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Politik | 17.01.2019

Aus IZ03/2019, S. 1

Von Robin Göckes

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Osnabrück, Frankfurt am Main, Berlin
  • Unternehmen:
    ABG Frankfurt Holding, Zebralog, Vonovia, Civey
  • Organisationen:
    Deutscher Mieterbund (DMB), Die Linke, Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung, Verband Berlin Brandenburgischer Wohnungsunternehmen BBU, Deutsche Wohnen & Co enteignen, Bündnis für bezahlbaren Wohnraum
  • Personen:
    Angela Merkel, Frank Junker, Horst Seehofer, David Eberhardt, Michael Groschek, Rolf Buch, Sebastian Jung, Rouzbeh Taheri, Cansel Kiziltepe
  • Immobilienart:
    Wohnen

Die Enteignung wird zur Option

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
Der Schlachtruf "Stadt für alle" hat sich, wie hier in Frankfurt, inzwischen in zahlreichen Städten ausgebreitet.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

In München gehen im September 7.000 Demonstranten auf die Straße, 5.000 im Oktober in Frankfurt, 15.000 im April in Berlin. Angesichts steigender Mieten entlädt sich der Unmut der Menschen gegenüber Politik und Immobilienbranche. Sogar Enteignungen - teilweise lautstark gefordert - werden da zu einem denkbaren Szenario.

Auf ihren Transparenten fordern die Demonstranten das Ende des "Mietenwahnsinns", die "Stadt für alle" und das "Recht auf Wohnen". Der Volkszorn entlädt sich in Parolen wie "Keine Rendite mit der Miete" oder der Aufforderung "Widersetzen". Protestmärsche gegen steigende Mieten und Wohnungsnot waren im vergangenen Jahr in München, Berlin und Frankfurt Ausdruck des wachsenden Unmuts von Mietern - und doch sind sie nur die Spitze des Eisbergs.

Denn aus vielen einzelnen lokalen Protesten heraus hat sich in den vergangenen Monaten so etwas wie eine außerparlamentarische Lobbymaschinerie für Mieterinteressen entwickelt, sodass plötzlich sogar so radikale Schritte wie Enteignungen von Konzernen Teil der Debatte werden. Berlin nimmt dabei eine Vorreiterrolle ein, ist aber längst nicht mehr alleine.

In der Bundeshauptstadt arbeitet die Initiative "Deutsche Wohnen & Co enteignen" ganz besonders erfolgreich daran, die Grenzen des Diskurses zu verschieben. Ihr wichtigstes Ziel trägt die Initiative bereits im Namen. Ein Volksentscheid soll den Gesetzgeber dazu zwingen, der Immobilienbranche das Heft des Handels aus der Hand zu nehmen. Alle privaten Gesellschaften, die in Berlin mehr als 3.000 Wohnungen haben, sollen kommunalisiert werden.

Unterschriften für das Volksbegehren wurden zwar noch nicht gesammelt, Wirkung zeigt die Kampagne dennoch bereits. Mit der Berliner Linken hat sich Ende des Jahres immerhin eine der regierenden Parteien der Bundeshauptstadt hinter das Ziel der Initiative gestellt. Von der Bundesebene der Linken gab es dafür zusätzliche Rückendeckung, andere nähern sich an. "Ich sehe Enteignungen als Option, wenn andere Mittel zur Bekämpfung der Wohnungsnot nicht greifen. Der Staat muss eingreifen können. Aus meiner Sicht sind wir davon nicht weit entfernt", sagt etwa die SPD-Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe. Sie stellt sich demonstrativ hinter die Proteste und stärkt frustrierten Mietern den Rücken. "Dass solche Themen wie Enteignungen inzwischen diskussionsfähig geworden sind, ist schon mal grundsätzlich eine sehr positive Entwicklung", findet sie. Noch sei sie in der Bundespolitik mit ihrer Haltung in der Minderheit, gesteht sie ein. Aber das kenne sie von früheren Debatten. Das werde sich ändern, ist sie sich sicher. Kiziltepe prangert ein strukturelles Ungleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter an. "Das führt dazu, dass Vermieter viele Kosten auf die Mieter abwälzen. Und zwar ohne dass sich Mieter adäquat dagegen wehren können. Dagegen müssen wir vorgehen."

