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Digitales | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 13

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    Vito One
  • Personen:
    Daria Saharova
  • Immobilienart:
    Wohnen

"Mit wildem Investieren in Proptechs ist niemandem geholfen"

Investitionen in Proptechs sind in den vergangenen zwei Jahren in Mode gekommen. Daria Saharova, Partner beim zur Viessmann-Gruppe gehörenden Wagniskapitalgeber Vito One, rät, nicht jedem Trend hinterherzulaufen.

Quelle: Vito One GmbH
"Corporates schätzen Geschäftsmodelle von Proptechs häufig falsch ein." Daria Saharova, Partner bei Vito One.

Quelle: Vito One GmbH

Immobilien Zeitung: Frau Saharova, Vito One hat 2015 als einer der ersten mit Wagnisfinanzierungen für Proptechs begonnen. Wie haben Sie Ihre Investments ausgewählt?

Daria Saharova: Unsere bisherigen Investments sind unter anderem Imerso, eine Bauprojektplattform, dann die Vermietungsplattform Home.ht und GridX, eine Lösung, mit der Millionen kleiner Erzeuger und Verbraucher transparent Ökostrom handeln und beziehen können. Wir achten darauf, dass unsere Investments Alleinstellungsmerkmale aufweisen, die es sonst im Markt bisher nicht gibt. Home.ht z.B. tritt im Gegensatz zu anderen Plattformen selbst in den Mietvertrag ein, sodass der Vermieter bei Neuvermietung keinen Zahlungsausfall befürchten muss. GridX wiederum ist im Gegensatz zu ähnlichen Angeboten völlig unabhängig vom Hersteller der Technik, mit der der Ökostrom erzeugt wird. In den kommenden Jahren wollen wir jährlich in fünf bis zehn Start-ups investieren, eine für ein Venture-Capital-Unternehmen durchaus übliche Größenordnung.

IZ: Wie hat sich der Markt seit Ihren ersten Investments entwickelt?

Saharova: Wir sehen mittlerweile Geschäftsmodelle entlang der kompletten Wertschöpfungskette und das Kapital, das in Proptechs investiert wird, ist weltweit betrachtet enorm angestiegen. Große Veränderungen erwarte ich 2019 aber nicht. Der Proptech-Markt in Deutschland wächst stetig, insgesamt aber immer noch ein wenig langsam.

IZ: Woran liegt das?

Saharova: Im Vergleich zu anderen Branchen ist die Bau- und Immobilienwirtschaft nach wie vor ziemlich verschlossen, was technisch innovative Lösungen angeht. Das mag auch an der mittelständischen Struktur liegen. Vereinzelt wird zwar in Start-ups investiert, aber das muss nicht immer funktionieren, da manche Investoren aus dem Bereich der Corporates die Zukunftschancen der jeweiligen Geschäftsmodelle oft falsch einschätzen. Immerhin sammeln sie so Erfahrungen mit Proptechs, und das ist schon ein Wert für sich.

IZ: Wenn ich Sie recht verstehe, sehen Sie es also eher kritisch, wenn ein Corporate fröhlich loslegt und Proptech-Investments einfach mal ausprobiert?

Saharova: Mit wildem Investieren ist niemandem geholfen, das treibt nur die Preise unnötig nach oben. Es ist smartes Kapital erforderlich, das heißt, der Anleger sollte verstehen, in was er sein Geld steckt. Wer hingegen nur den Hypes hinterherrennt, der riskiert Pleitewellen bei den Start-ups, dann kühlt die Euphorie der Anleger schnell ab und es wird wieder zu wenig in zukunftsträchtige Ideen investiert. Leider sind diese Zyklen in Deutschland immer noch die Regel, deswegen ist der Venture-Capital-Markt hierzulande nach wie vor unterentwickelt.

IZ: Was wäre so ein Hype, den Investoren lieber meiden sollten?

