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Märkte | 31.01.2019

Aus IZ05/2019, S. 20

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Der Essener Büromarkt ist kerngesund

Quelle: Brockhoff & Partner, Urheber: Tobias Altenbeck
Der Magna Tower, der früher City-Tower und davor Iduna-Hochhaus hieß. Er wurde für 30 Mio. Euro saniert und im vergangenen Jahr komplett vermietet.

Quelle: Brockhoff & Partner, Urheber: Tobias Altenbeck

Essen. Fast wäre 2018 ein Rekordjahr geworden: Mit einem Büroflächenumsatz von rund 150.000 m² konnte Essen aber immerhin das zweithöchste Ergebnis aufweisen, seitdem die Marktdaten erhoben werden. Nur 2007 wurde in der Ruhrgebietsmetropole mehr vermietet als im vergangenen Jahr.

Die Essener Makler sind durchweg glücklich. Das Ergebnis von 2018 ist eines, das für einen guten und kerngesunden Markt spricht. Dazu gehört, dass die Nachfrage lebhaft war, dass der hohe Umsatz nicht durch eine einzige riesige Vermietung zustande gekommen ist, dass es aber dennoch nicht an großen Abschlüssen mangelte.

Sozusagen als Sahnehäubchen obendrauf kam, dass sich diese großen Abschlüsse im Wesentlichen aus der freien Wirtschaft rekrutierten und nicht durch öffentliche Einrichtungen getätigt wurden - was Ausdruck für einen wirtschaftlich attraktiven Standort ist.

Doch der Reihe nach: Mit gut 150.000 m² lag der Umsatz in der Ruhrgebietsstadt rund 23% über dem des Vorjahrs und sogar 34% über dem zehnjährigen Durchschnitt, teilt BNPPRE mit. Nach Berechnungen des Maklerunternehmens Cubion Immobilien aus Mülheim an der Ruhr machte der Anteil der Fremdvermietung am Büroflächenumsatz dabei 142.500 m² aus, der durch Eigennutzer belegte Büroraum lag bei gerade einmal 8%. Und noch wichtiger: Die Nettoabsorption, also die Fläche, die durch die Mietverträge tatsächlich mehr in Anspruch genommen als durch Umzüge freigezogen wurde, maß satte 104.500 m². In den Jahren zuvor bewegte sie sich im Schnitt um 25.000 m².

Der größte Mietvertrag ging mit rund 26.800 m² zwar auf das Konto einer Landesinstitution - die Polizei Essen unterzeichnete einen Vertrag in der Theodor-Althoff-Straße 2. Für 30 Jahre mietete das Land in der früheren Karstadt-Zentrale Büroraum. Dieser Mietvertrag, den das Essener Maklerhaus Brockhoff & Partner vermittelte, ist insofern etwas Besonderes, als das Land damit nicht über den Bau- und Liegenschaftsbetrieb die Flächen akquiriert hat, sondern sich auf den freien Markt wagte.

Der zweitgrößte Vertrag mit 11.500 m² wurde von einem Handelsunternehmen in der Ruhrallee 307-309 unterzeichnet. Aus dem Markt war zu erfahren, dass es sich bei dem Mieter um Aldi Nord handelt. An der Hohenzollernstraße 25 mietete 11880 Solutions knapp 5.500 m², die Weststadt Akademie unterzeichnete ca. 4.700 m² in der Paul-Klinger-Straße 7-11 und FedEx mietete 4.200 m² am Limbecker Platz 1.

Bei diesem Objekt handelt es sich um den mittlerweile auf den Namen Magna Tower getauften Büroturm, der ursprünglich einmal für die Iduna Versicherung errichtet wurde. Die rund 16.000 m² große Immobilie ist inzwischen für ca. 30 Mio. Euro saniert und mit dem FedEx-Deal auch voll vermietet.

Neben den großen Abschlüssen spielte 2018 die Musik vor allem im mittleren Flächensegment. Amedeo Augenbroe, Essener Niederlassungsleiter von BNPPRE, berichtet: "Verträge zwischen 2.000 m² und 5.000 m² steuern mit rund 28% den Löwenanteil zum Umsatz bei und erzielen absolut einen doppelt so hohen Umsatz wie im zehnjährigen Durchschnitt."

So toll die Vermietungsleistung in Essen auch war, die Mieten sind es weiterhin nicht. Mit einer Spitzenmiete von gerade einmal 15 Euro/m² und einer Durchschnittsmiete von 11,32 Euro/m² lässt sich in der Stadt zumindest im Neubau keine hohe Rendite erzielen.

Das spiegelt sich auch in den Fertigstellungszahlen wider. Im vergangenen Jahr wurden nur rund 29.000 m² neuer Bürofläche in Essen fertig. Gleichzeitig verschwanden durch Abriss und Umnutzung etwa 10.500 m². Von den neu errichteten Büroflächen sind aktuell nur noch ca. 1.500 m² verfügbar.

Dementsprechend sauste die Leerstandsquote im vergangenen Jahr in den Keller. Lag sie zu Beginn von 2018 noch bei rund 7%, so nennt Cubion Immobilien zum Jahresende eine Quote von nur noch 4,2% und eine Angebotsreserve von lediglich 134.000 m².

Transaktion: Essen, Ruhrallee 307-309
Transaktion: Essen, Paul-Klinger-Straße 7

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