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Projekte | 31.01.2019

Aus IZ05/2019, S. 17

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Rhein-Ruhr-Zentrum wird komplett saniert

Quelle: Maas & Partner, Visualisierung: bloomimage
Bis zu 200 Mio. Euro wollen die neuen Eigentümer in das Center investieren. Da bleibt auch der Eingangsbereich nicht unangetastet.

Quelle: Maas & Partner, Visualisierung: bloomimage

Mülheim an der Ruhr. Das Rhein-Ruhr-Zentrum ist eines der ältesten und größten Shoppingcenter Deutschlands. Für die neuen Eigentümer ist das Fluch und Segen zugleich.

Beim Besuch des Rhein-Ruhr-Zentrums (RRZ) fühlt man sich ein bisschen wie in eine ZDF-Vorabendserie versetzt. Die Welt dreht sich scheinbar etwas langsamer, das Durchschnittsalter ist hoch und es ist sehr, sehr leise, denn es spielt keine Musik. Müsste man das Einkaufserlebnis im rund 140.000 m² Gesamtmietfläche messenden Mülheimer Shoppingmethusalem mit einer Farbe beschreiben, dann wäre diese wohl Beige.

Das Center ist, daran gibt es keine Sekunde auch nur den geringsten Zweifel, mit seinen Kunden gealtert. Als es 1973 auf dem rund 200.000 m² großen Grundstück der früheren Zeche Humboldt eröffnet wurde, war es das größte Einkaufszentrum Deutschlands. Der Düsseldorfer Architekt Walter Brune entwarf es nach US-amerikanischem Vorbild. Das RRZ war so schick und angesagt, dass selbst Kunden aus der noblen Landeshauptstadt ins Ruhrgebiet zum Einkaufen kamen.

An diese goldenen Zeiten wollen die neuen Eigentümer des Centers anknüpfen - und nehmen dazu den wohl größten Geldbetrag in die Hand, der hierzulande je in das Refurbishment eines Einkaufszentrums gesteckt wurde: Bis zu 200 Mio. Euro wird das Joint Venture zwischen dem von Morgan Stanley Real Estate Investing (MSREI) verwalteten Immobilienfonds North Haven Real Estate Fund IX Global und der Hamburger redos Gruppe in das RRZ investieren. Das Konsortium zahlte im vergangenen Frühjahr rund 300 Mio. Euro für das gesamte Center - mit Ausnahme der von C&A belegten Fläche, die weiterhin Redevco gehört.

Die Zuversicht, die redos-Chefin Christine Hager ausstrahlt, erscheint nicht unbegründet. "Erstmals in der Geschichte des Rhein-Ruhr-Zentrums hat die gesamte Immobilie, inklusive des zuletzt von der Brenntag genutzten Büroturms, nur einen Besitzer", sagt Hager (von erwähnter C&A-Fläche einmal abgesehen). Und nun sei es möglich, auch das ganze Center aus einer Hand für die Zukunft umzugestalten.

Die unterschiedlichen Eigentümer haben auch für den Kunden sichtbare Spuren hinterlassen. So ergeben manche Wegeführungen keinen Sinn, das Center wirkt insgesamt unübersichtlich, düster und vor allem der Mietermix vollkommen planlos. Die direkte Nachbarschaft aus Nagelstudio und Bäckerei mit Kaffeeausschank sei da nur als ein Beispiel genannt.

Die größte Fläche im Rhein-Ruhr-Zentrum ist zudem ihre problematischste: Auf rund 50.000 m² residiert hier ein Karstadt-Warenhaus als Teil des Einkaufszentrums - und misst dabei schon so viel wie ein eigenständiges und durchaus großes Center. Zum Vergleich sei der Essener Konsumtempel Limbecker Platz genannt, der mit seinen 70.000 m² als das größte innerstädtische Center Deutschlands gilt. Eigentümer des Karstadt war das Highstreet-Konsortium, bis Morgan Stanley und redos sich diesen Bauteil der Immobilie sicherten. Karstadt ist somit jetzt der bedeutendste Mieter im Center. Und der Konzern steht bekanntermaßen auf tönernen Füßen.

Längst sind die Zeiten vorbei, als die Karstadt-Fläche im Rhein-Ruhr-Zentrum das Aushängeschild des Warenhauskonzerns war. Zugleich wurde sie über die Jahre auch zu Testzwecken für neue Konzepte genutzt. So erinnern sich viele noch daran, dass Karstadt hier einmal Möbel angeboten hat. Und in den späten 1980er Jahren gab es die Karstadt-HöLe - das stand für Karstadt Hören und Lesen.

"Als Jugendliche kannten wir nur die HöLe", berichtet Martin Adolphs. Er war Stammkunde in der HöLe, "vom Schulbuch bis zur neuesten Pop-Platte haben wir alles dort gekauft." Als dann in Köln der erste Saturn eröffnet hatte, fuhr er mit seinen Freunden dorthin.

"Aber wir waren so enttäuscht davon und sind zufrieden zurück in unsere HöLe", berichtet Adolphs, der heute als Redakteur beim WDR arbeitet.

In den 1990er Jahren zeigte Karstadt in Mülheim ein neues Warenhauskonzept, das stärker auf Shop-in-Shop setzen sollte. Der simple, aber nicht dumme Plan war: die eigenen Flächen in der Mitte mit einem Ring an kleinen eigenständigen Läden zu umgeben und diese zu vermieten. Aus dem Karstadt wurden die Karstadt Arkaden und der Warenhausbetreiber bei der Jagd nach Mietern zum Konkurrenten des übrigen Centers.

