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Märkte | 21.02.2019

Aus IZ08/2019, S. 1

Von Harald Thomeczek

In diesem Artikel:

Es gibt ein Leben ohne Warenhaus

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug
Wohl dem, der ein Warenhaus als Mieter hat. Aber auch nicht schlimm, wenn es auszieht.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Christoph von Schwanenflug

Die Chefs von Karstadt/Kaufhof schwören, um jedes Haus zu kämpfen. Doch an den Erhalt aller Filialen glaubt niemand. Der Handel mit Warenhäusern ist trotzdem - oder gerade deshalb - rege. Vermieter basteln für den Fall der Fälle ganz entspannt an Plan B.

Die Saller-Gruppe schmiedet längst an einer Alternative zum Warenhaus. Der Bestandshalter aus Weimar kaufte einem Fonds vor zwei Jahren das Kaufhof-Gebäude in der Ruhrgebietsstadt Witten ab. Dass der Mieter nach Ablauf des Mietvertrags mit überschaubarer Restlaufzeit ausziehen könnte, störte den Investor nicht: "Wir gingen beim Ankauf davon aus, dass dieses Objekt auch anderweitig eine Zukunft haben könnte", sagt Andreas Barth, der bei der Saller-Gruppe für Projektentwicklung zuständig ist. Klar sei schon damals gewesen: "Es kann nicht so bleiben, wie es ist."

Der Vermieter der Wittener Immobilie mit rund 6.000 m² Verkaufsfläche würde lieber heute als morgen ein Bekenntnis seines Mieters zum Standort hören, denn "wir sind eine Gesellschaft, die gern investiert". Doch bisher hält sich Kaufhof bedeckt. Daran hat auch der Zusammenschluss mit Karstadt - inklusive neuer, von Karstadt dominierter Führungsmannschaft - nichts geändert.

Quelle: Saller Bau GmbH
Der Projektentwickler, der die Kaufhof-Immobilie in Witten (Ruhrgebiet) gekauft hat, würde gerne Geld für einen Relaunch in die Hand nehmen. Kaufhof ziert sich noch mit einer klaren Ansage.

Quelle: Saller Bau GmbH

Ob sich Kaufhof unter den neuen Vorzeichen zutraut, in Witten "mit einem vernünftigen Relaunch neue Kunden zu gewinnen", ist unklar. Die Saller-Gruppe hat darum "sowohl ein Konzept mit als auch ohne Kaufhof in der Schublade", so Barth. Ein Ende der Hängepartie ist in Sicht: Der Mietvertrag läuft nicht mehr lange, bis Ende 2019 sollte Klarheit herrschen. Barth sieht in Witten Potenzial für ein Warenhaus, denn in der Handelslandschaft ringsum sei Kaufhof der einzige Händler, "der sich in dieser Breite und Kompaktheit darstellt. Ich könnte mir vorstellen, dass die Filiale in Witten keinen Riesenumsatz macht, aber im Plus liegt."

Vermieter tappen im Dunkeln

Ein klares Bekenntnis wünscht sich auch Michael Ehret, Geschäftsführer des Starnberger Projektentwicklers ehret + klein. Das Unternehmen erwarb letztes Jahr zwei Kaufhöfe in Rheinland-Pfalz: einen in Worms (November 2018), einen in Landau (Februar 2018). Auch dies ist ein Beleg für den ungebrochen schwunghaften Handel mit Warenhäusern - trotz unsicherer Zukunft dieses Betriebstyps im Allgemeinen und der real existierenden Exemplare im Besonderen.

Quelle: ehret+klein
Projektentwickler ehret+klein wird das Kaufhof-Warenhaus im rheinland-pfälzischen Landau definitiv abreißen. Ob Kaufhof in den geplanten Neubau einziehen wird, weiß der Mieter noch nicht.

