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Märkte | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 6

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Run aufs Zinshaus in D-Stadt

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Die Kaufpreise für Wohn- und Geschäftshäuser sind seit 2013 im Schnitt um 50% gestiegen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Der Marktbericht 2019 des Maklerhauses Engel & Völkers für den deutschen Zinshausmarkt zeigt in allen 62 untersuchten Städten Preissteigerungen. Bemerkenswert sind die Werte für die D-Städte, wo das Transaktionsvolumen insgesamt um 23% anwuchs. Angesichts der enormen Nachfrage hätte leicht das Doppelte verkauft werden können, sagen die Researcher, die für ihre Studie Zahlen von 2017 auswerteten.

Im Jahr 2017 wurde nach der Analyse von Engel & Völkers bei Wohn- und Geschäftshäusern ein Transaktionsvolumen von insgesamt 19,4 Mrd. Euro errechnet. Das ist ein Plus von 10% im Vergleich zum Vorjahr, obwohl die Anzahl der Objekte nur minimal um etwas weniger als 1% auf 12.648 Einheiten anstieg. Basis der Berechnungen sind die Werte von Gutachterausschüssen sowie eigene Daten des Maklerhauses. Die Zahlen für 2018 sind noch nicht abschließend ausgewertet, es deutet sich aber ein erneut anwachsendes Transaktionsvolumen an. Ein Rückgang sei auch für das Jahr 2019 keineswegs zu erwarten.

Die meisten Verkäufe auf dem Markt der Wohn- und Geschäftshäuser (berücksichtigt werden Objekte ab vier Einheiten) gab es laut Engel & Völkers 2017 in Berlin (1.048 Einheiten, Transaktionsvolumen: 4,37 Mrd. Euro), es folgen Leipzig (538, 836 Mio. Euro) und Köln (529, 842 Mio. Euro). Auffällig ist, dass die Anzahl der Objekte in den großen Städten auch mal leicht rückläufig ist, die Transaktionsvolumina aber fast ausschließlich nach oben klettern. Besonders krass ist da das Beispiel München. Dort wuchs das Transaktionsvolumen um rund 11% auf 1,18 Mrd. Euro. Gleichzeitig sank die Anzahl der Transaktionen um fast 14% (auf 125 Einheiten). Für rund 10,1 Mrd. Euro Umsatz sind die Top-7-Städte insgesamt gut. Doch auch wenn die A-Städte auf diesem Teilmarkt eine herausragende Bedeutung haben, steigerten sich 2017 insbesondere die anderen, kleineren Städte in der C- und D-Kategorie. "Es geht immer weiter in die Peripherie hinein", sagt Dirk Beller, Head of Commercial bei Engel & Völkers.

Beispielhaft nennen die Researcher für diese Entwicklung Halle an der Saale. Wegen des knappen Angebots in Leipzig richteten sich die suchenden Blicke der Anleger in die Nachbarschaft und wurden fündig. Wurden in Halle 2013 noch Verkäufe von 87 Mio. Euro registriert, waren es 2017 bereits 185 Mio. Euro. Ihre Aktivitäten konnten also vor allem eher kleinere Standorte im Westen und im Osten steigern. Brandenburg an der Havel, Rostock oder Duisburg haben beispielsweise ein enormes Plus (bis zu 293,2% Steigerung) beim Transaktionsvolumen zu verzeichnen.

Bemerkenswert ist auch die Preisentwicklung auf diesem Knappheitsmarkt. Durchschnittlich legte der Angebotspreis für Zinshäuser zwischen 2013 und 2018 um mehr als 50% zu. Die höchsten Preise werden in München erzielt (6.577 Euro/m2), dahinter folgten mit Abstand Frankfurt (3.777 Euro/m2) und eher überraschend Konstanz (3.743 Euro/m2). Auch bei den Angebotsmieten gab es an allen untersuchten Standorten Preissteigerungen, vergleichsweise hoch fielen sie in Städten wie Heidelberg (+6,6%), Karlsruhe (+5,9%) und Regensburg (+5,2%) aus. Im Schnitt sind die Angebotsmieten um 4,1% angewachsen, die Durchschnittsmiete lag bei 8,47 Euro/m2.

Dirk Beller macht sich bislang noch keine Sorgen, dass das Interesse an Zinshäusern in den kommenden Jahren einbrechen oder etwa Eingriffe wie Mietpreisbremse oder die geplante Neuregelung des Mietspiegels abschreckende Wirkung entfalten könnten. Die Investoren in Wohn- und Geschäftshäuser akzeptierten bis zu einem gewissen Grad regulatorische Eingriffe - so lange eben, bis die Rendite zu gering werde und sich die Investitionen logischerweise nicht mehr lohnten. Die aktuell beschlossenen Eingriffe seien nach seiner Ansicht "noch tragbar".

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