Jüngst angestoßene Neuregelungen wie etwa Verschärfungen bei der Modernisierungsumlage oder in Sachen Mietspiegel müssten im Licht der Proteste gesehen werden, die in zahlreichen Städten um sich greifen, heißt es aus der Branche. Auf den Chefetagen ist das Thema angekommen. Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia, ist der Überzeugung, die Unternehmen müssten vermitteln, dass die Proteste ernst genommen werden. "Die Mieter wissen: Wenn sie jetzt ihre Wohnung verlieren, werden sie im Umfeld zum gleichen Preis kaum eine gleichwertige neue Wohnung finden. Und wenn wir uns damit nicht beschäftigen, wird uns das Problem, bildlich gesprochen, irgendwann einmal um die Ohren fliegen. Das meine ich hauptsächlich mit Blick auf die Politik", sagt Buch (Lesen Sie auch "Politik ist legitimiert, die Regeln zu setzen", IZ 39/2018).

Sozialdemokratin und Bundestagsabgeordnete Cansel Kiziltepe sieht grundsätzlich nichts Besonderes in der möglichen Enteignung eines Wohnungskonzerns aus politischen Gründen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes
Den Demonstranten zufolge sind die Verhältnisse auf dem Wohnungsmarkt "untragbar". Dem Protestzug in Frankfurt schließen sich mehr als 5.000 Menschen an.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Robin Göckes

Schließlich sei Ähnliches etwa beim Bau von Autobahnen nicht einmal eine Besonderheit. Tatsächlich gibt es Beispiele. 2009, als die Hypo Real Estate vor dem Kollaps stand, griff der Bund ein. Er rettete zwar die Bank, drängte jedoch die bisherigen Aktionäre heraus. Die gesetzlichen Grundlagen dafür hatte sich der Staat wenige Monate zuvor selbst verschafft. Und auch im Immobilienmarkt selbst gibt es Eingriffe in das Eigentumsrecht. In Hamburg kann Besitzern von leer stehenden Wohnungen die Verfügungsgewalt über diese abgenommen werden: Die Stadt setzt einen Treuhänder ein, der den Wohnraum gegebenenfalls saniert - die Rechnung geht an den Besitzer - und danach vermietet. Erst dann kommt wieder der Eigentümer zum Zug. Einen Präzedenzfall dazu gab es Anfang 2017.

Ob eine Enteignung von Wohnungskonzernen rechtlich machbar wäre oder nicht, da gehen die Meinungen auseinander. Am Ende wird das aber für die Branche möglicherweise gar nicht der entscheidende Punkt sein. Denn die Proteste verändern schon jetzt das Koordinatensystem der politischen Debatte. Darauf setzt Rouzbeh Taheri, einer der Initiatoren von "Deutsche Wohnen und Co enteignen". "Die Diskussion in der Stadt verschiebt sich. Wir bekommen ein wahnsinnig großes Echo. Das zeigt, dass wir einen Nerv getroffen haben, und das spüren auch die Politiker", sagt er. Mietpreisbremse oder neue Schranken für Mieterhöhungen nach Modernisierungen seien Schritte, die vielleicht vor fünf oder zehn Jahren noch etwas bewirkt hätten. "Heute ist es Zeit für radikalere Maßnahmen."

Die Initiative sei aus seiner Sicht als Gegenoffensive zur Lobbyarbeit der Immobilienbranche zu verstehen. "Wir verfolgen eine zweigleisige Strategie. Wir machen Druck auf die Politik und unterstützen gleichzeitig die Mieter in ihren ganz konkreten alltäglichen Kämpfen." So werde das Vertrauen der Menschen gewonnen. Und das wiederum führt zu noch mehr Druck auf die Politik.

