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Märkte | 07.02.2019

Aus IZ06/2019, S. 1

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Das Jahr der dicken Gewerbedeals

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Das Trianon-Hochhaus wechselte zum Ende des Jahres für 670 Mio. Euro den Eigentümer. Die Transaktion steht damit 2018 an vierter Stelle der größten Deals.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Im Jahr 2018 hat der Handel mit Gewerbeimmobilien in Deutschland erstmals die 60-Mrd.-Euro-Schallmauer durchbrochen. Besonders die Jagd auf Trophy-Immobilien in Frankfurt sticht dabei ins Auge. Auch 2019 soll ein fettes Immobilienjahr werden. Nur möglicherweise nicht mehr ganz so fett wie 2018.

Als der größte Gewerbedeal des Jahres gilt mit großem Abstand die Megafusion der zwei Warenhausgiganten: Der Karstadt-Eigner Signa hat im Sommer 50% an 57 Kaufhof-Warenhäusern und 100% an zwei weiteren Häusern von Hudson's Bay gekauft. Das Transaktionsvolumen lag bei stolzen 1,8 Mrd. Euro und stach damit alle anderen Deals des Jahres deutlich aus.

EZB-Leitzinserhöhung erst Anfang 2020

Keine Frage, für die Immobilienbranche läuft es weiterhin blendend. Im Markt ist nach wie vor massig Liquidität, die Mieten steigen und die Konjunktur wächst behutsam weiter. Hinzukommt, dass immer mehr Marktbeobachter mittlerweile erst für Anfang 2020 einen Anstieg der EZB-Leitzinsen voraussagen. „Unsere Volkswirte rechnen aktuell mit einer ersten Erhöhung des Einlagensatzes frühestens im März 2020“, sagt Matthias Danne, Immobilienvorstand der Deka Bank. Und auch während der Zeit danach erwarte er überschaubare Zinsanstiege und „ein Einpendeln auf einem im historischen Vergleich weiterhin niedrigen Niveau“.

Nur eine einzige Milliardentransaktion

Eine Savills-Analyse lässt dagegen aufhorchen, denn sie erklärt mal eben den Immobilienboom für beendet. Aber nur, um kurzerhand wieder in einen Aufschwung zu münden. Einer der Gründe: Die geldpolitischen Stimuli würden schwächer werden, vor allem von Seiten der US-amerikanischen Notenbank Fed. Die Europäische Zentralbank (EZB) wird allem Anschein nach mit ihrer unerschütterlichen Nullzinspolitik diese Stimuli weiter aussenden. Was trotz der investierten Gesamtmenge indes auffällt, ist, dass der Kaufhaus-Deal im vergangenen Jahr der einzige war, der die Milliardengrenze geknackt hat. Das war in den Jahren 2015 und 2017 noch anders. Vor vier Jahren gab es vier Riesendeals deutlich über der Milliardengrenze, vor zwei Jahren immerhin drei. Matthias Leube, CEO von Colliers International, lässt sich durch solche Details aber keinesfalls die gute Laune verderben und bleibt voller Optimismus. Er ist sich sicher: „2019 wird wieder ein exzellentes Jahr knapp unter den 60 Mrd. Euro Transaktionsvolumen des vergangenen Jahres.“ Das hohe Anlageniveau bleibt also seinen Worten nach bestehen, obgleich es keinen neuen Rekordwettlauf bei der Gesamtsumme geben wird. Und auch die Renditen sinken seiner Einschätzung nach nicht weiter. Eine Kompression, also ein weiteres Absacken, sei außer in Nischen „eher ausgeschlossen“. Zudem sieht Leube „einige sehr großvolumige Portfolios auf dem Markt, die auch die Milliardenmarke knacken könnten.“ Kleiner zu denken wird also nicht nötig werden.

Quelle: Heuer Dialog/Quo Vadis 2018, Urheber: Alexander Sell
Signa-Chef René Benko (links) und Moderator Karsten Trompetter auf der Heuer-Dialog-Veranstaltung Quo Vadis. Der Österreicher fädelte mit der Mega-Kaufhaus-Fusion den größten Gewerbeimmobiliendeal 2018 ein.

