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Politik | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 3

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Organisationen:
    Bundesministerium der Finanzen
  • Immobilienart:
    Industrie, Büro, Lager

Der erste Gesetzentwurf für Share-Deals ist fertig

Quelle: Fotolia.com, Urheber: alotofpeople
Der Share-Deal ist gemacht. Künftig wird es für Unternehmen schwieriger, bei Immobilientransaktionen die Grunderwerbsteuer zu umgehen.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: alotofpeople

Ein Gesetzentwurf zur Neuregelung von Share-Deals liegt in einer Schublade des Bundesfinanzministeriums. Sollte er durch die Gremien gehen, wird die Grunderwerbsteuer auslösende Beteiligungsgrenze auf 90% gesenkt und die Haltefristen werden auf zehn Jahre verlängert. Betroffen wären auch Kapitalgesellschaften. Sprengstoff indes könnten die Übergangsfristen bergen.

Lange hat es gedauert. Nach zweieinhalb Jahren des Beratens und Streitens liegt nun endlich ein Gesetzentwurf vor, mit dem Share-Deals unattraktiver gemacht werden sollen. Noch wird das Papier vom Bundesfinanzministerium zurückgehalten und auch Angaben zum Zeitplan gibt es nicht. Doch die Neuregelung soll rückwirkend schon ab dem 1. Januar 2019 gelten, so ist darin zu lesen.

Der Immobilien Zeitung liegt ein Exemplar des Gesetzentwurfs vor. Darin heißt es zur Gesetzesbegründung auf Seite 7: Die bisherige Praxis habe gezeigt, "dass besonders im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen es immer wieder gelingt, durch gestalterische Maßnahmen die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Die hiermit einhergehenden Steuermindereinnahmen sind von erheblicher Bedeutung." Experten schätzen, dass dem Fiskus bundesweit bis zu 1 Mrd. Euro im Jahr durch Share-Deals flöten gehen. Tendenz steigend. Es sei nicht weiter hinnehmbar, dass "die durch Gestaltungen herbeigeführten Steuerausfälle" von denjenigen finanziert werden, die sich keine teuren Rechtsanwälte und Steuerberater leisten können, heißt es zur Begründung der Reform weiter.

Anders als der Normalbürger können Unternehmen die Grunderwerbsteuer umgehen, wenn sie statt Steinen und Stahlträgern lediglich Anteile an einer Objektgesellschaft erwerben, in die die Immobilie zuvor gepackt wurde. Voraussetzung bisher: Der Käufer erwirbt nicht mehr als 94,9% der Gesellschaft. Die restlichen Anteile blieben beim Verkäufer oder wurden von einem Co-Investor übernommen. Bei Personengesellschaften war es dem Mehrheitsgesellschafter bisher zudem möglich, nach Ablauf einer Haltefrist von fünf Jahren die restlichen Anteile vom Verkäufer der ersten 94,9% hinzuzukaufen. Tat er dies, musste er lediglich die Grunderwerbsteuer für die zuletzt erworbenen 5,1% zahlen.

Ursprünglich sollte die Regel verhindern, dass Gesellschaften mit Grundstücken, Fabriken, Büros oder Lagerhallen im Eigentum bei jeder noch so kleinen Anteilsverschiebung mit dem automatischen Auslösen einer Grunderwerbsteuerpflicht bedroht werden. Parteiübergreifend erkannten die Länderfinanzminister zuletzt aber eine zunehmend missbräuchliche Anwendung des Share-Deals - nämlich zur Steuervermeidung.

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je größer der Deal, desto höher die Wahrscheinlichkeit eines Share-Deals. Insider schätzen den Anteil auf ein Fünftel. Andere Experten nennen noch höhere Quoten: Bei Volumina zwischen etwa 30 Mio. und 50 Mio. Euro liegt der Anteil der Share-Deals bei etwa einem Viertel, zwischen 50 Mio. und 100 Mio. Euro schon bei etwa 50% und bei Projekten ab 100 Mio. Euro sogar bei rund 65%. Gemessen am Transaktionsvolumen kämen Share-Deals demnach insgesamt auf eine Quote von 60%. Das wäre ein richtig fetter Brocken. Rein rechnerisch wären von den rund 60 Mrd. Euro, die 2018 im Gewerbesegment umgesetzt wurden, etwa 36 Mrd. Euro als Share-Deals abgewickelt worden.