Genau das treibt auch David Eberhart vom Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) um. "Wir sehen die derzeitige Entwicklung mit Sorge", erklärt er. Gleichwohl vielerorts in Deutschland Proteste zu beobachten seien, diene Berlin als Experimentierfeld. "Hier werden Grenzen ausgetestet und auch verschoben", sagt er. In Initiativen wie der "Deutsche Wohnen und Co enteignen" sieht er vor allem "populistische Stimmungsmache". Die Köpfe hinter den Protesten gingen dabei sehr planvoll und strategisch vor. "Sie verschärfen den Diskurs. Und sie machen es schwerer, Kompromisse zu finden. Genau davon lebt aber doch unsere Demokratie", sagt Eberhart.

Was Eberhart als "populistische Stimmungsmache" bezeichnet, ist für Rouzbeh Taheri Ausdruck des Protests einer Initiative, die sich selbst als Netzwerk definiert. Und da Wohnungsnot kein auf Berlin begrenztes Phänomen sei, beschränke sich auch das Netzwerk nicht auf die Bundeshauptstadt. Geholfen bei der Vernetzung habe vor allem der alternative Wohngipfel im Herbst vergangenen Jahres. Die Veranstaltung war das Gegenprogramm zum offiziellen Wohngipfel mit Bauminister Horst Seehofer (CSU), Bundeskanzlerin Angela Merkel (CDU) sowie weiteren Vertretern der Politik wie der Immobilienbranche. Seitdem damals viele Akteure des Protests an einen Tisch gekommen waren, sei die bundesweite Vernetzung noch einmal einen Schritt nach vorne gekommen. "Die Koordinierung ist nicht immer einfach, weil die Problemlagen in den Städten unterschiedlich stark ausgeprägt sind. Aber das Grundthema Wohnungsnot ist überall gleich und es gab schon immer bundesweite Kontakte. Die Vernetzung wird immer besser", sagt Taheri.

Kontakte gibt es etwa nach Frankfurt. Dort hat die städtische Wohnungsbaugesellschaft ABG die Aufmerksamkeit der Aktivisten auf sich gezogen. Sie haben Unterschriften für einen Bürgerentscheid, den "Mietentscheid", gesammelt. Die Ziele: Die Gesellschaft soll sich künftig bei Neuvermietungen auf den sozialen Wohnungsbau beziehungsweise bei einem Mieterwechsel auf "faire Preise" beschränken sowie grundsätzlich für Mieter mit Anspruch auf eine Sozialwohnung die Miete auf höchstens 6,50 Euro/m² absenken. Für die Finanzierung des Plans gibt es ebenfalls eine Idee. Die Umsetzung der Forderungen würde nach der Rechnung der Initiatoren 112,7 Mio. Euro pro Jahr kosten und ließe sich über die Gewinne der Gesellschaft sowie eine "moderate Erhöhung der Gewerbesteuer" auffangen. Mehr als 22.000 Menschen konnten die Mitstreiter des "Mietentscheids" in der Mainmetropole für ihre Sache gewinnen, mehr als 40 Organisationen stehen hinter der Kampagne.

Frank Junker, Vorsitzender der Geschäftsführung der ABG, kann da nur mit dem Kopf schütteln. "Wenn wir uns an den Bahnhof stellen und gegen die Mineralölsteuer Unterschriften sammeln, dann sind wir auch sehr schnell sehr beliebt. Aber die Konsequenzen dieser Forderungen werden den Menschen nicht vor Augen geführt", moniert der ABG-Chef, der dabei vor allem an die soziale Durchmischung der Quartiere denkt. Der "Mietentscheid" sei der falsche Weg, die Forderungen noch dazu völlig überzogen. Schließlich müsse für alle gebaut werden. "Auch der Assistenzarzt in der Uniklinik sucht doch eine für ihn bezahlbare Wohnung. Auch für den müssen wir doch bauen", sagt er. Schon jetzt entstehe durch die ABG 40% geförderter Wohnungsbau, wenn alle Projekte zusammengerechnet werden. "Damit kommen wir wirtschaftlich zurecht, darüber hinaus würde es schwierig werden." Der Unterstützung durch die Mehrheit der Politik in Frankfurt ist sich Junker nach eigenen Angaben sicher.

