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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 18

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Rekord am Investmentmarkt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus
Im vierten Quartal wurde das Büroensemble Watermark (Hochhaus) und Shipyard (rechts daneben) an Real I.S. verkauft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Friedhelm Feldhaus

Hamburg. Einen Umsatz bis zu 7 Mrd. Euro haben die Makler im vergangenen Jahr für den Hamburger Investmentmarkt notiert - ein neuer Rekord. Auffällig ist die hohe Zahl an Deals über 100 Mio. Euro. 2019 soll Schluss sein mit sinkenden Renditen.

Mit knapp 7 Mrd. Euro hat CBRE den höchsten Umsatz am Investmentmarkt des vergangenen Jahres summiert, Savills mit 5,3 Mrd. Euro am wenigsten. Nahezu alle Makler jedoch sehen in der addierten Summe einen Rekord für die Hansestadt. Geprägt wurde der Markt durch die 16 bis 18 Abschlüsse über 100 Mio. Euro - ein Novum in Hamburg. Die von Grossmann & Berger (G&B) erfassten 16 Abschlüsse über 100 Mio. Euro ergaben einen Umsatz von 2,7 Mrd. Euro - 45% des von G&B ermittelten Umsatzes. "Die hohen Preise entstehen nicht durch einzelne Bieter", betont Axel Steinbrinker, Geschäftsführer bei G&B. "Der Wettbewerb ist sehr, sehr eng. Da liegen zuletzt oft drei bis fünf Bieter eng beieinander."

Der größte Abschluss im letzten Jahr war der Verkauf des Springer-Quartiers für rund 400 Mio. Euro durch das Joint Venture von Momeni und Black Horse Investments an ein Konsortium berufsständischer Versorgungswerke unter der Leitung der Ärzteversorgung Niedersachsen. Es folgen das Hanseviertel in der City, das die Allianz für 270 Mio. Euro an CBRE Global Investors veräußerte, sowie der Olympus Campus in der City Süd, den die Zech Group etwa für die gleiche Summe an die Ärzteversorgung Westfalen-Lippe und Hines veräußerte. In der Hafencity erzielte Officefirst beim Verkauf des Sumatrakontors an Real I.S. 180 Mio. Euro. Ebenfalls an die Tochter der Bayern LB ging für 150 Mio. Euro das Büroensemble Watermark & Shipyard (ehedem Intelligent Quarter), das von ECE und Strabag nur einen Steinwurf entfernt an der Einmündung des Magdeburger Hafens in die Elbe entwickelt wurde.

"Hamburg hat jetzt Losgrößen gesehen, die auch international interessant sind", so Steinbrinker. "Aber bei 3% wird die Luft für solche Vehikel dünn." Das bestätigt auch Richard Winter, Leiter von JLL Hamburg. "Internationale Investoren sind meist stärker fremdfinanziert und müssen eine höhere Rendite erzielen." Die Makler sehen den Anteil internationaler Käufer in Hamburg bei 26% bis 37% - unter dem Mittel der deutschen Metropolen. "Im aggressiven Pricing setzen sich die Deutschen durch", berichtet Sarah Cervinka, Leiterin Office Invest bei JLL Hamburg. "Die setzen auf Hamburg, weil es ein nachhaltig, konservativ agierender Markt mit einer wenig volatilen Entwicklung ist."

39% des Umsatzes wurden nach G&B-Zahlen in City und Hafencity erzielt. "Zudem rückt die City Süd an die City heran", verweist Cervinka auf die höhere Attraktivität durch die neuen Wohnungsquartiere. "Der Tiefpunkt der Spitzenrenditen wurde Ende 2018 erreicht", erklärt Steinbrinker. "Es ist eine Konsolidierung der Renditen zu erwarten." Der G&B-Makler sieht die Spitzenrendite für Büros bei 2,8%, für Geschäftshäuser bei 2,7% und für Logistikimmobilien bei 4,5%. Sascha Hanekopf, bei Savills Hamburg für das Investmentgeschäft verantwortlich, bemerkt, dass Hamburg 2018 neben Düsseldorf der einzige A-Standort war, an dem die Bürorenditen deutlich nachgaben, um 30 Basispunkte auf 3%. Beispielhaft dafür sei die City Süd. "Vor fünf Jahren lagen dort die Faktoren noch bei der 14- bis 18fachen Jahresnettokaltmiete, heute sind Faktoren von 22 bis 24 die Regel - plus Ausreißer."

Bei Bürorenditen von 3% erwartet Cervinka für 2019 eine Seitwärtsbewegung. "Der Wertzuwachs erfolgt wieder durch steigende Mieten, weniger durch steigende Faktoren." Für den Neubau des Deutschlandhauses am Gänsemarkt prognostiziert Winter immerhin Faktoren des 32- oder 33fachen. Im Fokus stehen Büroimmobilien, wie 2018 - gerade bei den großen Abschlüssen. Für 2019 erwarten die Makler einen Umsatz von 4 Mrd. bis 5 Mrd. Euro, das entspricht dem Niveau von 2016 und 2017.

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