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Märkte | 07.02.2019

Aus IZ06/2019, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Der Bonner Büromarkt gehört zu den großen im Land

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Das Panorama von Bonn wird kaum durch Bautätigkeiten verunziert. Neue Büroflächen kommen 2019 keine hinzu.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Bonn. Die frühere Bundeshauptstadt hat kaum jemand als bedeutenden Bürostandort im Blick. Das ist ein Fehler, denn mit regelmäßigen Umsätzen im sechsstelligen Quadratmeterbereich gehört Bonn zu den großen Standorten in der Republik. Trotzdem schafft es der eher diskrete Büromarkt der Bundesstadt mit dem 2018er Ergebnis nicht auf das Treppchen mit den umsatzstärksten Standorten in Nordrhein-Westfalen (NRW).

Es hat für Bonn 2018 nur zum undankbaren vierten Platz unter den nordrhein-westfälischen Büromärkten gereicht. Das ist umso bedauerlicher, als in der Stadt mit 124.300 m² noch nie so viel Bürofläche umgesetzt wurde wie im vergangenen Jahr. Diese Zahl nennt das Kölner Maklerunternehmen Larbig & Mortag, das auch ein Büro in Bonn betreibt. Nach Düsseldorf (rund 390.000 m²) und Köln (rund 305.000 m²) konnte sich 2018 überraschend Essen mit rund 150.000 m² Umsatz auf das Podest mit den größten Büromärkten von NRW schieben.

Der Stimmung auf dem Bonner Markt hat das keinen Abbruch getan. Das Volumen der 2018 abgesetzten Flächen ist nämlich nicht nur ein Rekord für den lokalen Markt, es liegt auch rund 25.800 m² über der bisherigen Top-Leistung. Es handelt sich also um einen besonders stattlichen Rekord.

Verantwortlich für diese hohe Zahl ist vor allem eine Großvermietung an die Postbank, die bereits im ersten Quartal stattfand. Das Unternehmen hat sich im Projekt Neuer Kanzlerplatz der Art-Invest rund 40.000 m² Bürofläche gesichert. Art-Invest errichtet auf der Fläche des früheren Bonn Centers an der B 9 ein offenes Büroensemble mit einem 101 m aufragendem Hochhaus und insgesamt rund 66.000 m² Mietfläche. Die Fertigstellung soll 2021 erfolgen.

Mit dem Abschluss der Postbank schafft es Bonn dafür locker unter die Top Drei der größten Büromietverträge, die 2018 in NRW unterzeichnet wurden - und zwar auf den ersten Platz. Mit 35.500 m² war der größte Düsseldorfer Mietvertrag im zurückliegenden Jahr (Deloitte) deutlich kleiner, und selbst der viel beachtete Abschluss, den die Polizei in Essen über 26.800 m² in der Kartstadt-Zentrale getätigt hat, reicht vom Volumen bei weitem nicht an den der Postbank in Bonn heran. Köln spielte mit dem größten Mietvertrag von 13.500 m² im vergangenen Jahr nicht in der Top-Liga mit.

Zwar machte der Kontrakt der Postbank rund ein Drittel der Bonner Jahresmietleistung aus, dennoch gab es durchaus noch andere erwähnenswerte Vertragsabschlüsse in der Bundesstadt. Das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt mietete Mitte des vergangenen Jahres 4.630 m² Bürofläche im Projekt Haus der Höfe an. Zudem schloss es einen weiteren Vertrag über 10.766 m² in einem Neubauprojekt an der B 9 ab, das das Zentrum für Luft- und Raumfahrt exklusiv belegen wird. Mit den beiden Abschlüssen ist es 2018 mit einem Anteil von 12,4% am Gesamtumsatz der zweite Großmieter in Bonn gewesen.

Die öffentliche Verwaltung betätigte sich darüber hinaus mit zwei Anmietungen über 6.367 m² und rund 6.000 m² im Bonner Bundesviertel in ihrer gewohnten Rolle als großer Flächennachfrager in der Stadt.

Dass es auf dem Bonner Büromarkt im vergangenen Jahr überhaupt so rund gehen würde, hatten viele zunächst nicht erwartet. Denn es gibt schon seit langem kaum noch freie Büroflächen in der Stadt. Während das in den übrigen Bürohochburgen ein eher neues Phänomen ist, müssen sich die Mietinteressenten in Bonn mit dem Thema Flächenmangel schon lange herumschlagen. Und so lag die Leerstandsquote in der Stadt zum Jahresende bei schon fast grotesk niedrigen 1,6%. Auch das ist ein Spitzenwert in NRW, der sich über die vergangenen Jahre entwickelt hat.

Zwar gibt es mit dem Neuen Kanzlerplatz und dem Haus der Höfe einige Neubauprojekte in Bonn, doch das Fertigstellungsvolumen des vergangenen Jahres trug nicht zu einer Entspannung der Situation auf dem Büromarkt bei. Gerade einmal 14.300 m² neue Bürofläche kamen 2018 in Bonn auf den Markt und suchen Mieter. Insgesamt sind im Moment 57.600 m² Bürofläche in der Stadt im Bau. Lächerliche 527 m² davon haben noch keine Mieter. Insgesamt, so hat Larbig & Mortag ermittelt, befanden sich zum Jahreswechsel 2018/19 nur noch 62.000 m² Bürofläche in Bonn auf Nutzersuche. Das ist gerade einmal die Hälfte der Jahresmietleistung.

Mit dem großen Umsatz und dem geringen Leerstand hat Bonn mittlerweile auch beim Mietpreisniveau den Anschluss an die großen NRW-Büromärkte gefunden. Als Höchstmiete verzeichneten die Bonner Makler 2018 einen Abschluss mit 24 Euro/m² im Bundesviertel. Spitzenmieten würden zudem in den Neubauprojekten Urban Soul am Hauptbahnhof sowie im Ende 2017 fertiggestellten Bürohaus Bonnjour erzielt.

Die Bonner Durchschnittsmiete schlägt trotzdem keine Kapriolen. Das liegt im Wesentlichen daran, dass viele Mieter aus dem Segment der Behörden besonders preisgünstige Flächen suchen. Das Ergebnis der hohen Neubaumieten und der besonders niedrigen Preise, die die öffentliche Hand zu zahlen bereit ist, ist eine Durchschnittsmiete von 12,40 Euro/m², die kaum über dem Wert von 2017 (12,22 Euro/m²) liegt.

Der Blick in die Bonner Glaskugel ist angesichts der Marktsituation eher schwierig. Denn wenn sich nichts an der Leerstandssituation ändert, wird kaum ein Umsatz möglich sein, der mit dem von 2018 vergleichbar ist. Neubauflächen kommen 2019 praktisch keine an den Markt, die Nachfrage hingegen sei unverändert hoch, erklären die Makler.

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