Spurlos geht der "Mietentscheid" aber an den Frankfurter Stadtpolitikern nicht vorbei. Erst jüngst verständigte sich das Frankfurter Regierungsbündnis darauf, bei Neubauprojekten der ABG Frankfurt künftig "deutlich mehr" als 40% geförderten Wohnungsbau zu realisieren. Der Aufsichtsrat hat dem zugestimmt. Zudem sollen die Mieten der ABG nach Auslaufen des bisherigen Mietenstopps für weitere fünf Jahre - auf dann zehn Jahre - nur um maximal 1% pro Jahr angehoben werden.

Ein Bürgerbegehren ähnlich wie in Frankfurt strebt auch eine Initiative in Osnabrück an. Das "Bündnis für bezahlbaren Wohnraum" traut dem Markt nicht zu, selbst für ausreichend preisgünstige Wohnungen sorgen zu können, und fordert deshalb die Gründung einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft. Die könne gemeinnützig wirtschaften und sei nicht auf möglichst hohe Renditen aus. Ende vergangenen Jahres hatten schon etwa 8.000 Bürger unterschrieben, knapp 10.000 benötigt das Bündnis. Bis März haben die Unterstützer der Forderung noch Zeit, die restlichen Stimmen, die für einen Bürgerentscheid notwendig sind, zu sammeln. Anschließend wird sich die Stadtpolitik mit der Forderung auseinandersetzen müssen.

Die Liste der Beispiele für Proteste bietet einiges. In Stuttgart fordert eine Initiative die Rückführung von Wohnungen der Vonovia in kommunales Eigentum. In Hamburg prangert ein Netzwerk die Geschäftspraxis des schwedischen Unternehmens Akelius an und organisiert Demonstrationen. In Hannover schmücken die Bewohner eines Mietshauses die Fassade nach angekündigten Mieterhöhungen mit Transparenten. In Mönchengladbach gerät die LEG über Monate immer wieder in Konflikte mit Mietern, die eine eigene Initiative gegründet haben und sich über ein Internetforum vernetzen.

Gemeinsam ist allen Protesten die emotionale Wucht. Wann immer es ums Wohnen geht, kocht die Stimmung schnell hoch. Diese Tendenz ist es, die Michael Groschek zunehmend Sorgen bereitet. Er sieht die "große Gefahr, dass die politische Schnappatmung überhandnehmen könnte. Dass die Politik jetzt zwar auf die Proteste reagiert, nicht aber auf die Ursachen", sagt der Präsident des Deutschen Verbands für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung, der weiß, wie Politik funktioniert und wo sie angreifbar ist. Schließlich war er bis 2017 Bauminister in Nordrhein-Westfalen sowie zeitweilig Landesvorsitzender der Sozialdemokraten. Für Groschek sind die Proteste Ausdruck einer Schieflage, die sich in den vergangenen Jahren entwickelt hat. "Und dieser Trend wird sich noch verschärfen, wenn wir nicht alle gemeinsam gegensteuern", warnt er.

