossen werden. Daher sollte diese Grenze auch bei Reservierungsvereinbarungen mit Unternehmern beachtet werden. (ahl)

Rechtsanwältin Annalena Benz von Beiten Burkhardt

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