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Märkte | 31.01.2019

Aus IZ05/2019, S. 22

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Der Logistikmarkt bleibt unter seinem Potenzial

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange
Produktions-, Lager- und Logistikflächen mit guter Verkehrsinfrastruktur sind im Stuttgarter Umland heiß begehrt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange

Region Stuttgart. Die Flächenknappheit in der wirtschaftsstarken Region schlägt sich deutlich im Vermietungsergebnis für Industrie- und Logistikflächen des abgelaufenen Jahres nieder und drückt auch auf den Investmentmarkt durch. Besonders gefragt sind Neubauflächen. Im Gegenzug sind die Mietpreise wiederum angestiegen.

Die Rallye mit den Logistik-Investments fand in der wirtschaftsstarken Region nicht statt, weil das Angebot zu gering ist. 221 Mio. Euro betrug laut Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers, das Investmentvolumen in der Region Stuttgart im Jahr 2018. "Es hätte auch eine Milliarde Euro sein können", meint er, doch wegen der Produktknappheit konnte die hohe Nachfrage nicht bedient werden. Seit Jahren gebe es eine latent hohe Nachfrage nach jährlich bis zu 250.000 m2 Neubaufläche, die es nicht gibt.

Es mangelt an Projektentwicklungen, denn es lastet ein hoher Druck auf den wenigen Grundstücksflächen. Auch Kommunen, die nicht wie Stuttgart, Böblingen, Ludwigsburg oder Esslingen zu den favorisierten Standorten für Industrie und Logistik gehören, geraten ins Visier von Firmen und Investoren. Denn die Wirtschaft brummt, und das sorgt seit Jahren für Bevölkerungszuzug. Grundstücke für Produktion, Lager und Logistik müssen politisch erkauft werden, so die Erfahrung der Makler. Sprich, die Kommunen brauchen für ihre Innenentwicklung mit beispielsweise Kitas und Straßen mehr Gewerbesteuern. Reine Lager- und Logistikstandorte sind daher nicht beliebt. Besonders groß ist die Nachfrage nach Investmentprodukten im AAA-Bereich. "Selbst bei Preisen bis zum 22fachen der Jahresnettomiete gibt es kaum ein Angebot", weiß Reck. Ein Faktor von 21 Jahresnettomieten bezogen auf einen Zehn-Jahres-Mietvertrag sei die Regel. Das Abschmelzen der Renditen setzt sich fort. Auch bei BNP Paribas Real Estate stellt Christopher Raabe, Leiter Industrial Services & Investment, fest: "Die gestiegene Nachfrage nach Logistikinvestments in Verbindung mit einem begrenzten Angebot an hochwertigen Core-Produkten hat den Wettbewerb der Investoren weiter steigen und damit auch die Nettospitzenrenditen nochmals sinken lassen." Diese liegen bei 4,5%.

Eigennutzer aus der Automobilbranche spielten wie in den Jahren zuvor auch 2018 eine große Rolle am Markt der Region Stuttgart. Da die Branche sich im technologischen Bereich in einer Umbruchphase befindet, liegt der Fokus sowohl bei Investments wie bei der Vermietung zunehmend auf Light-Industrial-Projekten, also modernen Flächen für Research, Development und Büro.

Der Gesamtflächenumsatz inklusive Eigennutzer lag laut Colliers 2018 bei 300.400 m2, ein Minus gegenüber 2017 von 24%. Die reine Vermietungsleistung betrug 257.000 m2, im Vergleich zu 2017 ein Plus von 6%. Realogis geht von einem Vermietungsumsatz in Höhe von knapp 200.000 m2 aus, allerdings ohne die Eigennutzer. Oliver Stenzel, Geschäftsführer Realogis Immobilien Stuttgart, betont, dass "über 30% und in Summe 64.000 m2 modernste Logistikflächen durch das Neubausegment zum Ergebnis beigesteuert wurden". Doch das für 2019 einzige Logistikprojekt in der Region Stuttgart wird laut Reck spekulativ von Gazeley in Epfendorf errichtet. Am Standort zwischen Oberndorf am Neckar und Rottweil werden im Frühjahr rund 30.000 m2 Logistikfläche fertiggestellt.

Am größten war die Nachfrage nach Flächen größer als 10.000 m2 (38%, 2017 noch 47%), gefolgt mit 25% nach Flächen mit 5.000 m2 bis 10.000 m2. Kleinere Flächen bis 1.000 m2 spielen nur noch eine untergeordnete Rolle. Größter Teilmarkt war wieder der Landkreis Ludwigsburg. Laut Realogis konnte aber der Landkreis Esslingen sein Marktergebnis mit 47.500 m2 fast verdreifachen. Stenzel zufolge absorbierten den größten Flächenanteil mit 145.400 m2 die Lager- und Logistikdienstleister (73%), gefolgt von Industrie/Produktion mit 23%. Wesentliche Umsatzbringer waren die Anmietung von Daimler in Böblingen mit 19.000 m2, des Logistikdienstleisters HTL Peter Messner mit 13.800 m2 und von Schmalz + Schön Logistik mit 13.200 m2 in Esslingen. Ebenfalls große Flächen wurden im letzten Jahr an Schneider Logistik in Geislingen an der Steige vermietet (12.250 m2) und an Porsche in Freiberg am Neckar (11.300 m2).

Während BNP Paribas RE von einer Spitzenmiete von 6,70 Euro/m2 spricht, geben Colliers und Realogis 6,50 Euro/m2 an. Die Durchschnittsmiete belief sich laut Colliers auf 5,20 Euro/m2, Realogis errechnete 5,00 Euro/m2. In jedem Fall sind sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmieten seit 2016 kontinuierlich gestiegen.

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