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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 14

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Metro will real nur am Stück verkaufen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler
Die SB-Warenhauskette real, hier deren Zentrale in Düsseldorf, will Metro nur im Ganzen hergeben.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Der Verkaufsprozess für die SB-Warenhauskette real läuft, Metro wäre danach ein reiner Lebensmittelgroßhändler. Schon stehen die ersten Kaufwilligen Schlange, einige wollen sich aber nur die Rosinen aus dem Kuchen herauspicken. Trotz Metros fester Absicht, die Kette nur als Ganzes zu verkaufen, könnte es am Ende auf eine Filettierung hinauslaufen.

Die vorläufigen Metro-Zahlen für das erste Quartal des Geschäftsjahres 2018/19, das am 1. Oktober begann, belegen die andauernde Schrumpfung von real: im Vergleich zum Vorjahr ging der Umsatz bei den SB-Warenhäusern flächenbereinigt um 0,5% zurück. Da zwei Märkte vorübergehend geschlossen waren, betrug der nominale Umsatzrückgang sogar 1,5%, nur das Ergebnis des Onlinegeschäfts wuchs gegen den Trend. Um diese Entwicklung zu drehen, müsste massiv in die SB-Warenhauskette investiert werden, 1 Mrd. Euro hatte Konzernchef Olaf Koch vor zweieinhalb Jahren dafür in Aussicht gestellt. Eine Handvoll Vorzeigemärkte wurde revitalisiert, Frequenz und Umsatz zogen erwartungsgemäß an. Doch statt das Konzept jetzt, da die von Koch als Bedingung genannte Tarifstruktur für real erreicht ist, auf einen nennenswerten Teil des Filialnetzes auszudehnen, hat er 2018 die Reißleine gezogen: real wird verkauft, seit Beginn des neuen Geschäftsjahrs wird die Kette in der Konzernrechnungslegung entsprechend als nicht fortgeführter Bereich behandelt.

"Der Verkauf von real ist der letzte Schritt vom Konglomerat hin zu einem reinen Großhändler. Dort kommen wir her und dorthin kehren wir zurück", erläuterte der Metro-Chef auf der Bilanzpressekonferenz in Düsseldorf Mitte Dezember. Es ist der letzte und seit langem erwartete Schritt eines radikalen Umbaus. Seitdem Koch 2012 das Ruder beim Handelsriesen übernahm, versilberte er erfolgreich mehrere regionale Auslandsaktivitäten und die Kaufhof-Warenhäuser. Vergangenes Jahr erfolgte die Abspaltung von der Elektromarktsparte. Der Schuldenstand der Metro verringerte sich durch die Verkäufe um rund 5 Mrd. Euro.

Wieviel real am Ende einbringt, hängt nicht zuletzt am Immobilienvermögen der Metro-Tochter: 65 der 279 real-Standorte hält Metro im Eigenbesitz, dazu kommen betriebliche Nebenflächen und Center, in denen real Hauptmieter ist. Insgesamt würde sich der Konzern damit von rund 80 Liegenschaften mit einem Buchwert von 0,9 Mrd. Euro trennen. "Im gegenwärtigen Marktumfeld haben diese Immobilien einen signifikanten Gegenwert", betont Koch. Zugegeben, viele dürften Entwicklungspotenzial haben, zumal sie über ein Baurecht verfügen, das in dieser Form heute vielerorts wohl nicht mehr genehmigt werden würde.

"Regional liegt der Schwerpunkt der Märkte in westdeutschen Ballungszentren, aber außerhalb der Innenstädte", präzisiert Jürgen Schwarze, CFO der Konzerntochter Metro Properties, die das Immobilienvermögen verwaltet und entwickelt. Zurzeit bringt Metro Properties unter anderem einzelne Märkte von real auf Vordermann. "Wir stoppen keine Bauprojekte wegen des laufenden Verkaufsprozesses bei real", betont Schwarze. "Der Plan ist, dass diese Projekte ab einem gewissen Zeitpunkt an den neuen Eigentümer übergeben werden."

Der real-Markt in Aschaffenburg beispielsweise wird seit Januar 2018 komplett neu gebaut und soll im zweiten Halbjahr 2019 eröffnen. "Dort setzt real Teile des Markthallenkonzepts in adaptierter Form um, das bereits in Krefeld und Braunschweig erfolgreich genutzt wird", erklärt Schwarze. Auch in Bielefeld kommt das Markthallenkonzept zum Einsatz. "Hier handelt es sich jedoch nicht um einen klassischen Hypermarkt, sondern eher um einen Nahversorger", fügt Schwarze hinzu, "fast die Hälfte der Mieterträge stammt von Drittanbietern. Das Gebäude ist innenstadtnah gelegen, besitzt eine historische Fassade und wird künftig über mehr Flächen für die Außengastronomie verfügen. Der Umbau erfolgt hier im Bestand, wir arbeiten mit Hochdruck daran."

