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Märkte | 21.02.2019

Aus IZ08/2019, S. 3

Von Christine Rose

In diesem Artikel:

Zwei große Deals eröffnen das Jahr der "aggressiven Käufer"

Quelle: Pixabay, Urheber: Piro4D
Werden die BGP-Gruppe und das Akelius-Portfolio verkauft, wechseln auch etliche Wohnungen in Köln den Eigentümer.

Quelle: Pixabay, Urheber: Piro4D

Zwei großvolumige Wohninvestmentdeals könnten in Kürze abgeschlossen werden: ZBI und Union Investment verhandeln über den Kauf der BGP-Gruppe, die Deutsche Wohnen will ihren Bestand um 2.800 Einheiten von Akelius aufstocken. Im Markt wird das Portfolio der Schweden als "sehr gut", jedoch "aberwitzig" teuer bewertet, die BGP-Gruppe dagegen skeptisch gesehen.

Der Verkauf des Century-Portfolios an den dänischen Staatsfonds PFA scheint in den Köpfen von Investoren etwas in Bewegung gebracht zu haben. Industria hatte gut 3.600 Wohnungen mitsamt Entwicklungspotenzial und damit das Gesamtportfolio eines offenen Spezialfonds im vergangenen Jahr für etwa 1,2 Mrd. Euro veräußert. Zu einem Kaufpreisfaktor von 36. "Seither überlegen einige, die nach der Finanzkrise Fonds aufgelegt oder die Value-add-Bestände Richtung Core gemanagt haben, Gewinne zu realisieren", sagt Konstantin Lüttger, Wohninvestmentchef bei CBRE Deutschland.

Das schwedische Unternehmen Akelius brachte im vergangenen November ein Midsommar genanntes Portfolio mit etwa 2.800 Einheiten auf den Markt. Der Verkauf diene dazu, das Rating des Unternehmens von BBB auf BBB+ zu verbessern, erklärt Akelius-CEO Pål Ahlsén. Die Schweden nennen in Deutschland derzeit etwa 22.000 Wohnungen ihr Eigen, knapp 14.000 davon in Berlin. "Akelius ist sinnlich geworden angesichts des Preises, den das Century-Portfolio erzielte", sagt einer, dessen Unternehmen zunächst auf das Paket mitgeboten hatte. Es sei dann aber schnell vorbei gewesen, räumt er ein, der Preis sei den Vorstellungen davongaloppiert. Das zum Verkauf stehende Portfolio weiß er verteilt über Düsseldorf, Köln, Frankfurt, Mainz und Wiesbaden. Ein anderer Marktteilnehmer verweist darauf, dass Akelius sich mit dem Verkauf aus den Regionen Frankfurt und Köln/Düsseldorf zurückzieht. "Akelius will sich auf die größten Standorte konzentrieren."

Die Nachrichtenagentur Reuters will erfahren haben, dass Deutsche Wohnen das Rennen machen wird. Hart dementiert wird das aus deren Unternehmenszentrale auf Nachfrage nicht. Reuters zufolge soll es um einen Kaufpreis von etwa 750 Mio. Euro gehen. "Das wäre ein Multiplikator von 36 und scheint mir nicht unrealistisch", meint der einstige Mitbieter.

Das Portfolio hält er für ein "sehr gutes", die 750 Mio. Euro allerdings für "aberwitzig". Denn viel Entwicklungspotenzial gebe es - im Gegensatz zum Century-Portfolio - nicht. "Die Objekte sind eher innerstädtisch gelegen, also kaum mit Neubau zu ergänzen, und größtenteils saniert oder teilsaniert." Akelius selbst beziffert den Verkehrswert (Fair Value) der Immobilien zum Jahresende 2018 auf 574 Mio. Euro. Deutsche Wohnen würde also kräftig drauflegen. Und mit dem Kauf auf knapp 170.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten aufstocken.

Eine deutlich größere Hausnummer als das Akelius-Portfolio ist die BGP-Gruppe, über deren Verkauf Union Investment zusammen mit der ZBI Zentral Boden Immobilien Gruppe exklusive Verhandlungen führt. Dabei geht es Union Investment zufolge um die Unternehmensgruppe und das Wohnungsportfolio. Zahlen dazu nennt der Fondsanbieter nicht. Laut BGP-Website sind es rund 16.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie mehr als 250 Mitarbeiter an knapp 20 Standorten. Der Großteil des Bestands befindet sich demnach in Berlin, als weitere Schwerpunkte werden Köln, Kiel, Münster und Rendsburg genannt. Den Abschluss der Transaktion erwartet Union Investment fürs erste Halbjahr 2019.

Reuters meldet, es gehe um einen Kaufpreis von 2 Mrd. Euro. Das wären 800 Mio. Euro mehr, als beim letzten Verkauf der BGP-Gruppe im Jahr 2016 gezahlt worden sein sollen. Zwar meldete BGP vor einem halben Jahr, 100 Mio. Euro in den eigenen Bestand, in Wohnungskäufe und Neubau investieren zu wollen. Doch zumindest mit Blick auf die Anzahl der Einheiten ist das Portfolio seither nicht aufgestockt worden. Maklern und anderen Marktteilnehmern zufolge machte das Unternehmen auch nicht sonderlich durch Transaktionen auf sich aufmerksam. Berichtet wird lediglich vom Kauf von Erbbaugrundstücken, mit denen BGP eigenen Angaben zufolge die Erbbaurechtsquote im Portfolio gesenkt hat.

Hinter BGP steht der chinesische Staatsfonds CIC, der mit der Gruppe Ende 2016 wesentliche Teile des einst von Babcock & Brown in Deutschland zusammengekauften Wohnungsbestands erworben hatte. "Der Bestand war damals für uns uninteressant. Zu verstreut, etliche Erbbaugrundstücke", sagt der Geschäftsführer eines Berliner Unternehmens. "Wie Sauerbier" sei BGP vor dem Verkauf angeboten worden, erinnert sich der Unternehmenschef, der auch vom Akelius-Paket berichtete. Ihm zufolge waren am Portfolio oder zumindest an Teilen davon noch einige Investoren interessiert, "aber niemand wollte die Plattform". Zu schlecht strukturiert, wenig qualifiziertes Personal, hohe Fluktuation, so sein Urteil. Im Interview mit der Immobilien Zeitung vor einem halben Jahr sprach BGP-CEO Worna Zohari von Personalentwicklungsmaßnahmen und "einer Vielzahl von Prozessen", unter anderem die Organisation betreffend, die eingeleitet worden seien. Von der Plattform sagt nun Jörg Kotzenbauer, Leiter Konzernentwicklung von Union Investment und ZBI-Aufsichtsrat, es sei eine "hervorragend aufgestellte Plattform zur effizienten und nachhaltigen Bewirtschaftung von Wohnimmobilienbeständen".

Union Investment und ZBI haben sich im Jahr 2017 zusammengetan, seither einen offenen Publikumsfonds sowie einen offenen Spezial-AIF für Institutionelle aufgelegt - und kräftig investiert. Der Publikumsfonds umfasste zum Jahresende ein Immobilienvermögen von 1,4 Mrd. Euro, der Fonds für Institutionelle soll auf 1 Mrd. Euro kommen. Da braucht es Häuser, aber auch Mannschaft.

"Der Markt ist gerade sehr zweigeteilt", heißt es von verschiedenen Akteuren. "Auf der einen Seite aggressive Käufer, auf der anderen Seite eher vorsichtige Investoren, die jetzt die Früchte ernten."

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