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Märkte | 24.01.2019

Aus IZ04/2019, S. 1

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Deutsche haben den Brexit eingepreist

Fahnen: Quelle: Fotolia.com, Urheber: Mohd Khairil; Person: Quelle: Fotolia.com, Urheber: Africa Studio; Montage: Immobilien Zeitung
Die deutsche Immobilienbranche zeigt sich hinsichtlich eines harten Brexits entspannt. Dieses Stimmungsbild spiegelt sich in der IZ-Umfrage wider: Rund 37% der Antwortenden sehen gar keine, gut 25% sogar positive Folgen für ihr Geschäft.

Fahnen: Quelle: Fotolia.com, Urheber: Mohd Khairil; Person: Quelle: Fotolia.com, Urheber: Africa Studio; Montage: Immobilien Zeitung

Gründlichkeit ist bloß eine deutsche Sekundärtugend, aber manchmal hilft sie doch. Die deutsche Immobilienwirtschaft hat sich frühzeitig mit Brexit-Szenarien beschäftigt und lässt sich selbst durch den drohenden ungeregelten Austritt der Briten aus der EU nicht panisch machen.

Als der Frankfurter Projektentwickler Ulrich Höller sich auf seinem Neujahrsdinner 2019 zum Brexit und dessen mögliche Folgen äußern soll, sinken die Mundwinkel des stets gut gelaunten Managers ein paar Millimeter. "Wir hatten letztes Jahr bei Gewerbeimmobilien in Frankfurt einen Rekordumsatz von rund 10 Mrd. Euro. Davon würde ich maximal 10% auf einen Brexit-Effekt zurückführen wollen", sagt der GEG-Chef. Der geplante, aber noch keineswegs rechtssicher organisierte Austritt Großbritanniens aus der EU spiele in den Zukunftsszenarien der GEG "aktuell keine Rolle". Dafür nennt Höller zwei Gründe, erstens: "Die richtig großen, Brexit-induzierten Mietvertragsabschlüsse haben wir in Frankfurt bislang noch nicht gesehen." Außerdem seien die Konsequenzen des EU-Austritts immer noch alles andere als klar. "Der Prozess ist nicht kalkulierbar, weil sich die Lage halbjährlich ändert."

Momentan spricht nichts dafür, dass Höller seine Einschätzung zügig revidieren muss. Obwohl bis zum offiziellen Austrittsdatum nur noch gut neun Wochen Zeit sind, zeichnet sich keine Einigung zwischen der Europäischen Union und dem Königreich über den künftigen Umgang im Waren- und Dienstleistungsverkehr ab.

Das Worst-Case-Szenario für europäische und britische Unternehmen, ab dem 1. April ohne bindende Vereinbarung miteinander Handel treiben zu müssen, rückt näher. Großbritannien gälte dann als "Drittland" und hätte damit einen ähnlichen Status wie die USA oder China - nur ohne ein gültiges Handelsabkommen. Die deutsche Immobilienbranche bleibt davon nicht unberührt. So unterhalten fast alle großen, in Deutschland marktführende Maklerkonzerne ihre Europazentrale in der britischen Hauptstadt London. Für international aktive Fondsmanager steht Großbritannien als großer und liquider Immobilienmarkt stets ganz oben auf der Liste der Anlageziele. Offene Flaggschiff-Fonds wie der 14 Mrd. Euro schwere hausInvest halten knapp 20% ihres Vermögens auf der Insel, die höchste Exposition hat laut Scope-Berechnungen der kleinere grundbesitz europa (24%). Deutsche Immobilienfinanzierer sind auf dem britischen Immobilienmarkt längst eine feste - und dank Pfandbriefrefinanzierung preislich sehr konkurrenzfähige - Größe geworden.

Ein Chaos-Brexit könnte theoretisch die Geschäfte vieler großer deutscher Player durcheinanderwirbeln. Trotzdem gibt sich die Branche gelassen. Gut 37% der Teilnehmer einer Onlineumfrage der Immobilien Zeitung (IZ) über die möglichen Folgen eines harten Ausstiegs der Briten aus der Union sahen "gar keinen" Effekt auf das eigene Business. Etwa gleich viele Stimmen (37,5%) gab es für "negative" Auswirkungen auf das Geschäft, immerhin jeder vierte Befragte (25,4%) rechnet für sich sogar mit positiven Effekten.

Damit zeigt sich die Immobilienbranche deutlich optimistischer als die 900 deutschen Unternehmen, die vor einem Jahr von ihren jeweiligen Industrie- und Handelskammern zu den allgemeinen Brexit-Konsequenzen befragt wurden.

