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Märkte | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Hoher Druck bei Logistik

München. Der Flächenumsatz im Logistikmarkt stagniert auf dem Vorjahresniveau. Das gilt nicht für die Mieten.

Der Flächenmangel bleibt das beherrschende Thema für den Münchner Markt für Industrieflächen und Logistikimmobilien. Dennoch wurden 2018 nach den Zahlen des Beratungsunternehmens Realogis wieder fast 290.000 m² Lager-, Logistik- und Produktionsflächen gemietet. Das entspricht dem Niveau des Vorjahres. Eigennutzer sind in der Betrachtung allerdings nicht berücksichtigt.

Die größten Abschlüsse gab es wie immer im Norden und Osten der Landeshauptstadt. In Kirchheim bei München vergrößerte der Logistikdienstleister Dachser seine bestehenden Flächen um 14.000 m². Die Logistiker von Rhenus mietet in Moosburg-Degernpoint 12.900 m² im Multipark der MP Holding. Der Abschluss zeigt, dass auch in der Logistik immer früher in Projektentwicklungen angemietet wird. Amazon mietet im Multipark Moosburg rund 6.700 m² für sein neues Verteilzentrum ebenfalls weit vor der Fertigstellung an. Der Multipark wird erst im 2. Quartal dieses Jahres fertig. Den drittgrößten Vertrag unterschrieb der Modevertrieb Schustermann & Borenstein in Aschheim mit 12.000 m². Rewe mietete für seinen Online-Supermarkt rund 11.000 m² in Feldkirchen.

Damit bestätigte sich, was sich schon in der ersten Jahreshälfte abgezeichnet hatte. "Infolge der guten Konsumentennachfrage hat der Handel inklusive des E-Commerce in der Region München die Spitzenposition übernommen und die Logistik überholt", beobachtet Irina Lysenko von Realogis.

Die hohe Nachfrage und die weiter steigenden Mieten machen den Münchner Großraum für Investoren immer interessanter. Die Spitzenmiete ist laut Realogis in den vergangenen fünf Jahren um 12% gestiegen und liegt nun bei 7,25 Euro/m². Die durchschnittliche Miete zog sogar noch deutlicher an. In Neubauten wurden 6,75 Euro/m² und damit 13% mehr bezahlt als im Jahr zuvor. Damit verringert sich der Unterschied zwischen den Mieten in Neubauten und bestehenden Immobilien weiter. Ein Ende der Entwicklung ist nicht in Sicht. "Der Druck auf Bestandsimmobilien wird größer werden", glaubt Steffen Overath, Logistikexperte bei JLL in München. Mieter müssten sich immer früher entscheiden, ob sie ihre bestehenden Mietverträge verlängern wollen. "Wer keine Optionen vereinbart hat, bekommt ein Problem", berichtet Overath.

Diese Aussichten ziehen Investoren an. Nach Berechnungen von BNP Paribas Real Estate wurden in München 342 Mio. Euro in Produktions- und Logistikimmobilien investiert. Nur Berlin kam in Deutschland auf ein höheres Volumen.

Für das laufende Jahr ist Oliver Raigel, Geschäftsführer von Realogis in München etwas verhaltener. Der Flächenumsatz werde sich zwischen 250.000 m² und 300.000 m² bewegen. "Entscheidend wird sein, ob zwei Großprojekte im Münchner Osten, die aktuell in der Baurechtschaffung sind, realisiert werden können. Potenzielle Mieter aus dem Handel, der Logistik und der Industrie stehen bereits Schlange", sagt Raigel.

Allerdings werden die beiden Maßnahmen kaum für Entspannung auf dem Markt sorgen. Bei den Großprojekten handelt es sich offenbar um die schon länger geplante Ansiedlung von BMW in Parsdorf. BMW hatte im vergangenen November einen Vertrag über die Errichtung eines neuen Lagergebäudes im VGP Park unterzeichnet. Die VGP European Logistics könnte auch ein zweites Unternehmen nach Parsdorf holen. Offenbar will die Maschinenbaufirma Krauss Maffei Teile der Fertigung sowie die Konzernzentrale von München auf das rund 30 ha große Nachbargrundstück von BMW in der Umlandgemeinde Vaterstetten verlagern.

Ohne diese beiden Vorhaben könnte es dagegen zu einer deutlichen Verknappung und zu einem Vermietungsumsatz von lediglich 200.000 m² kommen, da kaum Neubauprojekte in der Planung seien. Auf jeden Fall rechnet auch Raigel mit weiter steigenden Mieten.

Transaktion: Kirchheim b.München
  • Transaktionsdatum:
    2018
  • Immobilienart:
    Logistik
  • Transaktionsart:
    Miete
  • Volumen:
    14.000,00 qm Nutzfl.
  • Mieter:
    Dachser
Transaktion: Moosburg a.d.Isar
  • Transaktionsdatum:
    2018
  • Immobilienart:
    Logistik
  • Transaktionsart:
    Miete
  • Volumen:
    12.900,00 qm Nutzfl.
  • Vermieter:
    MP Holding
  • Mieter:
    Rhenus Logistics
Transaktion: Moosburg a.d.Isar
  • Transaktionsdatum:
    2018
  • Immobilienart:
    Logistik
  • Transaktionsart:
    Miete
  • Volumen:
    6.700,00 qm Nutzfl.
  • Vermieter:
    MP Holding
  • Mieter:
    Amazon
Transaktion: Aschheim
  • Transaktionsdatum:
    2018
  • Immobilienart:
    Logistik
  • Transaktionsart:
    Miete
  • Volumen:
    12.000,00 qm Nutzfl.
  • Mieter:
    Schustermann & Borenstein
Transaktion: Vaterstetten
  • Transaktionsdatum:
    11.2018
  • Immobilienart:
    Logistik
  • Transaktionsart:
    Miete
  • Volumen:
    1,00 Stück
  • Vermieter:
    VGP
  • Mieter:
    BMW

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