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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Der Düsseldorfer Büromarkt braucht mehr Bagger und Kräne

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Rund 30 Euro/m2 soll der Investor des Projekts Kö-Bogen II (links) für die Büroflächen in dem Vorhaben verlangen. Er dürfte die geforderten Mieten bekommen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Düsseldorf. Auf dem Büromarkt in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt kann jetzt in das bundesweite Wehklagen über Angebotsengpässe eingestimmt werden. Die Makler mahnen zu mehr Büroprojekten und deren schnellere Genehmigung. Auf dem Investmentmarkt herrscht hingegen absolute Jubelstimmung: Erstmals wurde die Schwelle von 4 Mrd. Euro Umsatz in einem Jahr geknackt.

Wenn früher die Metzgersfrau fragte, ob es ein bisschen mehr sein darf, gab es darauf eigentlich nur eine Antwort: Ja bitte! Auf dieses bisschen mehr hoffen die Düsseldorfer Büroflächenvermittler bereits seit drei Jahren. Denn so lange schwirren schon allerhand Großgesuche im fünfstelligen Quadratmeterbereich durch den Markt. Deren Abschlüsse lassen aber von Jahr zu Jahr weiter auf sich warten.

So erhielt das Vermietungsergebnis des Jahres 2018 erneut nur die Note befriedigend, und wieder verschoben die Makler das Jubeln. 2019, so hieß es, dürfte ein tolles Vermietungsergebnis vorweisen, denn jetzt müssten die Großgesuche endlich mal in eine Unterschrift münden.

Rund 390.000 m² Bürofläche fanden im Düsseldorfer Gesamtmarkt neue Mieter. Dieser umfasst neben dem Stadtgebiet die Umlandgemeinden Neuss, Hilden, Erkrath und Ratingen. Im Düsseldorfer Stadtgebiet waren es rund 340.000 m². Damit bewegte sich das Jahr 2018 knapp über dem Niveau des Vorjahres, liegt aber deutlich über dem Zehnjahresschnitt.

Auf die Frage, warum die schon lange bekannten Großgesuche bis jetzt zu keinen Abschlüssen geführt haben, gibt es meist zwei Antworten. Die eine lautet: Die moderne elektronische Datenwelt ist schuld. Denn durch die Tatsache, dass mittlerweile praktisch alle Daten über Flächenangebote überall auf der Welt jederzeit abrufbar seien, mischten sich zunehmend die Konzernmütter in die Flächenentscheidungen ihrer deutschen Töchter. Mit entsprechenden Folgen für die Entscheidungsfindung.

Die andere Antwort lautet: Es gibt mittlerweile auch in Düsseldorf kaum noch attraktive große Flächen, die sofort verfügbar wären. Im Düsseldorfer Stadtgebiet ist es gerade einmal ein Bürohaus, nämlich der Albertusbogen, das über 20.000 m² freier Mietfläche verfügt. Die Immobilie am Heerdter Lohweg stammt aus den 1990er Jahren und beherbergte einmal T-Systems.

"Eine weitere Fläche gibt es noch in Neuss", berichtet Marcel Abel, Düsseldorf-Chef von JLL. "Wenn sich allerdings ein Großunternehmen, beispielsweise das chinesische Portal Alibaba, das sich aktuell in Deutschland auf Flächensuche befindet, für einen Standort entscheidet, dann sucht es eher selten so etwas wie den Albertusbogen." Immerhin: Wer "nur" 10.000 m² sucht, der findet im Gesamtmarkt Düsseldorf noch sieben Flächen zur Auswahl.

Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter von Anteon, sieht die Flächenknappheit als Grund für das mittelmäßige Abschneiden des Büromarkts. Einige Großkunden hätten gerne einen Vertrag abgeschlossen. Wegen der Flächenknappheit sei allerdings eine Art Wettbewerb über die wenigen attraktiven Angebote entstanden. "Dadurch konnten einige Großkunden nicht im Rahmen der mietvertraglich vereinbarten Frist neu anmieten oder mussten ihr Gesuch um einige Monate zurückstellen."

Ein knappes Angebot bedeutet steigende Preise, und so verwundert es nicht, dass die Düsseldorfer Spitzenmiete um 0,50 Euro/m² auf 27,50 Euro/m² zugelegt hat. Uwe Reppegather, der Entwickler des Kö-Bogens II, verlangt für die geplanten Büroflächen über den Handelseinheiten sogar 30 Euro/m². "Ich kann mir vorstellen, dass er die auch bekommen wird", sagt Abel. "Vor ein paar Jahren waren Büromieter noch viel empfindlicher, welcher Retailer unter ihren Flächen sitzt. Heute dürfte ein Aldi oder H&M die Büromieter nicht mehr stören." Sie wollten die repräsentative Lage mitten in der City, und hier sei das Angebot inzwischen sehr gering.

Die Düsseldorfer Leerstandsquote ist zum Jahresende 2018 auf unter 7% gesunken. Das ist im Vergleich mit anderen deutschen Städten wie etwa Köln, wo sie beispielsweise bei 3,2% liegt, noch recht komfortabel. "Man darf aber nicht vergessen, dass die Quote vor einigen Jahren noch bei rund 13% lag", sagt Abel. Darum sei es wichtig, bei der künftigen Baulandplanung der Stadt ausreichend Flächen für neue Büros vorzusehen. "Auch und insbesondere für Bürohochhäuser." Vor lauter Wohnraumschaffung und Hotelprojekten dürften Büros nicht auf die rote Liste kommen, findet Abel.

Eine Einschätzung, die die Düsseldorfer Investmentmakler durchaus teilen dürften. Zwar gehen bei ihnen die Einschätzungen, wie hoch der Umsatz im vergangenen Jahr genau war, ziemlich auseinander - zwischen 3,4 Mrd. Euro (Savills) und 4,5 Mrd. Euro (CBRE) -, klar ist aber, dass noch nie so viel Geld auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt umgesetzt wurde wie im Jahr 2018. Der Fokus der Umsätze lag dabei auf Großdeals jenseits der 100-Mio.-Euro-Grenze.

Nach Untersuchungen von CBRE waren mit rund 62% im vergangenen Jahr vor allem Büroimmobilien bei den Investoren gefragt. In dieses Segment fielen auch die größten Abschlüsse, wie der Verkauf der Metro-Zentrale, des Stadttors oder des rwi4 genannten Bürohauses an der Völklinger Straße 4.

Eine deutliche Veränderung gab es bei der Herkunft der Immobilienkäufer. Machten die deutschen Käufer in den Jahren 2015 bis 2017 etwas mehr als die Hälfte der Erwerber auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt aus, so stieg ihr Anteil 2018 auf fast 80%. Noch, so lassen die Investmentmakler verlauten, gebe es unter den deutschen sieben Top-Bürostandorten in Düsseldorf vergleichsweise tolle Renditen. Wer diese allerdings mit den Werten der Vorjahre vergleicht, dürfte eher ernüchtert sein: Binnen zehn Jahren sank sie in der Landeshauptstadt von gut 5% auf 2018 nur noch 3,45%. BNPPRE konnte trotzdem in Bezug auf den durchschnittlichen Umsatz pro Transaktion ein Allzeithoch für Düsseldorf ermitteln.

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