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Märkte | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 23

Von Alexander Heintze

In diesem Artikel:

Die Spitzenmiete nähert sich den 40 Euro/m²

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Spitzenmiete und Spitzenpreis. Das Oskar in der Münchner Innenstadt war im vergangenen Jahr das Top-Objekt auf dem Münchner Markt.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

München. Der Flächenumsatz auf dem Münchner Bürovermietungsmarkt stagniert auf hohem Niveau. Dagegen steigen die Mieten aufgrund der dramatischen Flächenknappheit rasant weiter. Preissprünge von bis zu 25% sind keine Ausnahme mehr. Eine Entspannung oder gar Trendwende ist nicht in Sicht.

Trotz des eklatanten Flächenmangels wurden 2018 in München und Umgebung mit rund 980.000 m² in etwa genauso viele Büroflächen gemietet wie im Vorjahr. Wie in den Jahren zuvor hätte der Umsatz noch deutlich höher ausfallen können, wenn es die entsprechenden Flächen gäbe. Laut Petra Bolthausen von JLL in München suchen derzeit etwa zehn Unternehmen Flächen mit mehr als 10.000 m². Nicht alle werden fündig werden und ihre bestehenden Mietverträge wohl verlängern. Zudem würden größere Unternehmen derzeit mehr Fläche anmieten, als sie aktuell benötigen, um künftiges Wachstum abdecken zu können, beobachtet Peter Bigelmaier, Vermietungschef bei Colliers in München.

Denn der Leerstand rutschte Ende vergangenen Jahres erstmals seit 2002 im gesamten Markt unter die Marke von 3%. In der Innenstadt herrscht schon seit einiger Zeit praktisch Vollvermietung. Insbesondere an neuen Flächen mangelt es weiter. Laut BNP Paribas Real Estate sind in der Münchner Innenstadt gerade einmal 9.500 m² moderne Büroflächen kurzfristig verfügbar. Im gesamten Marktgebiet sind es nicht mal 100.000 m². So wenige freie Flächen gab es zuletzt im Jahr 2001.

Daran werde sich auch im laufenden Jahr nichts ändern, meint Nico Jungnickel von Savills München. Er geht davon aus, dass sich die Leerstandsquote im Jahresverlauf der 2%-Marke nähern werde.

Unternehmen werden also auch künftig frühzeitig und verstärkt in Projektentwicklungen Flächen suchen müssen. Im Jahr 2018 fanden sieben der zehn größten Abschlüsse in Immobilien statt, die teilweise noch nicht einmal im Bau waren. Fast 40% des Flächenumsatzes entfielen auf solche Projektentwicklungen, beobachtet Rainer Knapek von CBRE in München.

Vom Neubausektor ist keine Entspannung zu erwarten. Zwar wächst die Pipeline und in den nächsten zwei Jahren kommen zahlreichen Neubauten auf den Markt. Allerdings sind allein von den 477.000 m², die in diesem Jahr fertig werden, nicht mal mehr 20% verfügbar. Und auch 2020 sind die meisten neuen Flächen bereits vergeben. Insgesamt befinden sich laut JLL derzeit etwa 816.000 m² Büroflächen im Bau. Darunter sind allerdings 170.000 m², die BMW für die eigene Nutzung errichtet.

Die Maklerunternehmen beobachteten 2018 insgesamt 15 Großanmietungen mit mehr als 10.000 m². Größter Mieter war der Finanzdienstleister Wirecard, der 40.500 m² im früheren Gebäude des Druckerherstellers HP im Büropark Aschheim-Dornach übernahm. Der Investor und Entwickler Rock Capital erwarb den sogenannten Campus One 2014. Auf Platz zwei folgte das Medienunternehmen Serviceplan, das ab 2020 rund 38.500 m² in der Nähe des Ostbahnhofs mieten wird. Der drittgrößte Abschluss entfiel auf die Stadt München, die sich 23.000 m² für ihre neue IT-Abteilung in Moosach sicherte.

Die mittlerweile gewohnte Münchner Gemengelage aus hoher Nachfrage und wenig Fläche führte zu weiteren Mietsteigerungen. "Preissprünge von bis zu 25% innerhalb eines Jahres sind keine Ausnahme mehr", beobachtet Hubert Keyl, Leiter der Münchner Cushman-&-Wakefield-Niederlassung.

Die durchschnittlichen Büromieten sind laut Colliers in der Stadt um 7% auf 20,70 Euro/m² gestiegen. Im Umland machte der Mietendurchschnitt sogar einen Sprung von 16% auf 12,80 Euro/m². Die Spitzenmiete schnellte um 2 Euro/m² nach oben. In den besten Lagen zahlen Unternehmen nun bis zu 39 Euro/m². Es sei nur eine Frage der Zeit, bis die 40 Euro/m² geknackt würden, glaubt Stefan Bauer, Münchner Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate.

Colliers-Mann Bigelmaier rechnet wegen der voraussichtlich schwächeren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung in den kommenden Monaten mit langsamer steigenden Mieten. Außerdem werde bei den Projektentwicklungen wieder mehr geschehen, "auch an Standorten, die in der Vergangenheit weniger im Fokus standen", prophezeit er.

Der Münchner Investmentmarkt

Zum vierten Mal in Folge wurden auf dem Münchner Immobilienmarkt mehr als 6 Mrd. Euro investiert. Die aktuellen Berechnungen der Maklerunternehmen weisen für 2018 zwischen 6,5 und fast 6,7 Mrd. Euro auf. Trotzdem reichte es im bundesweiten Vergleich für München nur für den vierten Platz. Vor allem in Berlin und Frankfurt wurde noch mehr Geld investiert. Die Makler von JLL kommen für die bayerische Landeshauptstadt auf ein Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien von 6,15 Mrd. Euro. Hinzu kommen professionelle Investments in Wohnformen aller Art. In Mehrfamilienhäuser, Wohnportfolios, Apartments, Studenten- und Seniorenwohnungen flossen noch einmal mehr als 500 Mio. Euro. Dominiert wurde das Ergebnis wieder einmal von großen Ankäufen. Ganze 21 Transaktionen jenseits der 100-Mio.-Euro-Marke zählten die Makler. Darunter waren vor allem der Verkauf des Correo-Quartiers am Hauptbahnhof für 275 Mio. Euro von der Postbank an die Credit Suisse im ersten Quartal und das Oskar am Altstadtring für fast 400 Mio. Euro von Hines und dem Staatsfonds NPL an die Swiss Life. Obwohl in München inzwischen Spitzenmieten von nahezu 40 Euro/m2 gezahlt werden, müssen sich Core-Käufer mit Renditen von unter 3% zufrieden geben. Hier dürfte dann auch Schluss sein. "Eine weitere Abwärtstendenz bei den Renditen wird es sehr wahrscheinlich nicht geben", schätzt Michael Gail von Savills München. Investoren würden daher in ihren Kalkulationen auf weitere Mietpreissteigerung setzen. Ein weiteres Absinken der Rendite erwartet auch Colliers für die Core-Lagen nicht. In einzelnen Stadtteillagen und im Umland könnte das anders sein. ah

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