Ursächlich sei ein ganzes Bündel an Gründen. "Zur aktuellen Lage haben die Privatisierungen in der Wohnungswirtschaft der letzten Jahrzehnte ebenso beigetragen wie die Tatsache, dass viele Bundesländer sträflich den sozialen Wohnungsbau vernachlässigt haben. Die Mehrzahl hat wohnungspolitisch versagt, das muss man so sagen." Auch Tendenzen, wegen Renditeerwartungen und hoher Baukosten im Hochpreissegment zu bauen, spielten eine Rolle. Hinzu komme die fortschreitende Urbanisierung. Dieser Trend sei verschlafen worden. Nicht zuletzt tragen die durch den Klimaschutz bedingten Baurichtlinien ihren Teil bei. "Natürlich müssen wir ehrgeizige Klimaschutzziele verfolgen. Darüber darf aber die Sozialverträglichkeit und das Gebot der wirtschaftlichen Vernunft nicht in Vergessenheit geraten. Eine plausible Strategie, diese Punkte auf einen Nenner zu bringen, sehe ich noch nicht."

Um die aktuellen Probleme zu lösen, brauche es "ein klares politisches Bekenntnis und die Bereitschaft jedes Einzelnen, Verantwortung zu übernehmen", fordert Groschek. Deutlich werde dies etwa am Beispiel der Baukostensteigerungen. "Da zeigt jeder auf den anderen." Aufzulösen sei das, indem man die gesamte Kette der Baukostensteigerungen auf den Tisch lege. "Angefangen bei der verteuerten Rohstoffbeschaffung, über die Folgen energiepolitischer Einsparziele beim Kohlendioxidausstoß bis hin zur Entsorgung, die in Zukunft auch ein erheblicher Kostenfaktor sein wird." So könne die Politik dem emotionalen Impuls, dass ja irgendjemand da sein müsse, der den Profit abschöpft, die Spitze nehmen.

Für Unternehmen, die in den Fokus des Protests geraten, stellt sich die Frage, wie sie damit umgehen sollen. Vonovia hat sich etwa nach scharfem Gegenwind zuletzt bereit erklärt, auf geplante Modernisierungen zu verzichten. Viele Mieter seien nicht bereit, diese zu akzeptieren, erkannte das Unternehmen. "Wir haben uns entschieden, die für das Programm 2019/2020 geplanten aufwendigen Modernisierungsprojekte, die zu einer Mieterhöhung von mehr als 2 Euro/m² führen würden, nicht zu realisieren." Die Investitionen in energetische Sanierungen werden so um 40% reduziert. In einem anderen Fall versucht es die Gesellschaft mit Gesprächsbereitschaft. Im Berliner Bezirk Reinickendorf hat das Unternehmen einen Plan zur Modernisierung von 1.100 Bestandswohnungen aus den 1950er Jahren sowie zum Bau von 500 bis 600 neuen Wohnungen ausgearbeitet. Hinzu kommen eine Kita sowie ein neuer Nahversorger, eine Verbesserung der Stellplatzsituation und neu gestaltete Grünflächen. Zu einer ersten Infoveranstaltung kamen 500 Mieter der Wohnsiedlung. Unter dem Leitspruch "Zusammen zum Ziekowkiez" geht das Unternehmen auf Kuschelkurs. "Mit dem Bezirk Reinickendorf haben wir dafür eine Vereinbarung geschlossen, die Sicherheit und Klarheit bringt und es Menschen in jeder Lebensphase ermöglichen wird, im Ziekowkiez zu bleiben oder hier ihr Zuhause zu finden", verspricht Sebastian Jung, Regional-Geschäftsführer Vonovia. Teams des Konzerns und des Partizipations-Büros Zebralog sollen für persönliche Gespräche im Quartier unterwegs sein. Ein "mobiles Beteiligungsrad und Workshops" gehören ebenso zum Versuch, Unmut im Keim zu ersticken, wie ein "Kiezschaufenster" als zentraler Informations- und Kommunikationsort und eine eigene Homepage.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs
Zeitgleich mit dem Wohngipfel im Herbst in Berlin demonstrierten Mieter gegen die Bundespolitik.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Jutta Ochs

Viel Aufwand also, um erst gar nicht den Verdacht aufkommen zu lassen, irgendetwas anzustoßen, was nicht im Mieterinteresse sein könnte. "Deutsche Wohnen & Co enteignen" zeigt sich allerdings unbeeindruckt von solchen Versuchen. Im Gegenteil wurde aus dem Netzwerk heraus bereits im Sommer eine Arbeitsgruppe gegründet, die weiteren Mieterprotesten als Starthilfe dienen soll.

