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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Deichmann, JLL
  • Organisationen:
    Immobilienverband Deutschland IVD Süd
  • Personen:
    Gunnar Gombert, Dirk Wichner
  • Immobilienart:
    Einzelhandel

Flächenknappheit im Garten Eden

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Mieterwechsel im Pschorr-Haus in der Fußgängerzone. Mango ist schon raus, Deichmann wird kommen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Einzelhändler haben es immer schwerer, in den Spitzenlagen geeignete Flächen zu finden. Diese sind begehrter denn je. Denn München ist eine der wenigen Städte in Deutschland, in denen die Umsätze schneller steigen als die Mieten.

Nach der Analyse der Münchner Niederlassung von JLL sind in der bayerischen Landeshauptstadt derzeit gerade einmal 2% der Flächen in den besonders begehrten Lagen überhaupt verfügbar. München sei so attraktiv für Händler, dass Fluktuation kaum möglich sei, resümiert das Unternehmen. In der Folge gehen die Vermietungen zurück, beobachtet Gunnar Gombert, Niederlassungsleiter von JLL in München. Mit lediglich 13.100 m² zwischen Januar und Ende September 2018 blieben die Vermietungen deutlich unter dem langjährigen Mittel von 17.000 m².

Was für Einzelhändler, die nach Flächen suchen, ein Graus ist, sei aus Sicht der Eigentümer "noch ein wenig Garten Eden", findet JLL. Vermieter müssten aktuell wenige bis gar keine Zugeständnisse machen, was Zuschüsse für Umbauten oder mietfreie Zeiten angehe. Allerdings mache die Situation auch die Verhandlungen schwieriger. Es vergehe kaum noch weniger als ein halbes Jahr, bis sich Vermieter und Mieter endlich einig seien.

Jammern dürften die Einzelhändler dennoch nicht. Neben Frankfurt ist München aktuell bundesweit die einzige Stadt, in der die Umsätze im Handel das Mietwachstum übersteigen. Während die Umsätze laut JLL im vergangenen Jahr um 5% stiegen, legten die Mieten in München im Schnitt nur um 4% zu. "Im Gegensatz zu anderen Großstädten ist die Kalkulation an der Isar aufgegangen", sagt Dirk Wichner, Leiter der Einzelhandelsvermietung bei JLL in München. Dennoch könnten sich die Händler nicht sicher sein, dass das auch in Zukunft so sein werde.

Insbesondere die Textilbranche sei unter Druck. "Der Textilhandel erlebt jetzt das, womit der Buchhandel vor zehn Jahren zu kämpfen hatte", erklärt Wichner. Die Folge: Die Einzelhändler würden wegen der Konkurrenz im Internet ihre Flächen schrumpfen. Die Zeiten, in denen ein Bekleidungsgeschäft im Untergeschoss die Kinderabteilung, im Erdgeschoss die Damen- und im ersten Stock die Herrenmode unterbrachte, sind vorbei. Das bedeute auch, dass Vermieter überlegen müssen, wie sie mit den freien Flächen umgehen. Oftmals ist die Gastronomie eine Lösung. In den letzten Quartalen sei teilweise der Vermietungsumsatz mit gastronomischen Konzepten höher gewesen als mit Textilhändlern, beobachten die JLL-Experten.

Von den 248.000 m² Ladenfläche in den Spitzenlagen waren Ende des Jahres nicht ganz 6.000 m² verfügbar. In absoluten Zahlen sind von den 284 Geschäften, die JLL in diesen Lagen zählt, gerade einmal 14 kurzfristig zu mieten. Die Hälfte davon hat allerdings lediglich eine Verkaufsfläche von 250 m² oder weniger. Damit liegt München mit einer Leerstandsquote von 2,4% in den Top-Lagen bundesweit an der Spitze. Selbst in ebenfalls engen Märkten wie Düsseldorf, Stuttgart oder Hannover ist die Quote an verfügbaren Flächen mehr als doppelt so hoch.

Die meisten Flächen machen nach der Analyse von JLL die Textilhändler frei. Von den 14 verfügbaren Läden entfallen sechs auf diese Branche. "Obwohl in München nur eine relativ geringe Anzahl an Geschäften verfügbar ist, zeigt sich auch hier der bundesweite Trend, dass vor allem die Textilhändler von Veränderungen betroffen sind", fasst Gombert die Entwicklung zusammen.

Eine der größten Vermietungen im vergangenen Jahr war der Wechsel im Pschorr-Haus in der Neuhauser Straße. Bislang belegte der Modehändler Mango etwa 2.200 m² auf einer Eckfläche in dem Gebäude. Vor einigen Wochen zog das Unternehmen aus. Nun kommt der Schuhfilialist Deichmann und eröffnet auf den Flächen seinen neuen Flagship-Store. Allerdings expandiert der Schuhhändler nicht, sondern verlagert nur andere Geschäfte in die Münchner Ia-Lage.

Der Umbruch habe noch einen weiteren Nebeneffekt, meint Gombert. In der Vergangenheit war vor allem die Verdrängung der regionalen Konzepte durch die großen Ketten zu sehen. Er geht nun davon aus, dass die Filialisten in München ihren Höhepunkt hinter sich haben. Derzeit beobachtet er wieder mehr Nachfrage von regionalen Händlern. Die Zahlen zeigen das noch nicht. Vielmehr geben sich in den Münchner Haupteinkaufslagen nach wie vor die großen, meist internationalen Marken die Klinke in die Hand.

Laut der jährlichen Untersuchung des IVD Süd betrug der Filialisierungsgrad Ende 2018 in der Kaufingerstraße stolze 97%. In der Neuhauser Straße sind immerhin noch 86% der Einzelhändler Filialisten. Und auch in den Nebenlagen ist der Ladenbesatz kaum von dem anderer Städte zu unterscheiden. In der Theatinerstraße liegt der Filialisierungsgrad bei 89%, in der Maximilianstraße bei 91%.

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