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Märkte | 31.01.2019

Aus IZ05/2019, S. 26

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Kleinvieh macht auch Mist

Urheberin: Lea Gericke
Sorgenkind City. Büros sind Mangelware.

Urheberin: Lea Gericke

Leipzig. Rekorde fielen im vergangenen Jahr aus. Der Umsatz am Büromarkt in der Messestadt brach um fast ein Fünftel ein. Den Maklern fehlten die dicken Fische.

Ein neuer Rekord sei fraglich, aber möglich, überlegten die Leipziger Büromakler nach dem Ende des dritten Quartals 2018. Es sei eine Jahresendrallye nötig, hieß es. Doch die blieb aus. 135.000 m² Bürofläche brachten Leipziger Makler im abgelaufenen Jahr unter die Leute.

Grund zur Sorge sei das Verfehlen des Rekordumsatzes von 2017 jedoch nicht, sagt Stefan Sachse, Geschäftsführer und Leipziger Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE). Schuld sei lediglich das Ausbleiben der ganz dicken Fische. 2017 habe der Anteil von Großabschlüssen über 5.000 m² knapp ein Drittel betragen. 2018 zählen ein Mietvertrag mit dem Stadtarchiv über 3.900 m² und dem Jugendamt über 3.000 m² schon zu den großen Deals. Hinzu kommt: 2017 blähte allein ein 20.000 m² großer Eigendeal der Sächsischen Aufbaubank das Ergebnis.

Optimistisch stimmt Sachse, dass das für Leipzig typische und übliche kleinteilige Geschäft prima lief. Zwischen 1.000 und 5.000 m² große Büros brachten 41% des Umsatzes. Für den Fachmann kommt damit zum Ausdruck, dass sich in Leipzig eine zunehmende Zahl größerer Dienstleister mit entsprechendem Flächenbedarf engagiert.

Keine Bange vor der Zukunft hat auch Aengevelt-Researcher Frank Korablin. "Die Nachfrage ist ungebrochen, die Stadt wächst", begründet der Experte seine Einschätzung. Doch auch 2019 sind keine Rekorde in Sicht. 120.000 m² Umsatz erscheint Sachse "durchaus realistisch". Auf 110.000 m² kommt Korablin beim Blick in die Glaskugel.

Anders als 2017, als die Lage rund um den Ring aufgrund einiger Großabschlüsse den höchsten Umsatz verzeichnete, ist der Leipziger Büromarkt 2018 wieder zur Normalität zurückgekehrt. Mieters Liebling ist die Innenstadt, wo mit 29.000 m² rund ein Fünftel des Umsatzes erzielt wurde. Fast gleichauf rangiert das Graphische Viertel und die Prager Straße mit 25.400 m². Am Cityrand sind die Ergebnisse mager. Grund sei das geringe Angebot an modernen Büros, die der Markt nachfrage. Deutlich zugelegt haben dagegen Nebenlagen, wo insgesamt fast 56.000 m² neue Mieter fanden. Ihr Anteil am Gesamtumsatz liegt bei 41%.

Der Leipziger Büroleerstand ist auf rund 235.000 m² oder 7,1% des Gesamtbestands von rund 3,3 Mio. m² abgeschmolzen, hat Korablin gezählt. Ende 2017 standen noch 265.000 m² bzw. 8,1% aller Kontore ohne Menschen, Computer und Gummibäume da.

Der Neubau von Büros hinkt dem Bedarf in der Messestadt hinterher, schüttelt der Aengevelt-Mann betrübt den Kopf. Fertig wurden lediglich rund 30.000 m² Fläche. Und 2019 wird es nicht besser. Im Gegenteil: 28.000 m² prophezeit der Rechenfuchs. Für die Leerstandsentwicklung heißt das angesichts hoher Vorvermarktungsquoten sowie einer gestiegenen Zahl von Eigennutzerprojekten, dass verwaiste Büros seltener werden. 205.000 m² oder 6,2% lautet die Vorhersage.

Fleißigste Mieter waren 2018 Unternehmen der Informations- und Kommunikationstechnologiebranche sowie die öffentliche Verwaltung mit jeweils rund 18% der Fläche. "Ein wachsender Anteil dieser anspruchsvollen Dienstleister spricht für eine attraktive Wirtschaftsstruktur", so Sachse weiter.

"Die sehr gute Nachfrage der vergangenen beiden Jahre" treibe in Verbindung mit einem knappen Angebot die Preise. In Zahlen heißt das: Die Spitzenmiete ist um knapp 8% auf 14 Euro/m² gestiegen. Die Durchschnittsmiete legte binnen Jahresfrist um 6% zu und beträgt derzeit 9,10 Euro/m². In der City werden im Schnitt 10,90 Euro/m² erzielt, am City-Rand 9,40 Euro/m². "Das ist ein deutlicher Anstieg gegenüber 2017", sagt Korablin. Im vorvergangenen Jahr lag die Miete hier noch bei 8,20 Euro/m².

2019 werden die Mieten quer durch die Stadt steigen. Da sind sich die Fachleute einig. Das Angebot wird knapper und die Baukosten für neue Büros steigen stetig weiter. Kurzfristig wird das der Entwicklung keinen Dämpfer verpassen, glaubt Korablin. "Das können sich Firmen in Leipzig mehr und mehr leisten." Allerdings mahnt er zur Vorsicht: "Die zuletzt rasante Entwicklung der Mietpreise könnte etwas an Dynamik verlieren." Grund sei, dass insbesondere in den zuletzt sehr umsatzstarken Jahren das Angebot an modernen Flächen gesunken sei. Damit müssen potenzielle Mieter gezwungenermaßen in die Peripherie ausweichen. Und an den Rändern ist es billiger. "Viel wird davon abhängen, ob Eigentümer bedarfsadäquat in ihre Bestände investieren und der Neubau vorangetrieben wird".

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