Quelle: ehret+klein

Beispiele für Warenhausdeals gibt es zuhauf: Highstreet reichte letztes Jahr drei Berliner Karstadt-Häuser für mehr als 180 Mio. Euro an DC Values weiter. Metgenberg Immobilien erwarb den Karstadt in Gummersbach. Eine Gesellschaft unter Beteiligung von Norbert Ketterer sicherte sich in jüngerer Vergangenheit die Kaufhöfe in Brühl bei Köln und Euskirchen (Eifel). Das Wiesbadener Karstadt-Haus ging nach Recherchen der Immobilien Zeitung schon vor ein paar Jahren an die R+V-Versicherung. Alle Eigentümer der Warenhausimmobilien zeigt die Tabelle "Berlin hat die meisten Warenhäuser, HBC/Signa ist der größte Warenhaus-Eigentümer".

Schwunghafter Handel mit Warenhäusern

Die beiden von ehret + klein erworbenen Gebäude wurden in den 1950er bzw. 1960er Jahren errichtet. Sie präsentierten sich in sehr unterschiedlichem Zustand: "In Worms hat der Voreigentümer sehr viel Wert darauf gelegt, das Gebäude in einem guten Zustand zu halten. In Landau dagegen wurde nicht investiert." In Landau bespielt Kaufhof noch drei Stockwerke, das vierte und fünfte Obergeschoss stehen leer. Der bis Frühjahr 2021 laufende Mietvertrag über 10.640 m² wird nicht verlängert. Im August entschied sich ehret + klein für einen Abriss des heruntergekommenen Gebäudes.

"Das Warenhaus ist nicht am Ende" - aber auch "noch nicht zukunftsfähig"

Ob Kaufhof in den Landauer Neubau einziehen wird, steht in den Sternen. "Wir würden uns freuen, wenn wir ein neues Angebot von Kaufhof hätten", sagt Ehret. Auch über Worms macht sich Ehret Gedanken. Dort läuft der Mietvertrag mit Kaufhof über 11.000 m² Bestandsfläche bis Ende 2021, soll aber verlängert werden. Zu Ehrets Vorschlägen hat sich der Mieter bis jetzt jedoch nicht geäußert: "Als Vermieter weiß man nicht, wo die Reise hingeht. Ich kann bis jetzt auch nicht erkennen, welches Konzept Kaufhof grundsätzlich in Zukunft verfolgen wird."

Klar ist für Ehret nur, dass es ein Weiter-so-wie-bisher nicht geben darf - in Landau und Worms wie bei Kaufhof insgesamt. "Das Warenhaus ist nicht am Ende. Als Konsumenten stellen wir aber fest, dass die Warenhäuser noch nicht zukunftsfähig sind."

Quelle: ehret+klein
Der Mietvertrag von Kaufhof in Worms läuft Ende 2021 aus. Wie es danach weitergeht, steht noch in den Sternen.

Quelle: ehret+klein

Die 174 Warenhäuser unter dem Dach des neuen Konzerns sind eine heterogene Masse. Hinz kommen rund 40 Standorte mit Sonderformaten wie Sport oder Schnäppchen. Die Verkaufsflächen reichen von einigen Tausend bis zu mehreren Zehntausend Quadratmetern. Umsätze bzw. Flächenproduktivität differieren stark, ebenso der Zustand der Gebäude. Auch die Standorte der Häuser sind von unterschiedlicher Güte. Kurzum: Während Flaggschiffe wie der Kaufhof an der Hauptwache in Frankfurt brummen, dümpeln andere vor sich hin - oder häufen gar Verluste an.

"Kaufhof hat eine Filiale immer dann geschlossen, wenn der Mietvertrag ausläuft"

Karstadt-Eigner Signa hat durch den Warenhausdeal mit der kanadischen Hudson's Bay Company (HBC) nicht nur Zugriff auf das operative Geschäft von Kaufhof, sondern auch auf knapp 60 Kaufhof-Gebäude bekommen. Dass Signa dort, wo Karstadt/Kaufhof nur Mieter sind, laufende Mietverträge kündigt, gilt praktisch als ausgeschlossen. Die Miete, einer der größten Kostenblöcke eines Warenhauses, müsste im Normalfall bis zum bitteren Ende berappt werden. Dazu kämen die Kosten für einen Sozialplan.

