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Märkte | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 13

Von Ulrich Schüppler

In diesem Artikel:

Kaufhausdeal rettet die Investmentstatistik nicht

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler
Die Einzelhandelsmieten haben in vielen Innenstädten den Zenit bereits überschritten. Im Bild die Wiesbadener Kirchgasse.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Ulrich Schüppler

Trotz des Megakaufhausdeals und weiterer Großtransaktionen hat der Investmentmarkt für Handelsimmobilien 2018 gegenüber anderen Assetklassen an Gewicht verloren. Die Renditen in den Metropolen befinden sich größtenteils auf historischen Tiefpunkten und das Potenzial für Mietsteigerungen dürfte zumindest in den Innenstädten ausgereizt sein.

In einem sind sich die bisher verfügbaren Zahlen der Immobiliendienstleister unabhängig von der Berechnungsmethode einig: An das Allzeithoch, das derzeit auf dem deutschen Investmentmarkt herrscht, konnten die Handelsimmobilien 2018 nicht anknüpfen. Das erstaunt zunächst, da der Megadeal zwischen Karstadt und Kaufhof (1,84 Mrd. Euro) sowie weitere Großtransaktionen dem Markt Auftrieb gaben. So wechselten in Berlin das Ensemble Leipziger Platz 14-16 und das Shoppingcenter mit dem Namen "Das Schloss" sowie das Hanseviertel in Hamburg jeweils für deutlich dreistellige Millionen-Euro-Beträge den Eigentümer. Bei den bedeutenden Paketkäufen sind das Boulevard-Portfolio von BMO, bestehend aus 18 innerstädtischen Geschäftshäusern für zusammen rund 300 Mio. Euro, sowie der Verkauf dreier Berliner Karstadthäuser für insgesamt 180 Mio. Euro durch das Highstreet-Konsortium an DC Values zu nennen.

Dahinter aber wird es mit den großen Deals schon dünn und so vereinigten die deutschen Handelsimmobilien laut Savills 2018 nur noch 21,5% Anteil am gesamten gewerblichen Transaktionsmarkt auf sich, nach Colliers-Berechnungen waren es gar nur 16%. Zum Vergleich: Den Fünfjahresschnitt errechnete Savills mit 26% Marktanteil, Colliers ermittelte einen Zehnjahresmittelwert von 28%. Schwerer zu beziffern ist da schon das absolute Volumen der Transaktionen mit Handelsimmobilien im abgelaufenen Jahr, denn die veröffentlichten Zahlen weichen wegen unterschiedlicher zeitlicher Abgrenzung der Deals deutlich voneinander ab: Während Colliers International nur 9,8 Mrd. Euro Transaktionsvolumen für 2018 ermittelt hat, kommen CBRE und JLL jeweils auf 10,5 Mrd. Euro, BNPPRE auf 11,2 Mrd. Euro und Savills gar auf rund 13 Mrd. Euro.

Auf der Preisebene habe es durchaus noch Rekorde gegeben, stellt Jörg Krechky klar, Head of Retail Investment Germany bei Savills. Doch die Investoren sind wählerischer geworden. Das dürfte auch daran liegen, dass Mietsteigerungen gerade in den Toplagen der Innenstädte und in Shoppingcentern nur noch schwer durchsetzbar sind. Die Wahl des richtigen Objekts wird damit immer wichtiger, die Ankaufsprozesse ziehen sich in die Länge.

Denn im Gegensatz zur boomenden Logistik leidet der stationäre Handel unter dem zunehmenden E-Commerce und die Filialisten halten sich mit ihren Expansionsplänen zurück. Laut Testclub der Fachzeitschrift TextilWirtschaft, dem teilnehmerstärksten Panel der Bekleidungshändler, sanken die Umsätze dieses wichtigen Einzelhandelszweigs 2018 wie schon in den beiden Vorjahren um 2%. Gastrokonzepte, die gerne als Ersatz für den Modehandel herhalten müssen, fördern zwar die Frequenz, zahlen aber im Regelfall weniger Miete als die Textiler.

Colliers-Chef Matthias Leube spricht von einem "strukturellen Umbruch im Einzelhandel" und Comfort-Chefresearcher Olaf Petersen sagt: "Wir bewegen uns klar in einem Mietermarkt, auf dem Höchstmieten nur noch zu erreichen sind, wenn wirklich alles für den Mieter passt." Mietsteigerungen für Handelsflächen in Ia-Lagen konnte Comfort im abgelaufenen Jahr unter 132 untersuchten Städten überhaupt nur noch an vier Standorten vermelden: Berlin, Düsseldorf, Freiburg und Konstanz. In 37 Fällen errechnete das Maklerhaus immerhin noch konstante Spitzenmieten, wohingegen diese an 24 Standorten um bis zu 5% und in 67 Städten sogar um mehr als 5% sanken.

Bei gleichzeitig steigenden Preisen für die Immobilien führt die Mieterzurückhaltung zu Mickerrenditen. So ermittelte Colliers für Geschäftshäuser in Ia-Lagen in den sieben deutschen Topstädten Spitzenrenditen von nur noch 2,75% in München bis zu 3,3% in Düsseldorf und Köln. Für Shoppingcenter hat der Immobiliendienstleister 4,5% errechnet, für Fachmarktzentren teilweise noch "deutlich über 5%", wohingegen CBRE für Letztere nur noch 4,25% veranschlagt. Savills kommt zu noch niedrigeren Werten, nämlich 4,2% Spitzenrendite für Einkaufszentren und nur noch 4% für Fachmarktzentren. Damit wären die bei den Investoren so beliebten Nahversorgungsstandorte mit einem großen Lebensmitteleinzelhändler als Anker ebenfalls im Renditekeller angekommen.

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