Quelle: Heuer Dialog/Quo Vadis 2018, Urheber: Alexander Sell

Verkäufer sitzen am längeren Hebel

Ein anderer Grund, der die Gewerbeverkaufsvolumina in die Höhe treiben könnte, ist, dass Bestandshalter ihre Portfolios auch 2019 wegen des für Verkäufer günstigen Markts noch mehr auf eine Vermarktbarkeit prüfen werden. Denn die aktuelle Real Estate Deal Point Study von Volker Zerr, Rechtsanwalt und Partner bei CMS Hasche Sigle, die Immobilientransaktionen unter die Lupe nimmt, zeigt deutlich, „dass Verkäufer davon profitieren, dass sie bei den Vertragsverhandlungen meist am längeren Hebel sitzen und überwiegend die Vertragsbedingungen vorgeben können“.

2019 keine Warenhausübernahme in Sicht

Etwas zurückhaltender ist Helge Scheunemann, Research-Chef bei JLL: „Das Potenzial für solche Megadeals ist eingeschränkt.“ Im Einzelhandel sei keine weitere Warenhausübername in Sicht und bei den anderen Nutzungsarten seien mit Ausnahme von Büros derartige Volumina nur mit Portfolios zu erzielen. Er erwartet, dass sich die Preise auf dem aktuellen Level einpendeln werden. „Das Gros der Nachfrage wird sich auf Volumina zwischen 100 Mio. und 500 Mio. Euro stabilisieren.“ Die drei Frankfurter Hochhausdeals aus dem vergangenen Jahr bewegten sich jedoch alle oberhalb der Marke von 500 Mio. Euro. Auf dem dritten Platz der Gewerbedeal-Top-Ten findet sich der erste Hochhaus-Trophy-Deal: Die Commerz Real hat per steuerschonendem Share-Deal den im Bau befindlichen 190 m hohen Frankfurter Omniturm von einem US-amerikanischen Joint Venture unter der Führung von Tishman Speyer erworben.

Der Wolkenkratzer wird nach seiner Fertigstellung - voraussichtlich Anfang August - über 44.200 m2 Büro-, 8.200 m2 Mietwohnungs- und 1.700 m2 öffentlich zugängliche Fläche verfügen. Das bei Anlegern beliebte Coworking soll seinen Platz finden. Besonders diese Mischnutzung hat es der Wiesbadener Commerzbank-Tochter angetan. Der Kaufpreis: knapp 700 Mio. Euro.

Trianon geht für 670 Mio. Euro an Südkoreaner

Platz vier der „Transaktionshitparade“ ist die zweite Frankfurter Trophäe im Bunde, wenn auch diesmal eine bereits im Jahre 1993 fertiggestellte: Der Büroturm Trianon wechselte für stolze 670 Mio. Euro zum Jahresende den Eigentümer. Käufer ist das südkoreanische Konsortium Igis/Hana Financial Investment, Verkäufer ist das Unternehmen NorthStar Reality Investment. Dieses hatte den Turm, in dem die DekaBank ihren Hauptsitz hat, erst 2015 für 540 Mio. Euro gekauft und im Anschluss das Gebäude aufgewertet und erfolgreich bis dahin leer stehende Büros vermietet. Mit einer Gesamthöhe von 186 m ist es das sechsthöchste Gebäude der Stadt, mit einer Gesamtfläche von rund 68.000 m2.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke
Der Eurotower ging an die Versicherungsgruppe Fubon Life aus Hongkong.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Anke Pipke

Auf Platz acht hat sich der letzte Hochhausdeal im vergangenen Jahr gesetzt. Der 40-stöckige Eurotower erreichte einen Preis von 530 Mio. Euro und ist mit seinen 148 m ein fürwahr markanter Frankfurter Wolkenkratzer, in dem einst die Europäische Zentralbank (EZB) residierte. Patrizia Immobilien managte für den taiwanischen Versicherer Fubon Life die Transaktion. Volker Zerr erwartet, dass solche großvolumigen Deals in Zukunft seltener werden. Insgesamt prognostiziert er eine „leichte Abschwächung des Transaktionsvolumens“.