Warenhausexperte Gerd Hessert nimmt daher die Versicherungen von Signa-Boss René Benko und Karstadt-Chef Stephan Fanderl ernst, man werde "um jedes Haus kämpfen". Er rechnet damit, dass der Abbau des Filialnetzes so läuft wie früher bei Kaufhof: "Kaufhof hat eine Filiale immer dann geschlossen, wenn der Mietvertrag ausläuft."

Quelle: Stadt Iserlohn
Die Stadt Iserlohn will diesen Sommer die Suche nach einem Investor für die Neugestaltung des Schillerplatzes starten. Eine wichtige Rolle spielt dabei das Karstadt-Haus. Die Stadt vertraut fest auf einen Verbleib von Karstadt.

Quelle: Stadt Iserlohn

Mit der Zukunft des Warenhauses müssen sich daher als Erstes Vermieter wie die Saller-Gruppe oder ehret + klein beschäftigen, deren Mietvertrag mit Kaufhof oder Karstadt langsam ausläuft. Doch auch Vermieter, die in ihre Handelsimmobilie investieren wollen und/oder müssen, machen sich Gedanken. In Panik verfällt dabei niemand. Ein aktuelles Beispiel: Ein Immobilienfonds von Morgan Stanley und der Hamburger Asset-Manager redos planen, bis zu 200 Mio. Euro in eine Komplettsanierung des Rhein-Ruhr-Zentrums (RRZ) in Mülheim an der Ruhr stecken (siehe "Rhein-Ruhr-Zentrum wird komplett saniert", IZ 5/19). Bei der Planung werden drei Varianten verfolgt: eine mit dem großen, eine mit einem kleineren und eine ganz ohne Karstadt. "Sollte Karstadt/Kaufhof künftig nicht mehr 50.000 m² belegen, ist der Eigentümer vorbereitet", sagt redos-Chefin Christine Hager.

Investoren planen mehrgleisig

Auch Redevco, die Immobilienschwester von C&A, hat für ihre Karstadt-Häuser schon einen Plan B ausgearbeitet. "Wir haben diese Immobilien jedenfalls nicht in der Annahme gekauft: Der Mieter wird schon durchhalten", sagt Lars Heese, Managing Director von Redevco Services Deutschland.

Vertraut ist Heese auch das Thema Doppelstandorte: Im Münchner Shoppingcenter OEZ sind sowohl Karstadt als auch Kaufhof vertreten, und die Karstadt-Flächen gehören Redevco. Als das stärkere von beiden OEZ-Warenhäusern gilt jedoch die Kaufhof-Filiale. "Wenn zwei an einem Standort sind, kann es schwierig werden", gibt Heese zu. Ihm ist trotzdem nicht bang, u.a. weil "wir die Warenhäuser nicht mit zu hohen Mieten gekauft haben. Deshalb würden wir uns zutrauen, die Mieten deutlich zu steigern."

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange
In Stuttgart hat Immobilieninvestor René Benko (Signa) ein Karstadt-Warenhaus durch ein Büro- und Geschäftshaus mit Primark als Ankermieter ersetzt und weiterverkauft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange

Handelsexperte Hessert zählt 60 Doppelstandorte in 26 Städten. In Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern hält er zwei Warenhäuser, die in direkter Konkurrenz stehen, für vertretbar. Auch in kleineren, aber starken Städten wie Münster oder Freiburg sei der Kuchen im Prinzip groß genug für zwei. Gleichwohl haben sich Doppelstandorte nach seiner Analyse in der Vergangenheit als die "relevanteste Schließungsmasse" herauskristallisiert: Von 27 Schließungen seit 2010 traf es in 25 Fällen einen Doppelstandort.

