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Märkte | 31.01.2019

Aus IZ05/2019, S. 6

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    OFB Projektentwicklung
  • Organisationen:
    TU Darmstadt
  • Personen:
    Klaus Kirchberger, Andreas Pfnür
  • Immobilienart:
    Wohnen

Branche unterschätzt Risiken des Strukturwandels

Quelle: OFB Projektentwicklung GmbH
Der Hafenbogen in Frankfurt am Main entstand in enger Zusammenarbeit zwischen der OFB Projektentwicklung und der Property-Management-Gesellschaft GGM.

Quelle: OFB Projektentwicklung GmbH

Es findet ein Strukturwandel in der Immobilienwirtschaft statt. Darüber ist sich die Branche laut einer aktuellen Studie der Technischen Universität Darmstadt gemeinsam mit dem Frankfurter Projektentwickler OFB bewusst. Nur Chancen und Risiken werden unterschätzt. Ein möglicher Grund: Der Branche geht es zu gut.

Andreas Pfnür, Professor für Immobilienwirtschaft an der Technischen Universität (TU) Darmstadt, nennt einen überzeugenden Grund, gemeinsam mit dem Frankfurter Projektentwickler OFB, einer Helaba-Tochter, eine Studie zum Thema "Transformation der Immobilienwirtschaft" zu erstellen: "Wir hatten den Eindruck, die meisten in der Branche trinken Kaffee und reden dabei gerne über die Digitalisierung und den Strukturwandel." Denn man müsse letztlich nicht nur als Projektentwickler, ob aktiv gewollt oder nicht, auf die neue Realität mit Verschiebungen der Geschäftsmodelle durch den Strukturwandel reagieren, sagt OFB-Vorstandschef Klaus Kirchberger. "Das verdeutlicht auch die Studie." Was die Befragung darüber hinaus zutage fördert, ist, dass speziell Investoren häufig noch ganz und gar im alten eingeübten Schema lebten. "Wir wollen aber letztlich niemanden das Etikett ‚unflexibel‘ aufdrücken."

Doch wie definiert die Studie eigentlich den Strukturwandel? Laut Pfnür geht es dabei um die gesamte Anpassung der Organisationsstrukturen und Geschäftsmodelle, des gesamten Wertschöpfungssystems innerhalb der Branche. Insgesamt hat die TU 249 Telefoninterviews in Auftrag gegeben. Befragt wurden Projektentwickler, Investoren, Nutzer und Dienstleister. Die Studie ist damit repräsentativ.

Kein Zweifel, die Branche hat das Problem an sich erkannt: Zwei Drittel der Befragten (66,3%) sehen den Einfluss des Strukturwandels auf das eigene Unternehmen in den kommenden Jahren massiv steigen. 55,8% nahmen bereits seit den vergangenen fünf Jahren einen verstärkten Einfluss auf das eigene Unternehmen wahr. Besonders stark spüren diesen Einfluss die Nutzer und Projektentwickler, Investoren und Dienstleister fühlen sich davon offenbar weniger betroffen. Während die langanhaltende Niedrigzinsphase und staatliche Eingriffe in die Kapitalmärkte für gut zwei Drittel eine große Rolle spielen, tangieren die Mietpreisbremse und der soziale Wohnungsbau nur 31,3% der Teilnehmer. "Einen wachsenden Einfluss erwarten die Akteure aber von den Wünschen der Immobiliennutzer", sagt Pfnür. Diese würden in erster Linie mehr Flexibilität vor allem bei der Bereitstellung von Flächen verlangen. Das haben auch die vier befragten Branchengruppen erkannt und finden diesen Trend am wichtigsten für ihre aktuelle und zukünftige Arbeit. "Schließlich können Immobilieninvestoren bei immer kürzeren Laufzeiten ihren Cashflow nicht wie früher für zehn Jahre planen", erklärt der OFB-Chef. Im Idealfall führe dies zu einem einheitlicheren Daten- und Informationsaustausch als bislang, was nichts anderes heißt als die Schaffung von mehr Transparenz.

Die steigende Bedeutung der Arbeitsqualität hat ebenfalls einen hohen Stellenwert. Überraschend wenig relevant ist das Thema Nachhaltigkeit. Nur 44% sehen diesen Faktor als einflussreich an. Einer der möglichen Gründe laut Kirchberger: "Zertifizierungen haben in den vergangenen Jahren sehr stark Eingang in unsere tägliche Arbeit gefunden."

Recht träge wird es, wenn in der Befragung nach konkreten Anpassungsschritten gefragt wird: Nur gut jeder zweite Entscheidungsträger (53,8%) findet es notwendig, seine eigenen Organisationsstrukturen und -modelle anzupassen. "Es ist einfach keine Risikobereitschaft da", ärgert sich Pfnür. "Das kostet Geld." Als Hemmnisse bemängeln die meisten Akteure "fehlende Zeit für notwendige Veränderungen", zudem werden möglicherweise nicht rentable Investitionen, mangelnde Risikobereitschaft und die gute wirtschaftliche Lage ins Feld geführt.

Dabei lohnt eine Betrachtung der einzelnen befragten Gruppen, denn es gibt hier durchaus Unterschiede. So gehören die Projektentwickler nach den Investoren zu den Akteuren, die den Einfluss des Strukturwandels auf die Immobilienwirtschaft am höchsten bewerten. "Wir stehen sozusagen zwischen den Stühlen", versucht Projektentwickler Kirchberger das Ergebnis einzuordnen. "Wir brauchen immer sowohl den Nutzer als auch denjenigen, der uns das Objekt dann abkauft." Es sei daher notwendig, die Geschäftsprozesse flexibel anpassen, denn sowohl Bauland als auch Bauleistung sei nicht mehr ohne weiteres verfügbar. Laut Studie wollen Entwickler in den kommenden Jahren verstärkt auf multifunktionale Immobilien, Revitalisierungen im Bestand und intelligente Gebäude mit Automation setzen.

"Bei den Dienstleistern ist dagegen bislang wenig Handlungsdruck angekommen", sagt Pfnür. Auch die Investoren halten sich mit konkreten Schritten zurück. Ursächlich könnte sein, dass die Hälfte von ihnen eine weitere Zunahme des Kapitalanlagevolumens an den deutschen Immobilienkapitalmärkten im Schnitt um 17% erwartet. Bei der Rendite wird lediglich ein kleines Minus prognostiziert. Insgesamt, so ein ernüchterndes Fazit der Studie, habe bislang keine echte Verzahnung der Prozesse entlang der Wertschöpfungskette stattgefunden.

Für sein Unternehmen aber hat Kirchberger Wege gefunden: Die OFB sei nicht nur räumlich mit der Property-Management-Gesellschaft GGM, wie die Projektentwickler eine Helaba-Tochter, zusammengerückt, sondern "wir binden das Unternehmen nun von vornherein in unsere Projekte ein und definieren gemeinsam Gebäudestrategien".

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