Saharova: Die Blockchain war 2018 ein solches Trendthema, da ebbt die Begeisterung gerade ab. Blockchain kann bei der fälschungssicheren Dokumentation eine Rolle spielen, für die Einhaltung von Regularien im Energiesegment könnte das durchaus interessant sein. Die Blockchaintechnologie selbst ist aber immer nur ein Werkzeug, sie löst selbst kein einziges Problem. Mittlerweile begreifen viele, dass bei diesem Thema bisher vor allem heiße Luft verbreitet wurde.

IZ: Wo sehen Sie umgekehrt die künftigen Trendthemen?

Saharova: Am meisten überrascht hat mich 2018, dass die großen Internetfirmen den Einstieg in das Wohnraumsegment suchen, von Smart-Home-Anwendungen bis zu amazons Investment in einen Fertighausanbieter. Schon von daher sollten wir das ganze Thema der Gebäudeautomatisierung im Blick behalten. Dazu gehört auch die Echtzeitmessung von Raumbelegung und Energieverbrauch. Das treibt dann noch ein ganz anderes Thema an, nämlich das Segment Coliving und Coworking, also die flexible Raumnutzung. Die werden wir in den Ballungsräumen immer mehr sehen, denn flexible Mietmodelle tragen dazu bei, das Knappheitsproblem in großen Städten besser zu managen. Für die möglichst effiziente Raumnutzung sind die angesprochenen Echtzeitdaten ein großer Erfolgsfaktor. Für das Community-Gefühl wiederum ist die Vernetzung der Mieter untereinander entscheidend. Für Proptechs, die hierfür digitale Lösungen anbieten, sehe ich viel Potenzial.

IZ: Was dürfen wir für die Baubranche erwarten?

Saharova: Der Flächenmangel treibt die Nachverdichtung an und dabei spielt alles eine Rolle, was die unkomplizierte Erweiterung oder Aufstockung von Gebäuden ermöglicht. Das sind zum Beispiel Technologien zur Modulbauweise. Die Planung solcher Immobilientypen beflügelt wiederum Building Information Modeling (BIM). BIM-Lösungen werden aber schon allein deshalb wichtiger, weil die gesetzlichen Vorgaben sich in diese Richtung bewegen. Damit wird BIM für die Baubranche zunehmend vom Kann zum Muss.

IZ: Ist das aus Ihrer Sicht zu begrüßen?

Saharova: Ich denke schon, denn langfristig werden dadurch die Datensilos der Baubranche aufgebrochen und die Informationen aus der Planungsphase stehen für das Portfoliomanagement zur Verfügung. In Verbindung mit der richtigen Software ermöglicht das den Bestandshaltern und Investoren bessere Entscheidungen.

IZ: Sie meinen durch die Verbindung von Big Data und künstlicher Intelligenz?

Saharova: Genau. Allerdings ist das eher ein beginnender Trend. Im Moment stimmt meist weder die Menge noch die Qualität der Daten, die für eine solche Analyse nötig wären. Die ersten Anwendungen zeichnen sich bereits ab, aber das wird eher mittelfristig interessant werden.

IZ: Was ist Ihr Rat an Proptechs und an alle, die in sie investieren wollen?

Saharova: Egal wie gut eine Lösung ist und was für eine tolle Vision die Gründer haben, am Ende muss sie zu den bestehenden Prozessen passen. Das gilt ganz besonders für Anwendungen, die nicht den Konsumenten zum Ziel haben, also B2B sind. Wenn ein Start-up das nicht beachtet, wird ihm schnell das Geld ausgehen. Ein Investor wiederum sollte immer darauf achten, ob eine ausreichende Skalierbarkeit gegeben ist. Das funktioniert nur, wenn das geförderte Geschäftsmodell ein grundlegendes Branchenproblem löst, das mehr oder weniger jeden betrifft.

IZ: Frau Saharova, wir danken Ihnen für das Gespräch!

Die Fragen stellte Ulrich Schüppler.

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