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Politik | 14.02.2019

Aus IZ07/2019, S. 30

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

"Der Senat macht Wohnen nur teurer"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
"Es geht um Symbolpolitik mit Blick auf die Wahl", sagt Struck (Mitte) - und Reidt, Baron, Flomm, Stubbe, Güthe und Meyer (v.l.) pflichten ihm bei.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hamburg. Im Bündnis für das Wohnen knirscht es. Vertreter der Wohnungswirtschaft werfen dem rot-grünen Senat wahltaktische Initiativen vor. BFW-Vorsitzender Sönke Struck erwartet durch Maßnahmen wie dem Einsatz von Vorkaufsrecht oder Erbbaurecht zurückgehenden Wohnungsbau. Alternativ wurden in der Runde bei Zinshausteam Kenbo erste Gedanken zu einem Drittelmix bei Bestandsentwicklungen formuliert.

"Die Verlässlichkeit, die die Wohnungswirtschaft für ihre Investitionen dringend braucht, ist seitens der Stadt Hamburg komplett verlorengegangen", erklärt Sönke Struck, Vorsitzender des BFW Nord. Ob der kritisierten Maßnahmen erwartet Struck ab 2022 zurückgehende Fertigstellungszahlen.

In der Kritik steht das Vorkaufsrecht. Wenn eine Wohnimmobilie in einem Gebiet, in dem die Soziale Erhaltungsverordnung gilt, verkauft wird, verschicken einzelne Bezirke Abwendungsvereinbarungen. Dieses an sich obligatorische Formular zur Abwendung der Ausübung des städtischen Vorkaufsrechts enthält seit 2018 zusätzliche Forderungen an die Käufer, die Mieterhöhungen möglichst ausschließen sollen. "Die Soziale Erhaltungsverordnung regelt bereits, was ich darf und was nicht", erklärt Struck. "Die Abwendungsvereinbarung ist eine mietrechtliche Verschärfung, um an das Vorkaufsrecht heranzukommen."

Investor Akelius wurde vorgeworfen, Mieter herausmodernisieren zu wollen. "Immobilien muss man bewirtschaften, Nutzen auch für die liefern, die darin wohnen", entgegnet Jens P. Meyer, FDP-Bürgerschaftsabgeordneter. "Dass die Kosten dann auf die Bewohner umgelegt werden, ist logisch." Carsten Güthe, Gesellschafter des Immobilienverwalters Groth & Schneider, unterstellt gar, "dass über die Gesetzeslage hinaus unsauberes Verwaltungshandeln erfolgt ist um politische Ziele zu verfolgen".

Die juristische Betrachtung von Olaf Reidt ist moderater. "Vor dem Berliner Verwaltungsgericht sowie Landgericht wird geklärt, ob überhaupt ein Vorkaufsrecht besteht", sagt der Fachjurist im Bau- und Fachplanungsrecht, der auch Mitglied in der Baulandkommission ist. Nach § 27 BauGB ist ein Vorkaufsrecht abwendbar, "wenn die Verwendung des Grundstücks nach den ... Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt" ist. Das Landgericht argumentiere, der Wortlaut sei klar: Ein Vorkaufsrecht bestehe nicht, wenn das bebaute Grundstück zweckentsprechend genutzt werde. Das Verwaltungsgericht sage: Es komme darauf an, was der Käufer zukünftig machen wolle. "Ich glaube, das Landgericht hat Recht: Der Käufer tritt in die (Genehmigungs-)Pflichten des Verkäufers ein. Juristisch ändert sich also nichts."

In den Abwendungsvereinbarungen der Stadt Hamburg steht Reidt zufolge, dass diese nach der Rechtslage die verschärften Auflagen für die Käufer genehmigen müsse. Die Stadt übe das Vorkaufsrecht mit Verweis auf öffentliches Wohl aus. "Ich rate, zuerst einmal eine Abwendungsvereinbarung abzuschließen, um das Geschäft voranzubringen, und dann auf Unwirksamkeit zu klagen."