Von ihnen rechneten nur 12% im Gefolge des Brexits mit besseren Geschäftsperspektiven. An der IZ-Umfrage beteiligten sich 280 Personen. Die Zahl mag nicht repräsentativ sein für eine so fragmentierte Branche wie die Immobilienwirtschaft, deren zentraler Interessenverband ZIA allein schon inklusive angeschlossene Unterverbände 288 Unternehmen als Mitglieder zählt. Dennoch zeigt sie ein Stimmungsbild. Und auch im Einzelgespräch vermeiden Manager und Finanzierer alle Anzeichen einer Brexit-Panik. Das mag auch daran liegen, dass Immobilien, anders als Nahrungsmittel und Arzneien, nicht exportiert werden (müssen). Immobilien wechseln den Eigentümer, aber nicht die Adresse. Viele der drängendsten Probleme, die z.B. Industrieproduzenten angesichts kilometerlanger Lastwagenschlangen und unkalkulierbarer Zollforderungen umtreiben, fallen schlicht weg.

"Das britische Recht gilt unverändert, egal welches Ausstiegsszenario eintritt. Für den, der in Großbritannien nach britischem Recht Geschäfte macht, wird sich also nichts ändern", sagt, stellvertretend für viele, Deutsche-Hypo-Vorstand Sabine Barthauer. Grundsätzlich werde ihr Institut daher weiterhin auf der Insel Immobilien finanzieren. "Auch nach einem Brexit bleibt Großbritannien eine der weltweit größten Volkswirtschaften - und wohl ebenfalls der wichtigste Immobilienmarkt Europas. Und unsere schon seit Jahren bestehenden Kundenbeziehungen mit Kreditnehmern aus UK sind weiterhin sehr gut." Außerdem seien britische Immobilienfinanzierungen nach einem Ausscheiden aus der EU weiter deckungsstockfähig, das dafür nötige Verfahren habe der Pfandbriefbankenverband vdp rechtzeitig angeschoben.

Immobilien überschreiten keine Grenzen, Geld aber schon. Wie also werden kontinentaleuropäische Fondsmanager künftig sicherstellen, dass die Mieten, die ihre Londoner Bürohäuser abwerfen, nach dem 1. April direkt aus dem "Drittland" auf ihren Konten landen? Das Problem habe man in Zusammenhang mit der deutschen Finanzaufsicht BaFin schnell lösen können, sagt Volker Noack, Geschäftsführer bei Union Investment Real Estate. "Das Geld geht weiter tagesaktuell bei uns ein." Doch nicht jedes aufsichtsrechtliche Problem lässt sich so elegant lösen. Nach einem harten Brexit dürfte z.B. für regulierte deutsche Produkte kein Fondsmanagement aus Großbritannien heraus betrieben werden. "Sollte es so weit kommen, werden wir unsere englischen und deutschen Mitarbeiter aus London abziehen und nach Paris oder Frankfurt verlagern", sagt Paul Muno, Deutschlandchef von Principal Real Estate Europe. Die Plattform, die die britischen Principal-Kunden aus London heraus betreut, bleibe bestehen.

Bankchefin Barthauer kann über die Kooperation mit den zuständigen deutschen, britischen und europäischen Aufsichtsbehörden nicht klagen. Sie spricht von einem "guten und konstruktiven Dialog". Bei der britischen FCA habe sich die Deutsche Hypo vorsorglich als "Bank aus einem Drittstaat" angemeldet. "Wir gehen davon aus, dass wir auf jeden Fall nach dem 1. April dort weiterarbeiten können. Auch Großbritannien hat ja ein Interesse daran, dass die Arbeitsplätze, die ausländische Institute in London unterhalten, nicht wegfallen und es keine schlechten Nachrichten für den Finanzplatz UK gibt. Zumal europäische Darlehensgeber seit langer Zeit wichtige Player im dortigen gewerblichen Immobiliengeschäft sind."

Dass das Immobiliengeschäft auf der Insel durch die Brexit-Unsicherheit leidet, bestreitet allerdings keiner. Britische Medien berichten von sinkenden Preisen für Luxus-apartments in London, Makler von steigenden Anfangsrenditen für Gewerbeimmobilien. Thomas Beyerle, Managing Director bei Catella Property Valuation, hält weitere Wertkorrekturen für unvermeidlich. "Die wirtschaftliche Unsicherheit im Land wird die Nachfrage bei Gewerbemietern einbrechen lassen und die verunsicherten Verbraucher werden ihr Geld stärker zusammenhalten. Die Nutzerseite steht von beiden Seiten unter Druck."