Konzernchef Koch sieht für das Handelsformat SB-Warenhaus in Deutschland durchaus Potenzial, aber das Konzept müsse neu gedacht werden. "SB gleich Selbstbedienung, das ist das Gegenteil von dem, was der Kunde heute will", ist der Metro-Chef überzeugt. Er macht auch keinen Hehl daraus, dass die erheblichen Investitionen, die in real fließen müssten, die Entscheidung für den Verkauf beeinflusst haben. Denn im Metro-Konzern, dessen Großhandelsimperium einen durchgehenden Teppich an Landesgesellschaften von Portugal bis Japan bildet, hätte real in der Investitionshierarchie laut Koch stets nur an "sechster oder siebter Stelle" stehen können. Zu wenig für eine Einzelhandelskette, die sich neu erfinden muss.

Erklärtes Ziel von Koch ist es, real an einem Stück zu verkaufen. "Wir berücksichtigen keine Teilangebote", stellte der Konzernchef auf der Bilanzpressekonferenz klar. Eine genaue Verkaufspreisvorstellung mochte Koch auch nach mehrfachem Nachbohren anwesender Journalisten nicht nennen. Die Vorstellung, Metro könne bei dem Deal insgesamt drauflegen, wies er jedoch entschieden zurück. "Wir haben bewiesen, dass wir auch bei Immobilientransaktionen einen signifikanten Gewinn realisieren können", pflichtete ihm sein Finanzchef Christian Baier bei. Bei der Weiterentwicklung der real-Immobilien könnte ein Käufer zudem auf die Vorarbeit von Metro Properties zurückgreifen. "Wir haben für diese Flächen viele Projektentwicklungsideen und können einem neuen Eigentümer die entsprechenden Potenziale aufzeigen", versichert Immobilienmanager Schwarze.

In drei bis fünf Monaten soll der Verkauf über die Bühne gegangen sein. Wer bisher angeklopft hat, sagte Koch nicht, bestätigte aber Interessen von strategischer Seite, also von anderen Handelsunternehmen. In verschiedenen Medienberichten war vergangenes Jahr unter anderem real-Konkurrent Kaufland als Interessent ins Spiel gebracht worden. Nach Informationen der Lebensmittelzeitung von Mitte Januar ist Kaufland aber nur an maximal 80 bis 100 Standorten interessiert, auch die Wettbewerber Edeka und Globus sollen auf einzelne attraktive Filialen aus sein.

Am Ende könnte es darauf hinauslaufen, dass ein internationaler Finanzinvestor real zwar im Paket erwirbt, die Standorte dann aber doch filettiert. Das entspräche dem Szenario, das Stuart Reid, Europachef von Rockspring, im November auf dem Fachmarktimmobilienkongress ins Spiel gebracht hatte: "In fünf Jahren gibt es real nicht mehr. Das Unternehmen wird zerschlagen, die Standorte aufgeteilt." Anzeichen dafür sieht Reid, dessen Arbeitgeber Rockspring über Patrizia Immobilien einer der größten real-Vermieter ist, schon heute im üblichen Gebaren der anderen deutschen Lebensmitteleinzelhändler: "Sie kaufen links und rechts von real Grundstücke, sie schließen links und rechts von real Anschlussmietverträge", berichtete Reid.

Letztlich könnte die Zerschlagung durch einen Finanzinvestor eine Problemlage vermeiden, wie sie ab 2014 beim geplanten Verkauf der Supermarktkette Kaiser's Tengelmann (KT) auftrat. Als der Vertrag zwischen Edeka und Tengelmann stand, grätschten erst die Monopolkommission des Bundes und das Kartellamt dazwischen. Letzteres genehmigte die Transaktion nur unter Auflagen. Zwar erwirkten Tengelmann und Edeka eine Ministererlaubnis, um den Verkauf doch noch zu vollziehen. Die jedoch wurde durch eine Klage von Wettbewerber Rewe zu Fall gebracht, KT wurde zerschlagen. Einen solchen jahrelangen juristischen Eiertanz wird Metro-Chef Koch vermeiden wollen. "Wir wollen keine kartellrechtlichen Risiken eingehen", betonte er auf der Bilanzpressekonferenz.

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