Im Zweifel könnte die bessere von zwei Filialen aufgegeben werden

Bei diesem Thema spielen auch die Eigentumsverhältnisse hinein, mutmaßen Kenner: Im Zweifel könnte derjenige Standort aufgegeben werden, der gemietet ist, auch wenn er stärker ist. In Saarbrücken z.B. gilt die Karstadt-Filiale als die stärkere - sie ist aber im Gegensatz zum Kaufhof-Gebäude eben nur gemietet. In Leipzig hat Karstadt gerade eine Filiale mit 33.000 m² Verkaufsfläche geschlossen. Die Vertragsverlängerung sei, klagte Karstadt, an einer horrenden Mietforderung des Vermieters gescheitert. Im Markt wird dagegen gemunkelt, dass "der Eigentümer von Karstadt überrascht wurde" und dass "hier die Chance genutzt wurde, sich auf das Eigentumsobjekt zu konzentrieren". Mit "Eigentumsobjekt" ist das Leipziger Kaufhof-Gebäude gemeint. Es gehört HBC und Signa.

"In diesen Toplagen geht Handel unten immer - und oben drüber ist vieles denkbar"

In Trier gibt es jetzt drei Warenhäuser unter einem Konzerndach. Einer der Trierer Vermieter, der seinen Namen lieber nicht in der Zeitung lesen will, bleibt auch bei der Vorstellung einer Schließung cool: "Natürlich loten wir frühzeitig mögliche Alternativen aus." Einen Plan B hat er auch schon parat: "In den Toplagen, in denen sich unsere Häuser befinden, wird Handel in den unteren Geschossen immer gehen. Oben drüber ist vieles denkbar: Wohnen geht immer, Büros auch. Für Betreiber von Hotels, Seniorenheimen oder Logistiker - letzte Meile! - wäre das auch spannend."

Tiefenentspannt zeigt sich auch die Kapitalverwaltungsgesellschaft Quantum Immobilien, die vor Jahren drei Karstadt-Häuser in Hamburg (Mönckebergstraße, Hamburg-Eimsbüttel) und Münster (Salzstraße) für einen Spezialfonds kaufte: "Wir haben langfristige Mietverträge mit Karstadt und daher keinen Handlungsdruck. Eine Standortentscheidung muss der Mieter treffen." Auch bei der Aachener Grund haben, als die Fondsgesellschaft die Nachricht von der Warenhausfusion vernahm, "keine Alarmglocken geschrillt. Die Häuser, die wir haben, laufen gut und haben ihre Berechtigung. Die Frequenz ist da. Und das Potenzial auch", sagt Manuel Behr, Leiter Einzelhandelsvermietung bei Aachener Grund.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke
In Trier befinden sich jetzt drei Warenhäuser unter einem einzigen Konzerndach.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke

Die Immobilienbranche verfolgt aufmerksam, was Benko mit den Warenhäusern treibt. Hektisch wird aber niemand. Im Gegenteil: In aller Seelenruhe werkeln die Immobilieneigentümer an Zukunftsszenarien. "Natürlich machen wir uns ständig Gedanken, wie unsere Immobilien zukünftig positioniert werden können. Das gilt aber für nicht nur Warenhäuser, sondern für alle unsere Immobilien. Bei den drei Kaufhof-Immobilien in Bremen, Leverkusen und Chemnitz haben wir derzeit aufgrund laufender Mietverträge keinen akuten Handlungsbedarf", sagt Nina Wittkopf, Head of Investor Relations & Corporate Communications von DIC Asset. Die Mietverträge für die drei Warenhäuser mit zusammen 75.000 m² Mietfläche laufen alle noch mindestens mehr als ein Jahr, teils deutlich länger.

Macht das Beispiel Stuttgart Schule?

Auf den Prüfstand dürften nicht nur Doppelstandorte, sondern auch schwache Häuser an Solitärstandorten kommen. In Hof und Solingen, wo für Kaufhof dieses Jahr die Lichter ausgehen/ausgingen, findet sich kein Karstadt. Doch auch profitable Häuser könnten auf der Kippe stehen. Auch hier spielen die Eigentumsverhältnisse eine Rolle: Da Signa die Hand auf fast zwei Dritteln der Kaufhof-Immobilien hat, halten Kenner es für gut vorstellbar, dass das Beispiel Stuttgart Schule macht. Dort hat Signa eine Karstadt-Filiale in guter Lage, die angeblich so schlecht nicht lief, durch ein Büro- und Geschäftshaus mit Primark ersetzt und vor Fertigstellung an einen Fonds verkauft. Auch gute Häuser könnten gekippt werden, wenn eine Projektentwicklung großen Profit verspreche. Dies werde jedoch von Fall zu Fall entschieden. Dass Signa selbst Immobilien entwickelt und hierzulande eine milliardenschwere Projektpipeline aufgebaut hat, ist bekannt (siehe "Hochhäuser statt Handelsimmobilien").