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Iliya Mitskavets
Von wegen Brexit-Blues: Die Battersea Power Station brachte Ende 2018 im Verkauf 1,6 Mrd. GBP ein.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: Iliya Mitskavets

Den Glauben an den Immobilienstandort London vermögen solche Szenarien aber nicht zu untergraben - jedenfalls außerhalb Deutschlands. "Die deutschen Kunden geben sich mit Blick auf Großbritannien derzeit eher abwartend. Sie sehen die Konsequenzen des Brexit-Prozesses skeptischer als z.B. die Investoren aus Asien." Diese nutzten stattdessen die Chance der günstigeren Preise und des schwachen Pfundkurses, um sich Objekte in London zu sichern. Spektakulärster Deal des vergangenen Jahres war die Übernahme eines Teils des Londoner Großprojekts Battersea Power Station durch zwei malaysische Fonds für 1,6 Mrd. GBP.

Asiaten füllen in London also teilweise jene Lücke, die vor dem Brexit-Votum die Deutschen besetzten. "Unsere deutschen Kunden haben schon zu Beginn der Diskussion um den Austritt Großbritannien aus ihrer taktischen Allokation herausgenommen", räumt Principal-Manager Muno ein. "Seit zwei Jahren haben wir für deutsche Kunden dort nichts mehr gekauft." Munos Einschätzung nach werde der Brexit vor allem die Immobilienwerte der britischen Mittelzentren treffen, der Londoner Markt werde durch die hohe Nachfrage von Investoren aus aller Welt stabil gehalten. "Diese Anleger sehen die Stadt als sicheren Hafen für den Fall, dass es zu Differenzen innerhalb der Eurozone kommt."

Union-Manager Noack beobachtet die laufende Marktkorrektur in London genau. Schon vor zwei Jahren hatte sein Unternehmen eine Brexit-Task-Force eingerichtet, um künftige Risiken frühzeitig einschätzen zu können. "Aktuell sehen wir die Lage schon wieder etwas entspannter." Derzeit befinde sich der Standort in einer Phase der Bodenbildung, mit steigenden Mieten sei erst einmal nicht zu rechnen. Die Brexit-Diskussion habe den Markt möglicherweise schneller gebremst als unter einem normalen Zyklusverlauf, "daher könnte es gut sein, dass London den Wendepunkt nach oben ebenfalls schneller erreicht als die anderen europäischen Märkte - so, wie es in den vorangegangenen Immobilienzyklen auch immer gewesen ist".

Konkret prüfe Union Investment dort noch keine Deals, angesichts der momentanen Unsicherheit seien die Preise weiterhin zu hoch. "Längerfristig sehe ich aber Chancen für uns. So war das West End für unsere offenen Fonds immer zu teuer, vielleicht ändert sich das in einiger Zeit. London ist und bleibt ein international sehr attraktiver Markt und verfügt über ein enormes Reservoir an gut qualifizierten Arbeitskräften. Hier zu investieren ergibt immer wieder Sinn."

Aber nicht jeder Fondsmanager kann es sich leisten, erst mal gelassen abzuwarten. Erst im August 2018 startete der Investmentmanager Cording seinen UK Residential Investment Fund, der Gelder aus Kontinentaleuropa in den privaten Mietwohnungssektor (PRS) Großbritanniens locken sollte. Deutsche Institutionelle sind mit dreistelligen Millionenbeträgen investiert, erste Käufe wurden bereits getätigt. Reiner Beckers, Head of Business Development bei Cording Real Estate, macht sich um die Performance des Fonds keine Sorgen. "Der PRS ist unabhängig vom Brexit auch in Zukunft ein interessanter Investmentbereich. Cording hat hierfür eine Reihe von Regionalstädten und Standorten im Großraum London mit einer hohen und weiter steigenden Nachfrage nach Mietwohnungen identifiziert, während der Bestand dort überwiegend alt ist. Daran ändert ein Ausscheiden des Vereinigten Königreichs aus der EU nichts." Eine sinkende Nutzernachfrage kann sich Beckers schwer vorstellen. "Die Zuwanderung ist auch nach dem Brexit-Votum weiterhin hoch: Die Statistiker zählten seitdem rund 500.000 Zuzüge netto in das Vereinigte Königreich." Ähnlich äußert sich Hartmut Leser, Deutschlandchef von Aberdeen Standard. Für Aberdeens europäischen Mietwohnungsfonds schließe er Käufe auf der Insel weiterhin nicht aus - "wenn das Angebot passt".

