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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 6

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    EY
  • Personen:
    Christian Schulz-Wulkow, Paul von Drygalski
  • Immobilienart:
    Wohnen, Gewerbe allgemein

Die Branche ist im späten Zyklus

Die Plateaubildung in der Immobilienbranche scheint in vollem Gange zu sein. Dennoch steigt das Transaktionsvolumen im Vorjahresvergleich. In Sachen Digitalisierung ist die Branche selbstkritisch.

Die Immobilienbranche scheint den Höhepunkt des Zyklus erreicht bzw. bereits überschritten zu haben. Nur noch 41% der Branchenvertreter bezeichneten im aktuellen Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2019 des Beratungsunternehmens EY die Marktsituation als uneingeschränkt sehr gut. Im vergangenen Jahr waren dies noch 52% gewesen. Dennoch stieg das Transaktionsvolumen laut EY Research im Wohn- und Gewerbeimmobiliensektor ohne Börsengänge im Vorjahresvergleich um fast 7% auf 78,1 Mrd. Euro. Nach 2015 mit 79 Mrd. Euro ist dies allerdings nur das zweitbeste Ergebnis, denn das Angebot bleibt knapp. Das EY-Barometer stützt sich auf die Aussagen von 300 Marktteilnehmern am deutschen Immobilienmarkt.

"Das Setzen auf reine Preissteigerung der Objekte gerät immer stärker in den Hintergrund", sagt Christian Schulz-Wulkow, Leiter des Immobiliensektors bei EY für Deutschland, Schweiz und Österreich und verantwortlich für die Studie. Der spekulative Markt nehme weiter ab. Und: "Es fehlt an attraktiven Investmentobjekten." Besonders stark sei jedoch im vierten Quartal 2019 mit einem Transaktionsvolumen von 18,7 Mrd. Euro der Gewerbeinvestmentmarkt gewesen. Hier ist ein Rekordergebnis erzielt worden.

Auch im europäischen Vergleich muss der Immobilienstandort Deutschland jetzt ein paar Federn lassen. Nur noch 41% der von EY befragten Akteure sehen Deutschland im europäischen Vergleich als sehr attraktiven Standort an. Im Vorjahr waren dies noch 56%. 48% finden den hiesigen Standort attraktiv, zuvor äußerten sich 37% in diese Richtung. Die südlichen EU-Länder gewinnen durch bessere Renditen wieder an Bedeutung, heißt es in der Studie.

Unterdessen erwarten mit 83% die meisten Befragten beim Investitionsvolumen eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Nur rund ein Viertel (24%) glaubt, dass das Volumen weiter steigt, wohingegen drei Viertel (76%) nicht mit einem Anstieg rechnen. Die Kapazitätsengpässe im Baugewerbe bremsen den Markt weiter massiv aus. Die Nervosität steigt, konstatiert Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und Co-Autor der Studie. Besonders die Angst vor Unsicherheiten durch politische und wirtschaftliche Instabilitäten auf dem Immobilienmarkt nimmt von 47% auf 71% stark zu. In diesem Zusammenhang kritisieren Schulz-Wulkow und Drygalski die Berliner Pläne zum Rückkauf von Wohnungen und angedachten Enteignungen in Berlin. Besser wäre es, massiv zu bauen, auch im preisgünstigen Segment. Die beliebten Share-Deals zum Einsparen der Grunderwerbsteuer verlieren durch steigende Baukosten etwas an Attraktivität. Das denken zumindest 53% der Umfrageteilnehmer. Eine knappe Mehrheit der Verkäufer (57%) bevorzugt aber weiterhin den Share-Deal und den Verkauf von Anteilsscheinen bei Fonds.

Selbstkritisch gibt sich die Branche bei dem Fortschreiten der Digitalisierung in ihren jeweiligen Häusern. Ganze 89% gaben an, dass die Umsetzung konkreter Digitalisierungsprojekte nur sehr schleppend verlaufe. Hier war in den Vorjahren deutlich mehr Optimismus zu spüren. Dieser scheint aber in Bezug auf den weiter schwächelnden Einzelhandel wieder etwas die Oberhand zu gewinnen. So gehen 93% der Befragten davon aus, dass der Trend zum Erlebniseinkaufen den Wettbewerb verändern und zu einer Neuausrichtung der Assetklasse führen wird.

Durch das Brexit-Chaos könnte es nach Einschätzung von Schulz-Wulkow zu einer weiter wachsenden Nachfrage vor allem auf dem Frankfurter Büromarkt kommen. Die BaFin rechne damit, dass sich hier 45 Banken etablieren wollen. Dennoch würden in London nicht plötzlich alle Banken schließen. Er sieht die Stadt für den Ansturm der Banker gut gerüstet: "Wir gehen nicht von einer Überforderung aus." Überall in der Stadt werde schließlich gebaut.

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