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Märkte | 07.02.2019

Aus IZ06/2019, S. 8

Von Katja Bühren

In diesem Artikel:

Bauland ist der große Preistreiber

Seit Jahren kennen die Bau- bzw. Immobilienpreise in Großstädten und Ballungsräumen nur eine Richtung: nach oben. Größter Treiber sind hier steigende Preise für Bauland, noch vor Bau- und Transaktionsnebenkosten, hat eine Untersuchung der Empira-Gruppe ergeben. Allerdings gibt es bei den Baulandpreisen zum Teil gewaltige Unterschiede zwischen den einzelnen Städten und Regionen.

In München müssen Käufer derzeit den höchsten Betrag für einen Quadratmeter Bauland hinblättern - nämlich in den Jahren 2016/17 durchschnittlich satte 2.419 Euro. Deutlich günstiger, aber immer noch nicht billig, war Bauland in Düsseldorf mit 1.392 Euro/m², gefolgt von Stuttgart (1.242 Euro/m²) und Regensburg (835 Euro/m²) auf den Plätzen drei und vier. Am Ende der Liste, in die die Empira-Gruppe, ein Investmentmanager für institutionelle Immobilieninvestments im deutschsprachigen Europa mit Sitz im schweizerischen Zug, für ihre Untersuchung Daten aus den 71 einwohnerstärksten Städten Deutschlands hat einfließen lassen, liegt Chemnitz mit einem Quadratmeterpreis von gut 69 Euro/m².

Betrachtet man die Entwicklung der Baupreise über einen längeren Zeitraum, läuft allerdings Düsseldorf der bayerischen Landeshauptstadt den Rang ab: In den vergangenen 20 Jahren war die Preisdynamik mit einem Plus von 450% in der Hauptstadt Nordrhein-Westfalens am höchsten. Damit fällt das Plus bei den Baupreisen 14 Mal höher aus als das Plus bei der allgemeinen Inflation (Verbraucherpreisindex) im gleichen Zeitraum. Regensburg, dort sind die Baulandpreise um 356% gestiegen, und Jena (+281%) folgen auf den Rängen zwei und drei. Auf absehbare Zeit erwartet Lahcen Knapp, der CEO der Empira-Gruppe, "keine Abschwächung des Preisdrucks bei Bauland gerade in Ballungsräumen". In neun Städten sind die mittleren Preise für Bauland über die vergangenen 20 Jahre allerdings gesunken, darunter Dortmund (-4,9%), Leipzig (-13,8%), Bochum (-24,2%) und auf dem letzten Platz Mönchengladbach (-29,6%). Im Durchschnitt aller 71 Städte mussten Käufer für 1 m² Bauland im Jahr 2000 noch 76 Euro zahlen, 2017 waren es bereits 175 Euro und damit 99 Euro mehr.

Neben der Entwicklung der Baulandpreise in den vergangenen zwei Jahrzehnten haben die Autoren der Studie auch weitere Kriterien mit einbezogen. So wurden die Städte in Gruppen mit hoher, mittlerer und niedriger Kaufkraft eingeteilt. Hier zeigt sich, dass in Städten mit hoher Kaufkraft auch das Bauland am teuersten ist und die durchschnittlichen Preise für Bauland vor allem in den vergangenen fünf Jahren am deutlichsten gestiegen sind. In dem Cluster der Städte mit mittlerer Kaufkraft und in dem der Städte mit niedriger Kaufkraft fielen die Preisanstiege dagegen deutlich verhaltener aus. Entsprechend hat sich die Spannweite zwischen dem teuren und dem günstigen Cluster vergrößert: Betrug die Differenz 1997 233 Euro/m², waren es 20 Jahre später bereits 585 Euro/m².

Ein ähnliches Bild zeigt sich, wenn die Städte nach ihrer Größe in drei Cluster eingeteilt werden. Die Differenz zwischen dem durchschnittlichen Quadratmeterpreis in den Städten ab 500.000 Einwohner und dem in den Städten mit weniger als 250.000 Einwohner stieg von 132 Euro/m² im Jahr 1997 auf 489 Euro/m² 2017. Schließlich hat die Studie die Städte in vier Regionen unterteilt. Am teuersten ist die Region Süd, die Bayern und Baden-Württemberg umfasst. Neben München und Stuttgart sind laut Studie vor allem Regensburg, Augsburg, Nürnberg und Karlsruhe "dynamische Städte hinsichtlich der Kaufwerte für baureifes Land". Vom letzten auf den dritten Platz hoch stieg seit der Jahrtausendwende die Region Nord (Bremen, Hamburg, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Schleswig-Holstein). Auf dem letzten Platz liegen ostdeutsche Städte in den Ländern Berlin, Brandenburg, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Allerdings holten die Preisniveaus dort vor allem in jüngster Vergangenheit weiter auf, getrieben von der Entwicklung in wenigen Städten wie Berlin, Potsdam und Jena. 2017 waren die Preisniveaus in Nord und Ost nahezu gleichauf.

In der Region West (Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland) lagen die Baupreise seit der Jahrtausendwende immer in etwa zwischen dem teuren Süden und dem günstigen Norden und Osten. Unter anderem die Großstädte entlang des Rheins zeigten einen deutlichen Preisanstieg, während preisgünstige Städte wie Hamm und Bochum die Durchschnittswerte dämpften. Der Spread zwischen der günstigsten und der teuersten Region ist von 262 Euro/m² 1997 auf maximal 477 Euro/m² 2009 gestiegen.

Der komplette Bericht steht hier zum Download bereit: www.empira.ch/research

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