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Märkte | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 5

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Renditen für Logistikimmobilien sinken

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Logistikimmobilien sind gefragt bei Investoren. Auf dem Markt ist das Angebot aber knapp.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien schmelzen wie Schnee in der Sonne. Im vergangenen Jahr sank die Gewinnspanne bis Ende 2018 bei erstklassigen Objekten um 15 Basispunkte auf 4,5%. Und dieser Trend wird sich wegen der Produktknappheit bei hoher Nachfrage fortsetzen. Unternehmensimmobilien bieten sich als Alternative an.

Mehr als 6,8 Mrd. Euro wurden nach Angaben von Colliers International und CBRE im vergangenen Jahr in Unternehmens- sowie Logistikimmobilien in Deutschland investiert. BNPPRE meldet ein Volumen von 7,2 Mrd. Euro, JLL gar eines von 7,5 Mrd. Euro. Das außerordentliche Vorjahresergebnis von 8,7 Mrd. Euro konnte aber nicht erreicht werden - es gab deutlich weniger größere Portfolio- und Unternehmensübernahmen als 2017. Dennoch wurde 2018 das bislang zweitstärkste Jahresergebnis erzielt. Denn: Stärker als je zuvor standen Unternehmensimmobilien, also Gewerbeparks, Transformations- und Produktionsobjekte, im Fokus der Anleger. Die im Vergleich zu Logistikimmobilien höhere Risikostreuung und die höheren Mieteinnahmen überzeugen mehr und mehr nationale wie internationale Investoren.

Unternehmensimmobilien etwa weisen in attraktiven Lagen innerhalb der großen Wirtschafts- und Ballungsräume beachtliche Steigerungspotenziale beim Grundstückswert, bei der Miete und bei der Nachverdichtung auf, erklärt Hubert Reck, Head of Industrial & Logistics Investment bei Colliers. Deshalb seien sie eine attraktive Alternative zu klassischen Logistikimmobilien und anderen Assetklassen. Darüber hinaus zeigten sich bei solchen Objekten auch baurechtliche Vorteile, da eine höhere Bandbreite an Nutzungsmöglichkeiten gegeben sei. "Dies haben besonders deutsche Anleger bereits früh erkannt", meint Reck. Forciert werde diese Entwicklung auch durch die steigende Professionalisierung der Asset-Manager und die verschärfte Produktknappheit bei klassischen Logistikobjekten, berichtet Kai Oulds, Head of Logistics Investment bei CBRE in Deutschland.

Insgesamt entfielen im vergangenen Jahr mehr als 40% des gesamten Umsatzes, also rund 2,9 Mrd. Euro, auf Unternehmensimmobilien. Klassische Logistikimmobilien hingegen erzielten ein Transaktionsvolumen in Höhe von mehr als 3,9 Mrd. Euro. Im Vergleich zu anderen Assetklassen in Deutschland kamen Unternehmens- und Logistikimmobilien somit erneut auf einen zweistelligen Marktanteil von rund 11% und konnten ihre Position dadurch als drittstärkste Anlageklasse auf dem deutschen gewerblichen Immobilienmarkt verteidigen.

"Der Markt erfährt seit einigen Jahren eine Beliebtheit bei Investoren, wie wir sie bislang noch nie erlebt haben", betont Reck. Die Verschiebung in Richtung alternative Investments wie Gewerbeparks, Transformations- und Produktionsimmobilien zeige umso mehr, dass ausreichend Kapital im Umlauf sei und Anleger nach schnellen und rentablen Möglichkeiten suchen. "Auch vor möglichen Leerständen und Renovierungsarbeiten wird dabei kein Bogen mehr gemacht", ergänzt Reck.

Die Bruttospitzenrenditen für Class-A-Logistikimmobilien der neuesten Generation mit einer Mietlaufzeit von mindestens zehn Jahren und mehr sinken nach einer stabilen Periode erneut um 15 Basispunkte auf 4,5%. Auch für Topobjekte abseits der Spitzenlagen habe sich die Renditekompression fortgesetzt: Im Laufe des Jahres sei diese um insgesamt 30 Basispunkte auf 4,6% im Mittel gesunken, erzählt Reck von Colliers. "Interessant ist die Renditeentwicklung bei mittelfristigen Mietverträgen von fünf Jahren", ergänzt Oulds von CBRE. "Auch hier sind wir mittlerweile bei Renditen von 5% oder weniger angelangt". Der Spread zu den Spitzenrenditen werde immer geringer. Dies verdeutliche das Vertrauen der Investoren in den Logistikmarkt und in die langfristige Nachfrage der Nutzer. "Die Investoren sind zuversichtlich, abgelaufene Mietverträge ohne größere Probleme verlängern zu können oder bei Bedarf Nachmieter zu finden", erklärt Oulds.

Der Trend sinkender Renditen werde sich in den kommenden zwölf Monaten fortsetzen, da sich die Angebotssituation bei erstklassigen Core-Produkten auf kurze Sicht nicht entspannen werde. Anders könnte es jedoch bei Unternehmensimmobilien aussehen, meint Reck. "Hier ist, aufgrund der derzeitigen Marktgegebenheiten, ein Abklingen der Bruttospitzenrenditen für 2019 noch nicht in Sicht."

Für das laufende Jahr sei ein Transaktionsvolumen zu erwarten, das über dem langjährigen Mittel liegen wird. "Auch im neuen Jahr werden Portfoliotransaktionen ein beliebter Weg für Investoren sein, in deutsche Unternehmens- und Logistikimmobilien zu investieren, der jedoch vom Mangel an investmentfähigen Produkten auf dem Markt ausgebremst wird", sagt Reck voraus. Darüber hinaus könnten spekulative Entwicklungen für etwas Abhilfe am Markt sorgen, da etliche Großmieter aktiv auf Flächensuche seien. Stark steigende Baukosten sowie überlastete Generalunternehmen könnten außerdem zur Folge haben, dass Mietpreise für Unternehmens- und Logistikimmobilien nicht nur in den Toplagen weiter ansteigen könnten. Wesentliche Trends, die zu einer hohen Flächennachfrage beitragen und damit die Grundlage für nachhaltige Investments bilden, laufen weiter, sagt Christopher Raabe von BNPPRE. "Hierzu gehört vor allem die steigende Bedeutung des E-Commerce, die zusätzliche Flächennachfrage auslöst. Aber auch andauernde Rationalisierungs- und Outsourcingprozesse in der Industrie kommen den Logistikmärkten zugute." Die Investmentsumme für 2019 hänge aber davon ab, wie viele größere Portfoliotransaktionen abgewickelt werden.

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