Um das zumindest zu erschweren, dreht der Gesetzgeber nun an drei Stellschrauben. Zum ersten soll wie schon jetzt bei Personengesellschaften künftig auch bei Kapitalgesellschaften der Verkäufer in nennenswertem Umfang beteiligt bleiben müssen. Ein kompletter Erwerb einer Objektgesellschaft durch einen Investor und seinen mitgebrachten Co-Investor ist künftig nicht mehr möglich. Damit werden Share-Deals erschwert und für Eigentümer unattraktiver, da sie mit der Reform einen Anteil von mehr als einem Zehntel halten müssten. Denn zum zweiten wird die für das Auslösen der Grunderwerbsteuer relevante Beteiligungshöhe bei sämtlichen Ergänzungstatbeständen von derzeit 95% auf künftig 90% der Anteile abgesenkt.

Als dritte Maßnahme sollen die derzeitigen Fünfjahresfristen in den Vorschriften des Grunderwerbsteuergesetzes auf zehn Jahre verlängert werden. Damit dürfen künftig die restlichen Minderheitsanteile erst nach Ablauf einer Dekade übertragen werden. Für Unternehmen ist das eine lange Strecke. Der Gesetzgeber glaubt, dass viele Konzerne künftig auf solche Share-Deal-Konstruktionen verzichten werden. Schließlich sind die Gesellschaften innerhalb dieser Zehnjahres-frist an das Arrangement gebunden und damit in ihrem unternehmerischen Handeln eingeschränkt. Natürlich kann auch künftig die Grunderwerbsteuer vermieden werden. "Der Preis der Steuerumgehung ist die Einschränkung der Handlungsfreiheit im gesellschaftsorganisatorischen Bereich", heißt es in der Gesetzesvorlage.

Die drei Maßnahmen sind der Kompromiss des Ringens innerhalb der Finanzministerkonferenz. Während des Bundestagswahlkampfs waren weit schärfere Eingriffe gefordert worden - etwa die Grunderwerbsteuer auslösende Grenze nicht nur auf 90%, sondern auf 75% oder gar 50% zu senken. Das scheint jetzt vom Tisch. Kritisch bleibt aber die Frage der Übergangsregelung. Experten fürchten Probleme bei schon geschlossenen Verträgen. Käufer einer Immobilienpersonengesellschaft, die darauf gesetzt hatten, in zwei, drei Jahren die noch fehlenden Minderheitsanteile hinzuzukaufen, könnten nun noch ein paar Jahre länger warten müssen, wollen sie die Grunderwerbsteuer sparen. In einigen Fällen könnte es zu Schwierigkeiten führen, wenn etwa eine zeitlich fixierte Option zum Erwerb der Restanteile festgeschrieben wurde, warnten Steueranwälte im Vorfeld. Um den Übergang zu regeln, hat der Gesetzgeber gleich mehrere neue Absätze eingeführt. Die angeführten Beispiele zeigen: Die Sache kann im Einzelfall sehr kompliziert werden. Fraglich bleibt zudem, ob mit den aufgeführten Übergangsregeln alle möglichen Problemfälle abgedeckt sind und inwieweit die neue Gesetzeslage doch noch Optionen zur Gestaltung offen lässt. Schließlich sind Steuerberater und Wirtschaftsanwälte kreativ und findig. Laut Bundesfinanzministerium ist der Text noch durch die Verfassungsressorts der Regierung, also durch das Bundesjustiz- und Innenministerium, zu prüfen.

Alle Informationen zum aktuellen Stand der Reformdebatte finden Sie im Internet unter www.iz.de/gesetzesvorhaben

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