Im April will die Initiative damit beginnen, die Unterschriften für das geplante Volksbegehren zu sammeln. 20.000 sind in einem ersten Schritt notwendig. Keine allzu hohe Hürde, angesichts der Debatte in Berlin wie auch den Erfahrungen aus anderen Städten. Eine Umfrage des Instituts Civey im Auftrag des Tagesspiegels ergab, dass 54,9% der 2.535 Befragten die Enteignung von Bestandshaltern mit mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin eindeutig oder eher richtig fänden (lesen Sie dazu auch "Bitte enteignen"). Die Zahl der Unterstützer des Vorhabens auf den Straßen dürfte im Verlauf der nächsten Monate weiter ansteigen. Genau wie der Druck auf die Politik - und damit auf die Immobilienbranche.

Kommentar zu "Die Enteignung wird zur Option"

Die wütenden Proteste und Initiativen der Mieter sind die Schattenseite zahlreicher Entwicklungen. An manchen, wie dem unverminderten Zuzug in die Städte, hat die Branche gut verdient. Andere wurden ihr aufgezwungen, wie etwa die Verschärfung von Baustandards für mehr Energieeffizienz - dann aber wiederum zumindest in Teilen zur Renditeoptimierung oder Aufwertung des Portfolios genutzt. Bei alledem hatten die Mieter, das muss man trotz ja durchaus umfangreicher Regelungen für den Mieterschutz sagen, nicht wirklich viel mitzureden. Das wird allein schon am Teilnehmerfeld des großen Wohngipfels im vergangenen Herbst in Berlin deutlich. Vermieterverbände, Vertreter der Immobilienwirtschaft, Eigentümerverbände und Politiker aller Ebenen schüttelten sich da die Hände. Und mittendrin als Stimme der Mieter saß lediglich der Deutsche Mieterbund.

Immerhin. Aber zumindest ich wundere mich nicht, wenn es hinterher heißt, Politik und Wirtschaft würden sich nicht für die Interessen der Mieter interessieren. Das lässt sich bei so einer Zusammensetzung noch nicht einmal glaubhaft abstreiten. Also greifen jetzt die, deren Stimme zumindest in der eigenen Wahrnehmung bislang nicht gehört wurde, zum Megafon. Schlecht muss das erst einmal nicht sein. Schließlich ist unser politischer Entscheidungsfindungsprozess auf den Wettstreit unterschiedlicher Interessen ausgelegt. Politischer Diskurs lebt von der Vielfalt und Politiker brauchen für gut informierte Entscheidungen meinungsstarken Input von mehreren Seiten. Zum Problem für die Branche könnte all dies trotzdem werden.

Und zwar, weil keine Waffengleichheit herrscht. Während die Immobilienbranche, sicherlich gut vernetzt und mit charmantem Lächeln, aber doch lediglich mit vergleichsweise biederen sachlichen Argumenten um die Politikergunst buhlen kann, sind die Proteste emotional. Und sie treffen mitten ins Herz eines jeden Politikers, der seinen Wahlkreis noch mit einem wachen Auge beobachtet. Für die Politik wird es schwieriger, die Mitte zwischen sachlichen Notwendigkeiten der Branche und Emotionalität der Protestierenden zu finden.

Die Immobilienbranche täte sicher gut daran, das in den nächsten Monaten immer mit ins Kalkül zu ziehen und von sich aus Lösungen anzubieten. Auch, wenn die vielleicht kurzfristig zulasten der einen oder anderen Nachkommastelle in der Renditeplanung gehen. Die Alternative könnte viel teurer werden. rgo

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