Marcus Lemli, Deutschlandchef des Maklerkonzerns Savills, spürt weder bei sich selbst noch in seinem Umfeld Anzeichen für eine Brexit-Panik. "Bei deutschen wie britischen Investoren, Eigentümern und Beratern scheint eine unterschwellige Wir-machen-einfach-weiter-Stimmung zu dominieren. Niemand scheint ernsthaft mit einer Schockstarre zu rechnen, keiner glaubt, dass der Brexit alle Dinge zum Stillstand bringt."

Savills habe bislang noch keine umfangreichen Notfallpläne für den Worst Case ausgearbeitet - nicht zuletzt aus ganz praktischen Gründen. "Wir können keine großen Vorbereitungen für etwas treffen, wovon wir nichts wissen." Oder, wie Union-Manager Noack es formuliert: "Wir haben uns mal überlegt, im Falle eines harten Brexits für unsere britischen Gebäude Glühbirnen auf Vorrat zu kaufen. Am Ende haben wir uns dagegen entschieden."

Kommentar Zu "Deutsche haben den Brexit eingepreist"

Die Europäische Union ist vor allem für viele Deutsche eine Herzensangelegenheit, der Beweis und das Fundament eines friedlichen Nachkriegseuropas. Wer diese EU ablehnt, macht sich daher in Deutschland schnell unbeliebt. Das gilt auch für breite Teile der hiesigen Medienlandschaft. Der Tenor gegenüber Großbritannien, das vor zwei Jahren denkbar knapp für einen EU-Austritt votiert hat, ist häufig hämisch gefärbt. Gerne werden düstere Szenarien gemalt, was dem Land Schreckliches widerfahren wird, sollte es am 1. April ohne Einigung mit der EU seinen Weg fortsetzen. Leider ist das eine etwas vernebelte Perspektive.

Mehr als die Vertreter der produzierenden Industriezweige haben Immobilienprofis einen klaren Blick auf die Bedeutung der Metropole London im Netz der wichtigsten Wirtschaftszentren der Welt. Selbst jene Investoren, die den Bürostandort Frankfurt leidenschaftlich lieben, wissen ganz genau, dass der niemals in der gleichen Liga spielen wird wie die Weltstadt an der Themse. Die ist mit den außereuropäischen Megacitys mindestens gleich stark verbunden wie mit der EU. Daher kann der Brexit London auch gar nicht dauerhaft schaden.

Analysten sehen bereits ein zweites Singapur in den Startlöchern, eine global vernetzte, hochtechnisierte Kapitalmarktplattform vor den Toren der EU, einen Finanzmarkt, der stark genug ist, um aus sich selbst heraus zu bestehen. London ist mit dem Schicksal des restlichen Großbritanniens in etwa so eng verbunden wie Boris Johnsons Haare mit dem Konzept "Frisur". Anders als in der Bundesrepublik, wo der Wohlstand im beschaulichen Baden-Württemberg zu Hause ist, ist es in England die Hauptstadt, in der der Reichtum des Landes erwirtschaftet wird. Das wird der Brexit ebenso wenig ändern, wie er die innenpolitischen Probleme des Landes lösen wird.

Hier, nicht in ein paar Holprigkeiten beim In- und Export von Waren oder ein paar bürokratischen Extrarunden bei der Visavergabe, lauert die echte Gefahr des Brexit-Dramas. Den Briten wurde die EU als Sündenbock für die hauseigenen Probleme verkauft. Egal, wie das Land es schafft, die Bindung zur EU zu lösen - die nationalistischen Agitatoren werden wohl immer weitere Gründe finden, warum "das Ausland" schuld an den Miseren im Inland ist. Und sie werden ihren Gesinnungsgenossen in anderen Ländern ein Vorbild sein.

Vermutlich wird es Großbritannien gelingen, sich binnen weniger Jahre aus der Brexit-Krise herauszukämpfen und sein Finanzzentrum London als starkes Gegengewicht zu den europäischen Pendants zu behaupten. Dann wird der Cocktail für die Rest-EU richtig giftig, denn es liefert denen, die die Vorteile eines vereinigten Europas nicht schätzen, gute Munition. Dass andere Länder das Erfolgsmodell London nicht duplizieren können, wird ihnen dabei nicht auffallen. Außer, sie reden mit einem Immobilienprofi. mol

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