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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 9

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Mit der richtigen Mischung bei den Investitionen die Nerven beruhigen

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig
Immobilieninvestments sind für institutionelle Investoren mangels Alternativen weiterhin sinnvoll und notwendig. Darüber waren sich die Diskutanten einig.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Daniel Rohrig

Verhaltener Optimismus herrschte in diesem Jahr auf der Jahrestagung Immobilienfonds des Bundesverbands der Immobilien-Investment-Sachverständigen (BIIS). Zukunftsängste plagen die Teilnehmer aber offenbar weiterhin nicht. Nicht zuletzt deshalb, da von der Europäische Zentralbank (EZB) keine akute Zinsanstiegsgefahr ausgeht. Nicht nur zwischen den Zeilen ist jedoch eine gewisse Angst vor drohenden exogenen Schocks spürbar.

Eine Umfrage unter den knapp 250 Teilnehmern der BIIS-Jahrestagung belegt die gedämpfte Euphorie für das junge Jahr 2019: Demnach gehen 49% der Anwesenden davon aus, dass sich die Chancen und Risiken auf dem Immobilienmarkt mehr oder weniger die Waage halten werden, 36% sehen mehr Chancen als Risiken. Bei 15% wiederum überwiegen die Risiken. Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer befeuerte zunächst die Pessimisten: "Auf Teilen des Immobilienmarkts herrscht derzeit eine Überbewertung", warf er in den Raum, um hernach aber gleich wieder die Nerven zu beruhigen: "Aber mit etwa 10% bis 15% ist diese Überbewertung im Vergleich zu anderen Ländern noch sehr moderat und damit kein echter Risikofaktor."

Niemand könne derzeit sagen, was letztlich der Auslöser eines Abschwungs sein werde. Dies könne ein ganz kleines überraschendes Ereignis sein. Die Nullzinspolitik der EZB wird laut Krämer in diesem Jahr anhalten, was aber nicht nur Vorteile habe. "Dadurch werden unrentable Investitionen gefördert und wenig Reformdruck auf die Politik ausgelöst." Hiermit steige letztlich sogar die Blasengefahr.

Die Finanz- und Kreditmärkte werden wieder zunehmend volatil und nervös. Dies und auch den schwindenden Optimismus nicht nur in der Immobilien-, sondern auch in der gesamten Finanzwelt, belegte Daniel Tochtermann von Crédit Suisse mit Zahlen zu den weltweiten Aktienmärkten und einem gesunkenen Risikoappetit-Index seiner Bank. Es gelte, genau hinzuschauen. Überdurchschnittlich positiv stehe einerseits weltweit der Bürovermietungssektor da. Mit den boomenden Coworkinganbietern hat Tochtermann andererseits seine Schwierigkeiten: "Ich wäre vorsichtig, einem Coworking-anbieter mein komplettes Bürohaus zu überlassen", sagte er. Fazit: Die richtige Mischung ist wichtiger denn je.

Wie eine unsichtbare Wolke bewegte sich der drohende ungeordnete Brexit im Raum (Lesen Sie hierzu auch "Deutsche haben Brexit eingepreist"). So verwies beispielsweise Nuveen-Research-Chef Stefan Wundrak auf ein stark ausgebremstes Preiswachstum auf dem Londoner Immobilienmarkt. Während die Preise seit Ende 2016 dort nur um knapp 10% gestiegen sind, waren es in deutschen A-Städten gut 37%. Darüber hinaus habe es beim britischen Einzelhandel überproportionale Einbrüche gegeben. Hier sei das Investmentvolumen allein im vergangenen Jahr um 20% gefallen. Die Entwicklung nach einem vollzogenen Brexit sei "völlig offen und unberechenbar". Wundrak überraschte dann aber doch mit optimistischen Zahlen zum Kostenvorteil von Investitionen in den britischen Logistiksektor: Seit 2007 sind die Preise hier um knapp 24% gestiegen. Hauptgrund: Die Onlinekauf-Affinität der Briten liegt mittlerweile bei deutlich über 20% - Tendenz steigend.

Gleichwohl fanden sich auf der Tagung echte Optimisten: "Ich sehe Chancen im bevorstehenden Brexit", warf Anni Hönicke von der Dekabank in den Raum - ohne dies allerdings näher zu begründen - und Peter Schreppel von CBRE sieht in diesem Jahr noch ein "echtes Steigerungspotenzial". So investierten Israelis verstärkt in den deutschen Markt und langfristiges Kapital komme aus Südkorea. Er rechne mit steigenden Büromieten und weiterem Aufwind im Logistikbereich. Bei Coworkinganbietern wie WeWork bleibt auch Schreppel vorsichtig. Und er geht trotz guter Stimmung in diesem Jahr wie viele andere von einem sinkenden Transaktionsvolumen auf dem Immobilienmarkt aus. Besonders die institutionellen Investoren, die in den vergangenen Jahren wegen der geringen Performance festverzinslicher Wertpapiere nach Anlageauswegen unter anderem in Immobilien gesucht haben, müssen sich nun die Frage stellen, ob dies in der gedämpften Stimmung noch sinnvoll ist.

Die Teilnehmer einer entsprechenden Diskussionsrunde beantworteten diese Frage unisono mit einem klaren ja. Nur komme es auf die richtige Strategie an: "Derzeit machen wir überwiegend Wohnen und Büro", sagt Hans-Wilhelm Korfmacher vom Versorgungswerk der Wirtschaftsprüfer (WPV). Während Markus Königstein vom Versicherer R+V international viel opportunistisch mithilfe von lokalen Managern vor Ort investiert, bleibt Marian Berneburg von den Provinzial Versicherungen lieber in Deutschland im Bestand ohne Trophy-Investments.

Von schnell steigenden Zinsen geht derweil keiner der Teilnehmer aus. Und Private Equity ist laut Korfmacher aufgrund des reichlich vorhandenen nicht investierten Kapitals und der begrenzten Risikokapitalquote auch keine ausreichende Alternative. "Da nehme ich lieber Immobilien." Gemeinsam mit einer Ausweitung des Risikomanagements und einem rechtzeitigen Verkauf von Problemimmobilien wird es schon gutgehen. Darüber herrschte ebenfalls Einigkeit auf dem Podium. Diese Einigkeit dürfte der Branchenlaune zuträglich sein, wird sie doch auch in den kommenden Jahren von institutionellen Investments profitieren.

OIFs sind der Fels in der Brandung

Bald knacken offene Immobilienfonds (OIFs) hierzulande die Volumengrenze von 100 Mrd. Euro.
Seit 1960 gibt es diese Anlageform bereits - mit gesetzlichen Anpassungen. Nur zweimal in der fast 60-jährigen Geschichte lag die Performance unterhalb der Inflationsrate ("positive Realverzinsung").
Die Fondsanbieter müssen für einen stetigen Erfolg permanent ihre Strategien anpassen: "Die reine Hold-Strategie ist aber vorbei", sagt Reinhard Kutscher von Union Investment Real Estate. Heute tätigen Fondshändler die Hälfte der Immobiliengeschäfte mit Projektankäufen. "Hier gibt es die besseren Konditionen." dro

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