Viele Bürodeals für 2019 erwartet

Die Anlageklasse Büro kommt in der Einschätzung der Marktexperten am besten weg. „Wir rechnen für 2019 mit einem Mietanstieg von 4% in den Big Seven“, sagt Matthias Danne. Ähnlich büroaffin äußert sich Helge Scheunemann. Colliers-Chef Leube prognostiziert „zahlreiche Großdeals“ und erwartet ein Vermietungsergebnis von etwa 3,5 Mio. m2. 2018 schafften es neben den drei Hochhausdeals noch zwei Büroobjekte beziehungsweise Portfolios unter die ersten zehn: Auf Platz sieben befindet sich ein Paket aus fünf Bürogebäuden. Der nach eigenen Angaben größte europäische Asset-Manager Amundi blätterte für die Hamburger, Frankfurter und Berliner Immobilien mit einer Fläche von insgesamt 73.000 m2 rund 574 Mio. Euro auf den Tisch. Verkäufer war das Immobilienunternehmen Warburg-HIH aus dem hohen Norden.

Der Luxemburger Investor Aroundtown belegt mit dem Kauf eines Behördenzentrums nahe dem Frankfurter Hauptbahnhof für knapp 500 Mio. Euro von einem geschlossenen Immobilienfonds der HypoVereinsbank-Tochter WealthCap schließlich den zehnten Platz. Das Haus ist per Sale-and-Leaseback bis Ende 2034 vollständig an das Land Hessen vermietet.

Bereits im Februar ging ein 600 Mio. Euro schwerer Logistik-Megadeal über die Bühne: Ein Investor aus Singapur, Frasers Property, übernahm von Alpha Industrial 16 Bestandsobjekte und sechs Projektentwicklungen in Deutschland und Österreich. Diese haben eine Bruttomietfläche von fast 394.000 m2 und geplante Projekte mit einer Mietfläche von 162.500 m2. Er war 2018 der einzige reine Logistikdeal in den Top Ten. Nichtsdestotrotz erntet diese Anlageklasse alles in allem immer noch viel Lob: „Wir sehen einen ungebremsten Trend“, sagt Zerr. Leube ist kritischer: Er sieht Unternehmensimmobilien und Gewerbeparks zwar im Fokus, gibt aber die „Tendenz sinkender Renditen“ zu bedenken. Während der Einzelhandel - trotz oder möglicherweise auch wegen des Karstadt-Kaufhof-Deals - von allen Beobachtern weiter mit Vorsicht gesehen wird, erwartet der Colliers-Chef bei Hotels ein „Ergebnis auf Vorjahresniveau“. Letztere Anlageklasse tauchte 2018 nicht unter den zehn größten Deals auf.

Gesundheitsportfolio überraschend auf Platz 2

Auch eine „Außenseiter-Transaktion“ mischt ganz oben mit: Auf Platz zwei der Hitliste schaffte es im Sommer eine 50%-Beteiligung an einem milliardenschweren Portfolio, das aus 71 Gesundheitsimmobilien, vor allem Rehakliniken, besteht. Verkäufer war der Medical Properties Trust (MPT), Käufer das französische Unternehmen Primonial. Ein von der französischen Gruppe gemanagter Investmentfonds und MPT haben ein Joint Venture gegründet, an dem beide zur Hälfte beteiligt sind. Der Preis für die Franzosen lag bei 800 Mio. Euro.

Die bisherigen Bremspoller bleiben derweil für die Branche bestehen. Der Flächen- und Produktmangel am Markt ist laut Matthias Leube nach wie vor akut vorhanden. Hinzu komme der Fachkräftemangel. Diese Klötze könnten „das Investmentgeschehen stärker beeinflussen als externe Schocks“. Auch Scheunemann sieht ganz klar die Bremswirkung: „Die Branche schiebt eine Bugwelle von neuen Projekten vor sich her. Diese fehlen dann nicht nur, um den Vermietungsmarkt zu entlasten, sondern auch als potenzielles Investitionsprodukt.“ Daher komme schließlich der hohe Anteil der Forward-Deals im vergangenen Jahr, die der JLL-Researcher etwa bei 20% des Volumens von Einzeltransaktionen sieht. Der Mangel an Flächen und gesuchten Core- und Core-plus-Produkten im Bestand werde durch eine steigende Zahl von Weiterverkäufen sowie mehr Forward-Deals zumindest teilweise ausgeglichen, analysiert Leube. Rechtsanwalt Zerr beobachtet darüber hinaus eine höhere Risikobereitschaft bei den Investoren. Die Immobilien von morgen werden also schon heute gekauft.

Keine Frage, die fehlenden Anlagealternativen halten die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien weiterhin sehr hoch. Der Tanz auf dem Hochplateau der Megadeals ist letztlich wohl noch nicht zu Ende, aber die Musik wird bereits leiser.

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