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Märkte | 14.02.2019

Aus IZ07/2019, S. 34

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Im Norden macht der Markt einen Spagat

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Theda Eggers
Lüneburg werden Zinshäuser gebaut, aber nach Ansicht von Wüest nicht genug. Hier das Quartier Ilmenaugarten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Theda Eggers

Hamburg. "Sehr heterogen" sei der Zinshausmarkt in Norddeutschland, konstatiert Engel & Völkers mit Blick auf zehn Städte zwischen Flensburg und Hildesheim. Während die Franchisemakler auf Bremerhaven als "preiswerte Alternative mit Entwicklungspotenzial" verweisen, empfiehlt Wüest Lüneburg und Osnabrück als Städte mit besonders hohem Mietsteigerungspotenzial.

Vier D-Städte (Emden, Hildesheim, Flensburg, Bremerhaven), drei C-Städte (Braunschweig, Lübeck, Kiel), zwei B-Städte (Hannover, Bremen) und Hamburg haben Engel & Völkers in einer norddeutschen Auskopplung des Marktberichts Wohn- und Geschäftshäuser Deutschland 2019 betrachtet. Beeindruckend ist, dass trotz des momentanen Immobilienhypes Zinshäuser in Bremerhaven in guter Lage für elf Jahresnettokaltmieten erworben werden können, zu einem Preis von 1.100 Euro/m².

Engel & Völkers notiert, dass die Stadt an der Wesermündung "von Investoren zunehmend als preiswerte Alternative mit Entwicklungspotenzialen wahrgenommen wird". Tatsächlich hat sich bei 170 Transaktionen im Jahr 2017 (14,9% mehr als 2016) das Transaktionsvolumen um 165,1% auf 91 Mio. Euro rasant entwickelt. Das gilt nicht für Emden. Die Stadt an der Emsmündung ist zwar mit Faktor 14 und 1.400 Euro/m² nur wenig teurer als Bremerhaven, allerdings ist die Hafenstadt - neben Braunschweig - die einzige, deren Transaktionszahl stieg (um 12,3%), während das Transaktionsvolumen sank (um -23,1% auf 23 Mio. Euro).

Richtig signifikante Umsätze beim Zinshaushandel gibt es nur in Hamburg (1,6 Mrd. Euro) und in Hannover (507 Mio. Euro) - und das trotz Faktoren von bis zu 34 beziehungsweise 24 bei Mieten von bis zu 11,54 Euro/m² und 8,75 Euro/m².

Die beiden von Wüest Partner Deutschland im Herbst favorisierten norddeutschen Städte - Lüneburg und Osnabrück - tauchen im Vergleich von Engel & Völkers nicht auf. Wüest hat sich 15 Städte im Norden angesehen. Mit Blick auf Markt-, Miet- und Preisentwicklung, Wirtschaftskraft und Bautätigkeit erwartet Wüest in Lüneburg und Osnabrück ein deutliches Mietsteigerungspotenzial, da hier die Fertigstellungen bei nur 62% bzw. 56% des Bedarfs liegen. In der Heidestadt sind die Mieten in den vergangenen zehn Jahren um 41,8% gestiegen und die Kaufpreise um 73,9%, in Osnabrück fällt das Verhältnis mit 55,3% bzw. 65,3% ausgeglichener aus. Die Bruttorenditen liegen in Lüneburg 5% und in Osnabrück bei 5,5%. Deutlich auseinandergelaufen sind die Mieten und Preise in Hannover, Hamburg und Oldenburg, wo die Mieten zwar um über 50% geklettert sind, die Preise aber um über 100%. Noch stärker polarisiert haben sich die Werte in Bremerhaven mit 20,2% bei der Miete und 71,9% beim Kaufpreis.

"Investoren sollten den Markt fest im Blick behalten", mahnt Wüest-Geschäftsführer Jan Bärthel. "Bei einer Zinswende kann eine abnehmende Untermauerung der Kaufpreise durch erzielbare Mieten die Immobilienwerte destabilisieren."

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