Dreimal vom Vorkaufsrecht betroffen ist Kalle Stubbe, geschäftsführender Gesellschafter beim Immobilienentwickler Köhler & von Bargen. "Wir führen diese Interviews beim Bezirk und kriegen den Bescheid, dass das Gemeinwohl gefährdet ist, wenn wir Eigentümer werden." Das Haus am Schulterblatt etwa sei gut gepflegt, mit Mieten bei 9 Euro/m2. "Da ist kein Ansatzpunkt für Luxusmodernisierung. Wir fühlen uns vom Senat diskriminiert und dämonisiert." Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter von Zinshausteam Kenbo, erkennt Verunsicherung im Markt. "Derzeit schrecken Käufer vor einer Ankaufsprüfung zurück und Verkäufer überlegen: Kann ich diese Immobilie in einem Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung überhaupt verkaufen?"

Unsicherheit gibt es auch bei der Neufassung des Erbbaurechts. Der Senat betont, dass mit dem Erbbaurecht die Stadtgesellschaft langfristig von der Wertschöpfung des Bodens partizipieren und die Stadt sich städtebauliche Gestaltungsmöglichkeiten erhalten will. Zudem verweist er auf den von 5% auf 2% gesenkten Erbbauzins.

"2% Erbbauzins ist teurer als die Baufinanzierung", erklärt dagegen Struck. "In der Regel ist der Erbbauzins verkehrswertindexiert. Während ich den Zinsanteil bei der Finanzierung mit der Dauer senke, steigt er beim Erbbauzins." Nach 30 Jahren sei in der Regel die Finanzierung abgeschlossen. "Dann fange ich beim Erbbauzins zum zweiten Mal an, das Grundstück zu bezahlen. Und wenn die Erbbaufrist abgelaufen ist, beginnt die Stadt erneut, mich das Grundstück bezahlen zu lassen." Güthe thematisiert die Finanzierungsproblematik. "20 Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts wird eine Finanzierung fast unmöglich. Die Motivation ist das permanente Abgreifen der Bodenwertsteigerungen. Das macht das Wohnen nur teurer."

Das bestätigt Struck aus seinen Gesprächen mit Banken. "Der Beleihungswert ist mindestens 25% geringer." Zudem verbinde der Senat das Erbbaurecht noch mit Bindungsfristen sowie einer gedeckelten Miete. Güthe weiß: "Investoren werden diese Grundstücke nicht nachfragen und die verbleibenden, privaten Grundstücke werden noch teurer." Struck schätzt den Anteil der durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) auf den Markt gebrachten Grundstücke am Gesamtmarkt auf 20%. "Wir hatten vier Sitzungen dazu im Bündnis. Jedes Mal kam ein weiterer Aspekt hinzu. Aber die Politik hat vor allem die einfache Botschaft im Blick: Wir erhalten den Zugriff auf die Grundstücke für das Gemeinwohl." Stubbe wirbt für den Dialog mit dem Senat, um die Folgen der aus seiner Perspektive wahrgenommenen Fehlpolitik zu vermitteln - und Alternativen aufzuzeigen. Dabei formuliert er spontan eine erste, offene Idee: den Drittelmix - je ein Drittel Sozial-, Miet- und Eigentumswohnungen - für Bestandsentwicklungen. "Wir haben uns damals mit Händen und Füßen gegen den Drittelmix im Neubau gewehrt - aber es ist der richtige Weg: Anreize schaffen, um den Markt zu beflügeln, und andererseits eine Quersubventionierung durch diejenigen, die es sich leisten können. Kombiniert mit Förderung kriegt man ein Produkt, das wirtschaftlich tragbar ist." Ein solches Produkt möchte Stubbe auch für die Bestandsentwicklung kreieren. FDP-Abgeordneter Meyer nimmt den Gedanken auf. "In Erhaltungsgebieten ist Dachausbau bisher verpönt. Es wäre sinnvoll, die Potenziale zu nutzen, um den zusätzlichen Wohnraum sozial zu verteilen."

Auf der Förderschiene arbeitet Torsten Flomm, Vorsitzender des Grundeigentümer-Verbands in Hamburg. "Wir versuchen gerade mit der IFB zu einem Förderprogramm für den privaten Kleineigentümer zu kommen - mit fünf bis 20 Wohnungen. Der wird oft vergessen und kann sich die öffentliche Finanzierung gar nicht leisten." Das Ziel ist es, "höher zu fördern, um ein Pluszeichen zu erwirtschaften."

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