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Märkte | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 24

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:

Wohnungsinvestoren rümpfen die Nase

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke
Auf diesem kleinen Hinterhof entstehen bis Ende des Jahres zwölf Wohnungen, die der Bauherr für 6.400 Euro/m² offeriert. Bis auf zwei sind alle verkauft.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Lea Gericke

Berlin. Die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen in der östlichen Innenstadt werden in ein bis zwei Jahren sinken. Denn die Lagen werden schlechter. Hinzu kommt: Investoren beginnen aufgrund magerer Renditen die Nase zu rümpfen.

Zum zehnten Mal in Folge hat das Analyseunternehmen bulwiengesa den Markt für Eigentumswohnungen in den östlichen Berliner Kiezen Mitte, Friedrichshain und Prenzlauer Berg unter die Lupe genommen. Und das, was der Bereichsleiter Wohnen, André Adami, da gefunden hat, klingt zunächst nicht schlecht.

Die Angebotspreise sind binnen Jahresfrist kräftig gestiegen. Im Schnitt verlangen die Bauherren 6.890 Euro/m². Das sind 770 Euro/m² bzw. rund 13% mehr als im Jahr zuvor. Das teuerste Haus auf seiner Liste ist das im Bau befindliche Upside im Schatten der Mercedes-Benz-Arena in der Marianne-von-Rantzau-Straße, Ecke Mühlenstraße. Hier fordert der Projektentwickler Mikare Development für seine 174 Wohnungen im Schnitt 10.000 Euro/m². Absolute Spitze ist das aber nicht. In der einmaligen Toplage The Wilhelm gegenüber der britischen Botschaft sind für die 165 Wohnungen Marktkreisen zufolge 20.000 bis 25.000 Euro/m² aufgerufen. Ein solcher, nicht duplizierbarer Ausreißer hätte Adami die Statistik zerschossen.

2017 kosteten noch ein Drittel aller untersuchten Wohnungen weniger als 5.000 Euro/m². Diese Zeiten sind vorbei. Davon gibt es keine einzige mehr. Fast ein Schnäppchen ist das Pandion 4Living in der Conrad-Blenke-Straße 29, das Pandion für 5.350 Euro/m² auf den Markt wirft. Knapp die Hälfte aller Wohnungen kosten mehr als 7.000 Euro/m². 2017 waren es noch 18%.

Auf längere Sicht aber mahnt der Wissenschaftler, dass die " Mikrostandortqualitäten zum Teil deutlich schlechter" sind. Anders ausgedrückt: Die zentralen Lagen, Spittelmarkt, media spree, Gendarmenmarkt, sind vollgelaufen. Andere spannende Areale werden von Spekulanten gehortet. Wer jetzt noch nennenswert neu bauen will, muss in die Kieze und zum Beispiel auf bislang gewerblich genutzte Areale ausweichen. Die hier zu erzielenden Preise reichen an die absoluten Innenstadtlagen aber natürlich nicht heran.

Das hat Folgen. In ein bis zwei Jahren kann es zu rückläufigen Preisen kommen, meint Adami. Der Beleg für diese These findet sich in den Zahlen schon heute: Die Angebotspreise der neu vermarkteten Projekte liegen unterhalb der Preise von Entwicklungen, die die Fachleute bereits im Vorjahr in der Studie betrachtet haben.

Schatten auf neue Eigentumsprojekte in der östlichen Innenstadt wirft zudem: "Bei der gewünschten oder noch tolerierbaren Mietrendite ist bei vielen Investoren aus dem In- und Ausland das Ende der Fahnenstange erreicht", weiß Adami aus vielen Gesprächen mit seiner Kundschaft.

Dass die Kapitalanleger beginnen, die Nase zu rümpfen, wundert den Fachmann nicht. Einmal liegen die zu erwartenden Mieten bei Verkaufspreisen von knapp 7.000 Euro/m² im Schnitt schnell bei 17 oder 18 Euro/m². Das sind Münchner Verhältnisse. Solche Preise lassen sich in Berlin nur in Citylagen durchsetzen. Für internationale Investoren sind Standorte außerhalb des S-Bahn-Rings zudem "no-go-areas".

All das zusammengenommen heißt: "Aus dem Markt für Eigentumswohnungen in den östlichen Innenstadtbezirken ist gedanklich mittlerweile so ein Stückchen weit die Luft raus", resümiert Adami.

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