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Märkte | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 22

Von Dagmar Lange

In diesem Artikel:

Die Schwabenmetropole zeigt dicke Muskeln bei Investments

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange
Der Verkauf des Allianz-Campus in der Reinsburgstraße für ca. 340 Mio. Euro gehörte zu den größten Abschlüssen 2018.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Dagmar Lange

Stuttgart. Für die Landeshauptstadt war 2018 ein außergewöhnliches Investmentjahr, das mit einem neuen Rekordwert abschloss. Besonders gewerbliche Immobilientransaktionen sorgten im letzten Quartal für den finalen Kick.

Der Stuttgarter Markt scheint für ein breites Investorenspektrum attraktiv zu sein. Noch nie wurde auf dem Immobilieninvestmentmarkt so viel investiert wie im letzten Jahr. Einen Rekordumsatz von rund 2,34 Mrd. Euro ermittelten Colliers International und E&G Real Estate. Allein für gewerbliche Immobilien belief sich der Umsatz auf 2,2 Mrd. Euro. Das Gesamtjahr 2017 schloss mit einem Transaktionsvolumen von 1,42 Mrd. Euro ab.

Von einem Rekordinvest sprechen auch Savills und JLL, auch wenn beide Makler- und Dienstleistungsunternehmen zu leicht abweichenden Zahlen kommen. Savills geht unter Einbeziehung der Umlandgemeinden davon aus, dass Gewerbeimmobilien für mehr als 2 Mrd. Euro den Eigentümer wechselten. JLL wiederum liefert einen Gesamtwert für gewerbliche und Wohnimmobilien und kommt damit auf 2,5 Mrd. Euro.

Für den bemerkenswerten Jahresabschluss waren sowohl die hohe Anzahl an Transaktionen wie auch großvolumige Einzelinvestments gerade im letzten Quartal mit allein rund 910 Mio. Euro verantwortlich. Rund 75 Transaktionen wurden 2018 gezählt und damit das bereits gute Jahr 2017 mit 68 Abschlüssen übertroffen. Laut E&G lagen davon etwa 68% im zwei- und dreistelligen Millionen-Euro-Bereich. Björn Holzwarth, geschäftsführender Gesellschafter bei E&G Real Estate, zählt die größten Investments auf: "Neben dem Verkauf des SI-Centrums in Möhringen und der Alten Bahndirektion in der Innenstadt im ersten Halbjahr das im dritten Quartal durch die Commerz Real erworbene und von Allianz genutzte Uhland-Carré und der Allianz-Campus in der Reinsburgstraße, der im letzten Quartal an Hines veräußert wurde." Allein die beiden Allianz-Standorte vereinten auf sich ein Transaktionsvolumen von über 560 Mio. Euro. Die Alte Bahndirektion wechselte von W2 Development zur P+B-Gruppe für rund 100 Mio. Euro, und das SI-Centrum kaufte für 145 Mio. Euro von Balandis Real Estate ein von Brookfield verwalteter Dreiländerfonds.

Laut Frank Leukhardt, Geschäftsführer von Colliers International Stuttgart, konnten im abgelaufenen Jahr angebotsbedingt wieder Büroimmobilien den höchsten Anteil am Transaktionsvolumen auf sich vereinen. Rund 140 Mio. Euro flossen in wohnwirtschaftliche Investments. Als Gründe gibt Leukhardt u.a. das geringe Flächenpotenzial und den anhaltend niedrigen Büroleerstand von nur ca. 2% an. Beides ergebe für Investoren attraktive Investmentgelegenheiten. "Dementsprechend waren jüngste Transaktionen im Core-plus- und Value-add-Segment mehrfach überzeichnet", was für das Core-Segment bereits seit langem zutrifft. Frank Urfer, Direktor des Stuttgarter Savills-Büros, sieht wegen des niedrigen Büroleerstands gute Aussichten für Mietsteigerungspotenziale, die den lokalen Markt für Investoren zunehmend attraktiver machen würden. Mangels Angeboten im Core-Segment bei Büroflächen böte sich für risikofreudige Investoren ein großes Value-add-Potenzial.

Als Käufer waren laut Holzwarth offene Immobilienpublikumsfonds und Spezialfonds mit ca. 29% sowie mit 27% Projektentwickler die dominierenden Gruppen beim Transaktionsvolumen. Alle anderen Investorengruppen spielten mit jeweils unter 10% nur eine untergeordnete Rolle. Auf Verkäuferseite lagen Private-Equity-Fonds und Projektentwickler mit rund 24% bzw. 23% vorne. "Der Stuttgarter Immobilienmarkt hat im vergangenen Jahr zahlreichen Akteuren unterschiedlicher Risikoklassen interessante Chancen geboten, dementsprechend breit war der Investorenkreis", urteilt Leukhardt.

Für das laufende Jahr rechnet Leukhardt in Stuttgart mit einer "ungebrochen hohen Nachfrage". Bei den Assetklassen Office und Logistik erwartet er sowohl im Core- wie auch im Core-plus-Segment einen "anhaltenden, moderaten Rückgang der Spitzenrenditen" und rechnet für das laufende Jahr mit einem "Transaktionsvolumen von ca. 1,5 Mrd. Euro". Holzwarth geht von weiteren großvolumigen Transaktionen aus, aber aufgrund fehlender Produkte erwartet er ebenfalls "ein Volumen von unter 2 Mrd. Euro".

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