Quelle: Maas & Partner, Urheber: bloomimage
Food statt Fashion lautet ein Trend im Handel. Dem soll die aufgehübschte Markthalle Rechnung tragen.

Quelle: Maas & Partner, Urheber: bloomimage

Noch heute findet man innerhalb des Karstadts, aber mittels Schaufenster sorgsam abgetrennt, den Herrenausstatter Ansons's, der über einige Umwege zum Modefilialisten Peek & Cloppenburg Düsseldorf gehört. Relativ neu ist zudem eine Filiale von Aldi Süd und ein auf den Bedarf von Senioren ausgerichtetes Geschäft innerhalb der Karstadt Arkaden. Der Essener Makler Eckhard Brockhoff von Brockhoff & Partner berichtet: "Das Karstadt-Haus im RRZ war immer überdurchschnittlich hochwertig ausgestattet und fungierte aufgrund der Nähe zur Hauptverwaltung lange Zeit als Testfiliale. Auch heute werden dort noch die Personalkäufe durchgeführt. Die Wahrscheinlichkeit ist groß, dass diese Filiale auch nach der Fusion mit Kaufhof erhalten bleiben wird."

Was Brockhoff damit ausdrückt, stellt das größte Problem beim Refurbishment für die neuen Eigentümer dar. Christian Diesen, Geschäftsführer der Münsteraner HLG, die mit der Projektentwicklung und Vermietung des RRZ beauftragt ist, weilt praktisch wöchentlich in der Karstadt-Hauptverwaltung. Auf die Frage, ob und wie groß der Konzern nach der Fusion mit Kaufhof im Center bleiben wird, bekommt man ein vielsagendes Lächeln. Letztlich wird klar, dass es bei der Planung des neuen RRZ drei Varianten gibt: eine mit dem großen, eine mit einem kleineren und eine ganz ohne Karstadt. "Sollte Karstadt/Kaufhof künftig nicht mehr 50.000 m² belegen, ist der Eigentümer vorbereitet", sagt Hager.

Angesichts dieser Unsicherheit kann Entwickler Diesen noch keine konkreten Zahlen nennen oder Pläne für das gesamte Center zeigen. Immerhin ist klar, dass im zweiten Halbjahr 2019 der Bauantrag eingereicht und ein gutes halbes Jahr später mit dem Umbau gestartet werden soll. Ende 2022 ist die große Neueröffnung geplant.

Was die Aufgabe ist, wissen er und die Eigentümer allerdings genau. "Es gilt, die Stärken des Rhein-Ruhr-Zentrums zu erhalten und neue Kundengruppen zu gewinnen", sagt er. Eine seiner Stärken ist zweifelsohne die hohe Kaufkraft und die Treue der Kunden. "Das Rhein-Ruhr-Zentrum hat einen Anteil von Stammkunden, der mit 66% überdurchschnittlich hoch liegt", weiß Heike Marzen. Sie ist die Centermanagerin des RRZ, kommt von der ECE und war zuvor in der Dortmunder Thier-Galerie. Die ECE definiert als Stammkunde, wer mindestens alle 14 Tage einmal das Center besucht.

"Zu den Stärken des Rhein-Ruhr-Zentrums gehören zudem sein vergleichsweise wohlhabendes Einzugsgebiet im südlichen Ruhrgebiet, der direkte Autobahnanschluss, die eigene U-Bahn-Station und die 5.000 kostenlosen Pkw-Stellplätze", berichtet redos-Chefin Hager. "Und die sollen auch künftig kostenlos bleiben", ergänzt Diesen.

Praktisch alles andere wird jedoch geändert. Dazu gehört, dass man Durchbrüche in den Gängen schaffen will, um endlich Tageslicht in die düster wirkende Mall zu lassen. Auch kann jetzt, dank der Karstadt-Flächen, ein Rundlauf für die Kunden geschaffen werden, damit ihr Bummel nicht mehr vor einer Wand endet. Der Haupteingang des Centers wird völlig neu gestaltet, wie auch der von einem großen Aufzug blockierte Saturn-Markt. "Es handelt sich um eine Komplettsanierung", erklärt Hager. "Es wird neben dem neuen Haupteingang und der Außengestaltung auch neue Böden geben, und wir wollen zweigeschossige Fassaden in den Malls schaffen."

Um das Center für die Besucher besser zu gliedern, schwebt Diesen die Schaffung von vier Themenwelten vor: Mode und Familie, Sportwelt, eine Markthalle und Freizeit. Zu letzterer Themenwelt gehören auch das Cinemaxx-Kino und die Food Lounge - früher Festival Garden genannt. "Wussten Sie, dass die Food Lounge einen Außenbereich hat?", fragt Diesen. Solche Schätze gelte es zu heben.

Aktuell bemisst er den Leerstand im Rhein-Ruhr-Zentrum auf 10.000 bis 15.000 m². "Dieser ist einerseits durch die Insolvenz von Boecker entstanden", erläutert Hager. "Es gibt andererseits aber auch Flächen, die wir wegen der bevorstehenden Bauarbeiten strategisch leer stehen lassen."

Leer steht auch der ehemalige Sitz von Brenntag, das Bürohochhaus. Wie zu erfahren war, dürfte eine Vermietung schwierig werden, da es in Sachen Brandschutz zunächst komplizierte Baumaßnahmen erfordern würde. An Abriss denkt trotzdem keiner: "Das Hochhaus ist von der Autobahn weit sichtbar und die Fassade könnte als Werbeträger bespielt werden", erläutert Diesen.

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