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Digitales | 21.02.2019

Aus IZ08/2019, S. 6

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    iFunded
  • Personen:
    Michael Stephan

Matchingportal für Banken und Entwickler

Quelle: iEstate GmbH
Michael Stephan, Gründer und CEO von iFunded, möchte über seine Plattform Projektentwickler und Banken zusammenführen.

Quelle: iEstate GmbH

Vor zweieinhalb Jahren ist iFunded aus Berlin eigentlich als reine Crowdinvestingplattform gestartet. Nach und nach stellt sich das Unternehmen aber breiter auf. Die neueste Idee: eine Online-Plattform zur Bankenfinanzierung für Projektentwickler.

Immobilien Zeitung: Herr Stephan, wie sind Sie auf die Idee gekommen, Banken und Projektentwickler auf Ihrer Platform gezielt zusammenzuführen?

Michael Stephan: Wir bringen schon seit Mitte des vergangenen Jahres institutionelle Anleger mit Immobilienentwicklern zusammen und haben uns personell verstärkt. Bislang haben wir meist Mezzanine-Finanzierungen und seit kurzem auch Junior-Tranchen, also gesicherte Darlehen an Immobilienentwickler, vermittelt. Und bei vielen Aktionen waren dabei bereits Banken involviert. Wir wollen ein vollwertiger Lösungsanbieter für Immobilienfinanzierungen werden. Einige Kreditinstitute haben uns darüber hinaus auch direkt angesprochen, ob wir nicht Zugang zu Projekten hätten, die sie eventuell finanzieren möchten.

IZ: Aber Sie sind doch eigentlich Anbieter von alternativen Finanzierungen. Haben Sie keine Bedenken , dass sich eine Zusammenarbeit ausgerechnet mit Banken, also klassischen Finanzierern, beißen könnte? Verwischt das in der Außendarstellung nicht zu sehr?

Stephan: Nein, wir haben keine Bedenken. Es sind unterschiedliche Interessengruppen mit unterschiedlichen Möglichkeiten. Wir unterscheiden daher auf unserer Startseite im Internet gleich zwischen institutionellen und privaten Anlegern. Unser neues Angebot ermöglicht es beispielsweise Banken, über unsere Plattform schon vorqualifizierte Projekte kennenzulernen, die wir im Rahmen unserer Vermittlungstätigkeit bereits mit unserem Research-Team durchgecheckt und bewertet haben. Wir halten uns dabei ganz eng an die marktüblichen Prüfmechanismen. Wir fordern die gleichen Unterlagen, Gutachten und Bewertungen an.

IZ: Kreditinstitute haben doch aber ganz andere gesetzliche Standards und Vorgaben.

Stephan: Wir verlangen die gleichen Eigenkapitalquoten, den gleichen Track-Record. Das ist alles sehr ähnlich zu den Bankenprozessen. Die Daten könnten im Prinzip einfach überspielt werden. Die Institute müssen also mit ihren Prozessen sozusagen nicht bei Adam und Eva anfangen. Wir planen deshalb, das Reporting in der Phase nach der Kreditgewährung für die Banken zu vereinfachen und stärker digital aufzubereiten.

IZ: Aber die Projektentwickler kommen doch mit konkreten Finanzierungswünschen ohnehin oft direkt auf die Banken zu, oder? Wird iFunded in diesem Prozess wirklich gebraucht?

Stephan: Es gibt einerseits Entwickler mit einem ausgereiften Bankennetzwerk, aber andererseits auch solche, die bislang nur mit einem oder zwei Instituten zusammengearbeitet haben. Auch stoßen häufiger Banken aus Österreich und der Schweiz mit etwas anderen Rahmenkonditionen auf den hiesigen Markt, zu denen die Entwickler bislang keinen Kontakt hatten. Der Entwickler bekommt nun bei uns einen Zugang zu einem größeren Datennetzwerk. Er kann so auch über seine Hausbank hinaus Zugang zu einer Vielzahl an Konditionen und einer Palette an Rahmenbedingungen erhalten. Er kann seine Finanzierung möglicherweise flexibler, günstiger und vor allem schneller darstellen, als wenn er unseren digitalen Zugang nicht hätte.

IZ: Ist das neue Angebot schon online?

Stephan: Im Prinzip ja, es ist nur noch nicht alles elektronisch abgebildet. Die Projektentwickler können aber bereits Anfragen stellen. Die Banken haben schon jetzt einen digitalen Datenzugang. Der ist aber noch nicht so ausgereift, dass sie ihre Datensammlungen direkt in eine Schnittstelle einspielen können. Jede Bank benutzt abweichende Systeme. Wir rechnen im zweiten Quartal dieses Jahres mit einer vollständigen digitalen Abbildung.

IZ: Ist iFunded das einzige Unternehmen, das eine derartige Schnittstelle anbietet?

Stephan: "Offline" gibt es schon lange diverse Anbieter auf dem Markt. Digital sind wir meines Wissens die einzige Plattform dieser Art in Deutschland.

IZ: Wohin geht ihre aktuelle Planung? Wie viel Volumen möchten Sie in diesem Jahr vermitteln?

Stephan: Konkret möchte ich dazu derzeit noch nichts sagen. Die Senior-Tranchen beginnen bei etwa 10 bis 20 Mio. Euro.

IZ: Sie bieten mittlerweile etwa seit zweieinhalb Jahren Crowdinvesting an. Hat sich das Geschäft ihrer Meinung nach bisland wirklich gelohnt?

Stephan: Crowdinvesting ist mittlerweile bei den Projektentwicklern angekommen und ist auch allgemein reifer geworden. Die Gesamtfinanzierungsvolumina sind insgesamt zwar gestiegen, ich würde aber sagen, da ist noch viel Luft nach oben. Wir stellen uns aber darüber hinaus ganz bewusst immer breiter auf. Die Senior-Tranchen sind nun auch ein ganz wesentlicher Teil. In einem ambitionierteren Marktumfeld, in dem es in naher Zukunft auch wieder zu steigenden Zinsen kommen kann, halten wir es für wichtig, den Anlegern auch besicherte Finanzierungen anzubieten. Wir kooperieren hierzu mit einer Bank, um auf diese Weise auch neue, sicherheitsbewusstere Anlegerkreise anzusprechen. Wir haben damit im vierten Quartal vergangenen Jahres begonnen, seither ein gutes Feedback erhalten und forcieren das Geschäft weiter. Das Geschäft ausschließlich mit unbesicherten Forderungen ist letztlich nur ein sehr kleines Feld.

IZ: Wird es ihrer Meinung nach in naher Zukunft zu Konzentrationsprozessen bei den deutschen Crowdinvesting-Anbietern kommen?

Stephan: Die eine oder andere Plattform ist mittlerweile von der reinen Vermittlung abgerückt und hat sogar angefangen, eigene Portfolios aufzubauen. Ich sehe das allerdings ein bisschen kritisch. Denn wie kann ich auf einem Markt gleichzeitig sowohl als unabhängiger Vermittler als auch mit eigenen Produkten auftreten? Das passt nicht recht zusammen. Außerdem sind bereits sehr viele Akteure mit eigenen Portfolios auf dem Markt. Es wird weitere Spezialisierungen geben, die eine oder andere kleine Plattform wird vom Markt verschwinden. Es ist noch viel Potenzial im Markt. Wir haben hierzulande sehr anspruchsvolle und sehr konservative Kleinanlegergruppen. Man braucht einen langen Atem.

IZ: Herr Stephan, vielen Dank für das Gespräch.

Das Interview führte Daniel Rohrig.

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