Quelle: Arcadia Investment GmbH
Aus dem Einkaufszentrum "Elster Forum" in Gera hat sich Kaufhof letztes Jahr verabschiedet. In die künftige Otto-Dix-Passage wird die Warenhauskette nach dem Umbau nicht mehr einziehen.

Quelle: Arcadia Investment GmbH

Doch auch andere Entwickler haben Ideen. Ehret etwa wünscht sich "lokalere Produktpaletten, die stärker auf die Wünsche der Kunden vor Ort abgestimmt sind". Um herauszufinden, wie diese Wünsche aussehen und "was eine sinnvolle Nachfolge für das, was Kaufhof heute nicht mehr bieten kann", sein könnte, veranstaltet ehret + klein in Landau und Worms Bürgerworkshops. Selbst wenn Kaufhof bliebe, ist sich Ehret nicht sicher, "ob so viel Warenhaus heute noch nötig ist". Spätestens ab dem dritten, vielleicht schon ab dem zweiten Obergeschoss sei die Karte Handel heute nur noch schwer zu spielen. Alternative oder ergänzende Nutzungen fallen auch Ehret zuhauf ein: Wohnen - nicht zuletzt mietpreisgebundenes - Büros, Gastronomie, Fahrradverleih ...

Frag' doch einfach mal die Kunden!

Die zu Anfang erwähnte Saller-Gruppe möchte in Witten bei einer Änderung des Betriebskonzepts ihre Fachmarkterfahrung einbringen. So würde der Entwickler gern das Lebensmittelangebot, das es zu Horten-Zeiten gab, erneuern. Auch die typische Kachelfassade, von der das 1969 errichtete Warenhaus geziert wird, soll aufgebrochen werden, damit Passanten schon von außen sehen können, was sie drinnen erwartet. Seit gefühlt zwei Jahrzehnten ist mit dem Gebäude nichts mehr passiert, Investitionen sind bitter nötig.

Quelle: Arcadia Investment, Urheber: Jörg Tarrach
Der Investor der künftigen Otto-Dix-Passage in Gera kaufte das Einkaufszentrum, gerade weil klar war, dass Kaufhof auszieht.

Quelle: Arcadia Investment, Urheber: Jörg Tarrach

Alexander Folz plant nicht mehr mit Kaufhof. "Ich habe mich für den Erwerb des Elster Forums entschieden, weil der Auszug beschlossene Sache war", sagt der Chef von Arcadia Investment. Eine nachhaltige Neupositionierung wäre mit einem Verbleib des Warenhauses nicht zu machen gewesen, ist Folz überzeugt. Kaufhof belegte 9.000 m² von 14.000 m². Folz kaufte das Einkaufszentrum in Gera vor einem Jahr von einem Hedgefonds.

"Das war nicht auf dem Niveau einer 100.000-Einwohner-Stadt"

Der Plan: Einen der beiden Erschließungskerne und eine der Rolltreppen dichtmachen, damit alle Mieter an allen Kunden teilhaben und sich die Nebenkosten halbieren. Lebensmittel und Elektronik sollen zusätzliche Käufer anlocken. Sorgen, in der neuen Otto-Dix-Passage könne weniger los sein als im alten Kaufhof, macht sich Folz nicht: "Was Kaufhof angeboten hat, war nicht auf dem Niveau einer 100.000-Einwohner-Stadt. Es funktionierte trotzdem mangels Alternativen."

Tabelle: Die 214 deutschen Warenhausstandorte

Berlin hat die meisten Warenhäuser, HBC/Signa ist der größte Warenhaus-Eigentümer

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