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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 24

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Deutsche Bank, JLL
  • Personen:
    Rüdiger Thräne, Jirka Stachen, Jochen Möbert, Hendrik Kadelbach
  • Immobilienart:
    Wohnen, Büro

Statt "arm, aber sexy" jetzt "reich und innovativ"

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke
Alles voll. Der Büroleerstand in Berlin liegt nur bei rund 2%. Erst 2020 gibt es Entwarnung. Dann kommen Neubauten auf den Markt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke

Berlin. "Arm, aber sexy" war gestern. Das behauptet jedenfalls die Deutsche Bank. Stattdessen heiße die Losung jetzt "reich und innovativ". Ins gleiche Horn bläst der Berliner Niederlassungsleiter des Maklers JLL, Rüdiger Thräne, der keinen Moment an ein Ende des Hauptstadt-Hypes glaubt. Sehnlichst wartet der Fachmann aber auf die Eröffnung des unseligen Hauptstadtflughafens BER, der für seine internationale Klientel eine so "verdammt große Rolle" spiele.

Die deutsche Hauptstadt beginne nicht nur zu westdeutschen Metropolen aufzuschließen, sondern sei bereits auf dem Weg, diese zu überholen. Die "glänzende Zukunft der Stadt als Innovationshochburg" stelle eine "exzellente Basis" für den Wohnungsmarkt dar, sagt Deutsche-Bank-Analyst Jochen Möbert. Berlin könnte zu einer der teuersten deutschen und auch europäischen Metropolen werden. Zudem denkt das Geldhaus, dass der Stadt ein "Superzyklus" bevorstehe, der weit über das Jahr 2020 andauern könnte.

Auch Thräne glaubt nicht an das Ende des Hauptstadt-Hypes. Klar, die Stadt sei beim Handel mit Gewerbeimmobilien in der Rangfolge der großen sieben deutschen Städte auf Platz 2 hinter Frankfurt gerutscht. Und ja, das gesamte Transaktionsvolumen (einschließlich Wohnen) sank 2018 gegenüber dem Jahr zuvor von 11,7 Mrd. Euro um 8% auf 10,8 Mrd. Euro. Doch Schuld sei keinesfalls "die schwindende Beliebtheit Berlins", assistiert Hendrik Kadelbach, bei JLL in Berlin für das Bürogeschäft verantwortlich. "Nein", Schuld sei "schlichtweg der Produktmangel". Im Gegensatz zu 2017 gab es 2018 keinen einzigen gewerblichen Deal mit einem Volumen von mehr als 500 Mio. Euro. Und auch 2019, schüttelt Thräne betrübt den Kopf, lauere nichts dergleichen in der Pipeline.

Auch dass 2018 rund 11% weniger Bürofläche vermietet wurde als im Jahr zuvor - an der nachlassenden Beliebtheit der Stadt liege das nicht. Stattdessen sei einfach nichts mehr zu kriegen. Der Büroleerstand notiere bei 2% oder gut 400.000 m2. "Das ist unterhalb eines gesunden Niveaus", sagt der Chef. Im Jahr 2019 wird das so bleiben, glauben die Experten. Erst 2020 werden wieder 3,5% oder 743.000 m2 zur Verfügung stehen. Grund seien die fast 1 Mio. m2, die in der Pipeline lauern und dann Stück für Stück auf den Markt kommen. Über den dicken Daumen seien aber bereits zwei Drittel der neuen 2019er-Flächen vermietet. Genau wie etwa ein Drittel des zusätzlichen 2020er-Angebots.

Festzumachen sei das große Interesse an der Stadt auch an den ständig steigenden Büromieten. Die Durchschnittsmiete, "die für das tägliche Geschäft ja der Gradmesser ist", so Thräne, kletterte zwischen 2017 und 2018 von 18 Euro/m2 auf 21,11 Euro/m2. "Das ist enorm."

Der Spitzenpreis explodierte zwei Jahre zuvor. 2015 erhielten Vermieter 24 Euro/m2. 2018 wurden 34 Euro/m2 gezahlt. 2019 sieht Kadelbach 36,50 Euro/m2 in seiner Glaskugel. Danach, so der Fachmann fürs Büro, wird der Druck aufgrund des höheren Angebots etwas nachlassen. Allerdings hält Thräne auch 50 Euro/m2 in einzelnen Objekten nicht mehr für Utopie.

Berlin-Fans seien hauptsächlich ausländische Investoren, so Thräne. Inländer fänden mehr Haare in der Suppe und würden sich auch kleineren Städten zuwenden. Die internationale Klientel, nimmt er aus seinen Kundengesprächen mit, "rede optimistisch", wolle nach Berlin. "Der durch die Teilung der Stadt erzwungene Dornröschenschlaf ist vorbei, jetzt passiert endlich was. Da will das Ausland dabei sein."

Auch die mageren Renditen schrecken nicht. Für Geschäftshäuser kamen die Analysten auf eine Spitzenrendite von 2,7%, für Büros auf 2,9%. "Das ist nicht viel", nickt JLL-Researcher Jirka Stachen treuherzig, "doch bei der Bundesbank gibt es für sichere Papiere weniger als 1% oder gleich gar nix." Mit einer 4 vor dem Komma rentierten Einzelhandelsimmobilien und Logistikanlagen. Mittlerweile sehen die Fachleute die Werte am Boden angekommen. Weniger geht nicht. Für 2019 und vielleicht darüber hinaus rechnen die Experten mit "Seitwärtsbewegungen". So redet die Branche, wenn sie sagen will: Alles bleibt, wie es ist.

Die allergrößte Hoffnung setzt Thräne auf den unseligen Hauptstadtflughafen, der für ausländische Unternehmensvertreter und damit für die Entwicklung der Stadt "eine verdammt große Rolle" spiele. Werde der BER 2020 eröffnet, sei Berlin endlich international erreichbar. "Das wird dem Immobilienmarkt einen weiteren Schub geben."

Für einen anhaltenden Berlin-Boom spricht nach Ansicht der Deutschen Bank auch die wachsende Einwohnerzahl. Bis 2023 erwartet die Hauptstadt mehr als 260.000 neue Einwohner. Die daraus resultierende "kontinuierlich zunehmende Wohnnachfrage dürfte noch über Jahre auf ein eher unelastisches Wohnangebot treffen", sagt Möbert. Der Experte sieht für viele Mieter starke Anreize, Wohnungen zu erwerben. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass die Mietsteigerungen für Bestandswohnungen deutlich nachgeben. So stiegen die Mieten 2018 binnen Jahresfrist um 3%, während im Jahr 2017 ein Sprung um 11% gegenüber 2016 zu verzeichnen gewesen war. Noch kosten Eigenheime knapp die Hälfte dessen, was in manch anderer westlichen Metropolen aufgerufen wird, so die Banker. Allerdings sei Berlin mittlerweile die elftteuerste deutsche Stadt, im Jahr zuvor rangierte Berlin noch auf Platz 15. Im europäischen Ranking habe die Stadt an der Spree Platz 20 erreicht.

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