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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 7

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    empirica, Immowelt AG
  • Organisationen:
    Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung, Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg
  • Personen:
    Claus Michelsen, Andreas Mense, Katarina Barley
  • Immobilienart:
    Wohnen

Die kleinen Effekte der Mietpreisbremse

Quelle: Fotolia.com, Urheber: bluedesign
Der Streit um die Wirksamkeit der Mietpreisbremse hört wohl niemals auf.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: bluedesign

Fast zwei Drittel der Immobilienprofis würden das Gesetz zur Mietpreisbremse auch wegen Unwirksamkeit gerne komplett abschaffen, sagt der Marktmonitor 2018 des Immobilienportals Immowelt. Der Zeitpunkt der Verlautbarung hat gewiss Methode: Das Bundesjustizministerium legt nach eigenen Angaben in den nächsten Tagen das Ergebnis seiner Mietpreisbremsen-Evaluation vor.

Laut Marktmonitor, für den 315 zufällig ausgewählte Experten aus der Immobilienbranche befragt wurden, finden 63% der Befragten, dass die seit 3,5 Jahren existierende Bremse abgeschafft werden soll, 35% empfehlen Anpassungen, auch weil sie ohnehin nicht funktioniere, lediglich 2% finden das Gesetz gut so wie es ist. Wie gut die Bremse wirkt, das soll eine Evaluation des Bundesjustizministeriums unter Katarina Barley (SPD) nach Ansicht der Auftraggeber objektiv herausfinden. Die Evaluation erfolgte dabei in zwei Teilen. Für die "wirtschaftlichen" Effekte der Mietpreisbremse, also die Auswirkungen auf die Teilnehmer des Wohnungsmarkts, wur-de ein externes Institut beauftragt. Die rechtliche Prüfung hat das Ministerium intern durchgeführt.

Das vom Ministerium beauftragte Institut ist das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) in Berlin. Böse Zungen behaupten, es habe sich für die Aufgabe qualifiziert, weil es in einer im Februar 2018 veröffentlichten Untersuchung (gemeinsam mit der Friedrich-Alexander-Universität Erlangen-Nürnberg) unter anderem zu dem Schluss kam: "Die Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf, die Erwartungen waren vielerorts schlicht zu hoch", so Andreas Mense von der Universität Erlangen-Nürnberg. "Die Mietpreisbremse ist keine grundsätzliche Fehlkonstruktion", hielt Claus Michelsen vom DIW fest. Auch Institute wie empirica aus Berlin und das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln bescheinigten der Bremse eine leichte preisdämpfende Wirkung.

Laut der DIW-Studie greift die Mietpreisbremse dann, wenn die Neuvertragsmieten in einer Region in den vier Jahren vor der Einführung im Schnitt um mindestens 3,9% pro Jahr gestiegen sind. In Gegenden, in denen die Neuvertragsmieten für bestehende Wohnungen zuvor jährlich um mehr als 4,8% kletterten, gingen die Mieten mit Einführung der Mietpreisbremse sogar einmalig um rund 3% zurück. So beispielsweise in Teilen von Berlin-Mitte und -Neukölln, München-Laim und -Schwabing, im Stuttgarter Heusteigviertel oder im Innenstadtbereich von Bielefeld. Grundsätzlich müsse sehr differenziert und kleinteilig untersucht werden, befand die Studie.

Die Kritiker der Bremse warten meist mit (Angebots-)Preissteigerungen auf. Immowelt etwa mit diesen Vergleichen: Seit 2015 kletterten die Mieten in Berlin von 8,50 Euro/m2 (Median) auf 11,40 Euro/m2. Die Steigerungsrate von 34% liege deutlich über den 25%, mit denen die Preise in den drei Jahren vor Einführung der Mietpreisbremse zugenommen haben. In München lägen die Mietpreise aktuell auf einem Rekordhoch von 17,90 Euro/m2. Seit Einführung der Mietpreisbremse im August 2015 hätten sie sich um 19% nach oben entwickelt. Damit zeichne sich beinahe dasselbe Bild ab wie im Dreijahreszeitraum vor 2015, meint Immowelt.

Die Bremse, beschlossen im Sommer 2015, gilt derzeit in 313 Kommunen, in denen etwa ein Viertel der Bevölkerung lebt. Sie besagt, dass bei Wiedervermietung die Miete um maximal 10% oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden darf. Seit Anfang dieses Jahres gibt es zudem eine Neuerung: Danach müssen Vermieter neuen Mietern automatisch Auskunft über die Höhe der Vormiete geben, falls diese über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die für den Immowelt-Marktmonitor befragten Makler sehen dies skeptisch. So bezweifeln 76%, dass sich die Transparenz für Mieter durch diese Verpflichtung verbessern wird.

Die Evaluation konnte Auswirkungen der gesetzlichen Änderungen natürlich noch nicht berücksichtigen. Branchenexperten erwarten, dass ihr Ergebnis sich an die erste DIW-Studie anlehnen wird und nicht den Rang einer "ultimativen Prüfung" haben werde, die keiner mehr anfechte. Der voraussichtliche Tenor: Erste Bremseffekte zeigen sich, es muss im Sinne der Mieter aber noch alles besser werden. Deshalb wird auch zum Beispiel der Mietspiegel reformiert. Auf Anfrage der Immobilien Zeitung sagte Claus Michelsen vom DIW, die Ergebnisse der ersten Studie hätten Bestand: "Die Effekte der Mietpreisbremse auf die Mieten sind also messbar, aber nicht besonders ausgeprägt." Nun habe man versucht, "die Effekte auf das Angebot zu quantifizieren. Hier gibt es durchaus interessante Ergebnisse." Das Ministerium gibt vorab keine Auskunft, nur so viel: "Alle Ergebnisse werden sofort ins Netz gestellt."

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