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Märkte | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 18

Von Friedhelm Feldhaus

In diesem Artikel:

Spitzenmiete erreicht 29 Euro/m2

Quelle: ECE
Bis 2022 entwickelt die ECE den SG-Campus in Hamburg-Barmbek mit 25.000 m2 BGF.

Quelle: ECE

Hamburg. Mit rund 570.000 m2 liegt der Büroflächenumsatz in Hamburg 2018 zwar unter den Top 3 ever, aber hinter dem Rekordergebnis von 2017. Dass es dafür nicht reichte, liegt vor allem am Angebotsmangel. Da die Bau- und Grundstückskosten schneller steigen als die Miete, bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück.

Der größte Umsatz 2018 erfolgte durch den Baustart der Beiersdorf-Zentrale. Das Eigennutzerprojekt an der Troplowitzstraße in Eimsbüttel fließt mit 45.000 bis 48.000 m2 in die Bilanz der Hamburger Makler ein. Cushmann & Wakefield (C&W) sowie Colliers melden als zweitgrößten Abschluss die Anmietung von 18.300 m2 durch die französische Société Générale in Barmbek. Hauptnutzer sind die Bank Deutsches Kraftfahrzeuggewerbe (BDK) sowie die Hanseatic Bank, deren Abschlüsse von den anderen Maklern teils separat geführt werden. Den SG-Campus mit 25.000 m2 BGF entwickelt die ECE für die Société Générale an der Ecke Fuhlsbüttler Straße/Hebebrandstraße nahe der City Nord mit einem Investitionsvolumen von 115 Mio. Euro bis 2022.

In der City Nord erfolgten zwei weitere Großabschlüsse. Im Quartier Ipanema am Überseering 28 mietet die Deutsche Postbank 14.500 m2. Im Jahr 2022 soll der Umzug aus dem bisherigen Standort Überseering 24 - vis-à-vis - erfolgen. Signal Iduna hat sich temporär 10.000 m2 im Arne-Jacobsen-Haus am Überseering 12 gesichert - bis zur Fertigstellung des neuen Domizils Kap 5 am Kapstadtring 5. Im fünfstelligen Umsatzsegment vervollständigt Akquinet die Liste. Das IT-Unternehmen bezieht in drei Jahren 12.000 m2 in der Bramfelder Spitze.

Allein die fünf Umsätze im fünfstelligen Segment summieren sich auf über 100.000 m2. Insgesamt ermittelten die Hamburger Büroflächenmakler für 2018 einen Büroflächenumsatz von 544.000 m2 (Cushman & Wakefield) bis 595.000 m2 (Savills). Savills sieht ein Plus von 1,2%. Dagegen errechneten die anderen Makler Umsatzrückgänge von 8% bis 12% gegenüber 2017. "Besonders die zweite Jahreshälfte verlief mit 314.000 m2 sehr lebhaft und profitierte von großflächigen Verträgen", erklärte Heiko Fischer, Leiter der Hamburger BNPPRE-Niederlassung. "Alleine vier der fünf größten Abschlüsse des Jahres entfielen auf die beiden letzten Quartale." Gordon Beracz, Colliers Hamburg, konkretisiert, dass die Großabschlüsse vor allem im dritten Quartal erfolgt seien.

Nach Zahlen von Grossmann & Berger (590.000 m2) wurde das zweitbeste Ergebnis seit Einführung der Erhebung erreicht. "Der Umsatzrückgang ist auch eine Folge der Angebotsverknappung", erläutert Andreas Rehberg, Grossmann & Berger (G&B). "Größere Nutzer setzen bei ihrer Standortsuche verstärkt auf Projektentwicklungen. 2018 entfiel bereits gut die Hälfte der Großabschlüsse über 5.000 m2 auf Neubauten."

Bis auf die Interimsanmietung von Signal Iduna erfolgten vier der fünf Abschlüsse über 10.000 m2 in Projekten. Rehberg erläutert, dass "größere Nutzer ihre Bestandsverträge verlängern. So wird die Flächensuche in der Hoffnung auf eine andere Marktphase vertagt."

Zudem findet sich nach Zahlen von Engel & Völkers keiner der 13 größten Abschlüsse in der City. Auf Rang 14 liegt die Zech-Reederei Zeaborn, die 5.200 m2 im Tower am Michel (Ludwig-Erhardt-Straße 22) mietete. Trotzdem ist die City mit einem Anteil von 17% (Savills) bis 25% (C&W) der umsatzstärkste Teilmarkt - allerdings mit Verlusten gegenüber 2017. Auf Rang zwei liegt die City Süd.

Oliver Horstmann, Engel & Völkers Commercial Hamburg (E&V), verweist auf den 2018 um 18,3% auf 490.000 m2 und eine Quote von 3,5% gesunkenen Leerstand. Gleichzeitig wird aus seiner Perspektive zu wenig gebaut, weil die Bau- und Grundstückskosten steigen, Grundstücke fehlen, hohe Anforderungen seitens der Banken bestehen. G&B erwartet für 2019/2020 die Fertigstellung von 313.000 m2 Bürofläche, BNPPRE von 337.000 m2 und Savills gar von 470.000 m2. Alle drei jedoch erkennen eine Vorvermietungsquote von etwa zwei Dritteln der Fläche. "Eine Entspannung ist demnach vorerst nicht in Sicht", betont Thorsten Körner, Niederlassungsleiter von Savills Hamburg.

In der Konsequenz steigen die Mieten - nach Zahlen von Fischer auf ein Allzeithoch bei den Spitzenmieten von 29 Euro/m². Die anderen Makler sehen die gestiegene Spitzenmiete bei 27 Euro/m2 bis 28 Euro/m2. Nur Savills errechnet einen Wert von unverändert 25,50 Euro/m2, jedoch eine um 4,4% auf 15,40 Euro/m2 gestiegene Durchschnittsmiete. Die höchsten Mieten werden in den City-Projekten Alter Wall und Stadthöfe sowie im Hafencity-Projekt Watermark erreicht. Bedingt durch den Eigennutzerbaustart von Beiersdorf ist erstmals die Industrie die stärkste Branche (E&V: 17,5%), gefolgt von Finanzwesen (14,6%) und unternehmensnahen Dienstleistungen (12,9%).

Als Preistreiber in der City agieren die Anbieter flexibler Arbeitsplatzkonzepte - etwa WeWork, Design Offices, Spaces. Nach Ansicht von Horstmann werden sie "mehr und mehr zum Mietwettbewerber konventioneller Unternehmen".

Nach Zahlen von C&W haben sie 2018 rund 33.000 m2 gemietet - ein Marktanteil von 6% gegenüber 7% im Vorjahr. Absolut geht es sogar um einen Rückgang von 23%. "Sind die Suchkriterien der Betreiber für die Wunschimmobilie nicht zu 100% erfüllt, werden keine Kompromisse eingegangen", erklärt Matthias Huss, Niederlassungsleiter bei C&W in Hamburg. "Da solche Gesuche selten unter 3.000 m2 beginnen, ist ein passendes Produkt in den zentralen Bürolagen mittlerweile Mangelware." Die Hamburger Makler erwarten für das laufende Jahr einen Umsatz von 500.000 bis 550.000 m2.

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