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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 20

Von Volker Thies

In diesem Artikel:

Wohnungen noch knapper und teurer

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies
Im Gallusviertel wurden 2018 so viele neue Eigentumswohnungen verkauft wie in keinem anderen Stadtteil. Doch die Bauaktivität in der gesamten Stadt hat den Preisanstieg nicht bremsen können.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Volker Thies

Frankfurt. Mit 7,4 Mrd. Euro hat der Umsatz am örtlichen Immobilienmarkt im vergangenen Jahr gegenüber 2017 leicht zugelegt. Der Gutachterausschuss warnt begleitend zur Verkündung dieses Werts vor den Auswirkungen immer höherer Wohnungspreise auf die Sozialstruktur in der Stadt.

Rund 7,4 Mrd. Euro sind im Jahr 2018 in Frankfurt mit Immobilien umgesetzt worden, allerdings ohne Share-Deals. Denn diese werden nicht dem Gutachterausschuss gemeldet, der jetzt die ihm vorliegenden Zahlen bilanzierte. Wie viel mit Share-Deals umgesetzt wurde, ist schwer zu erfassen. "Aber wir gehen davon aus, dass 2018 die öffentliche Hand auf diesem Weg Steuereinnahmen von rund 400 Mio. Euro verloren hat", sagte der darüber sichtlich wenig erfreute städtische Planungsdezernent Mike Josef (SPD) bei der Vorstellung des Gutachterberichts.

Der Gesamtumsatz liegt rund 100 Mio. Euro über dem des Jahres 2017, aber die Zahl der Transaktionen (inklusive Vergabe von Erbbaurechten) ging um rund 10% auf 6.300 zurück. Bauland für Mehrfamilienhäuser verteuerte sich binnen Jahresfrist um 240 Euro/m2 auf durchschnittlich 1.720 Euro/m2, solches für Einfamilienhäuser um 190 Euro/m2 auf 810 Euro/m2 und Gewerbebaugrundstücke gar um 220 Euro/m² auf 390 Euro/m2. Michael Debus, der Vorsitzende des Gutachterausschusses, verwies jedoch darauf, dass hinter dem Wert beim Gewerbe nur wenige Transaktionen stünden, was zu erheblichen Preisausschlägen führe.

Die Umsätze mit Wohnimmobilien nahmen gegenüber 2017 um rund 204 Mio. auf 2,7 Mrd. Euro ab. Die Eigentumswohnungen (ETW, jeweils ohne Penthäuser und Maisonetten), die daran den größten Anteil haben, kosteten quer durch alle Lagen und Baujahre durchschnittlich 4.830 Euro/m2, rund 6% mehr als 2017. Neubau-ETW verteuerten sich um 12,5% auf durchschnittlich 6.130 Euro/m2. Der höchste Preis wurde mit 16.200 Euro/m2 für eine ETW in Mainnähe bezahlt. Die absolut teuerste Wohnung wechselte für 4,5 Mio. Euro den Eigentümer. Bei neuen Reihenmittelhäusern ergab sich sogar ein Preisrückgang um rund 2,5% auf 765.000 Euro. Debus erklärte dies aber mit Verschiebungen bei Lage, Größe und Ausstattung. Alle anderen Reihenhaus-Altersklassen verzeichneten hingegen Preiszuwächse. Ein Markt für frei stehende Einfamilienhäuser existiert praktisch nicht mehr. Nur knapp 90 dieser Objekte wurden im ganzen Stadtgebiet gehandelt, davon lediglich zehn Neubauten.

Die stärksten ETW-Bauaktivitäten wurden in den Stadtvierteln Gutleut und Gallus (ohne Europaviertel) registriert. Dort gingen beim Gutachterausschuss 140 Kaufverträge über neu errichtete ETW ein, gefolgt von Riederwald und Fechenheim mit 105 und der Alt- und Innenstadt mit 90. Im Verlauf des Jahres 2018 endete die Frankfurter Sondersituation gegenüber anderen Großstädten, dass über viele Jahre hinweg besonders große Wohnungen auch im Quadratmeterpreis sehr hoch lagen. Inzwischen erreichen ETW mit maximal 30 m2 den höchsten Durchschnittspreis von 7.431 Euro/m2, während Wohnungen ab 130 m2 mit 5.772 Euro/m2 binnen Jahresfrist sogar geringfügig günstiger geworden sind.

Die Umsätze mit Gewerbeimmobilien summieren sich in der offiziellen Auswertung auf knapp 3,5 Mrd. Euro. Die Maklerhäuser geben den Gewerbeumsatz im Jahr 2018 mit gut 10,2 Mrd. Euro an. Allerdings sind diese Zahlen mit denen der Stadt nur begrenzt vergleichbar, da sie auch kommunalpolitisch nicht zu Frankfurt gehörende Quartiere wie Eschborn und Offenbach-Kaiserlei berücksichtigen.

Für 2019 erwartet der Gutachterausschuss in nahezu allen Immobilienkategorien steigende Preise. Was den Wohnungsmarkt betrifft, warnt das Gremium davor, dass weite Bevölkerungskreise kein Wohneigentum in Frankfurt mehr erwerben können, und empfiehlt die verstärkte Entwicklung von Bauflächen.

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