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Märkte | 10.01.2019

Aus IZ01-02/2019, S. 25

Von Gerda Gericke

In diesem Artikel:
  • Städte:
    Berlin
  • Unternehmen:
    Savills, Angermann Real Estate
  • Personen:
    Philipe Fischer, Tibor Frommold, Steffen Pulvermacher, Jan-Niklas Schroers
  • Immobilienart:
    Einzelhandel, Büro, Gewerbe allgemein

Spekulanten bremsen Investmentmarkt aus

Quelle: Pecan Development
In Berlin sind Büros Mangelware. Ende November 2018 wurde das Projekt "Im Wirtschaftswunder" der Öffentlichkeit vorgestellt. Schon Anfang Dezember waren 8.300 m2 vermietet.

Quelle: Pecan Development

Berlin. Weil Spekulanten auf ihren Grundstücken hocken, sind im abgelaufenen Jahr 13% weniger Gewerbeimmobilien verkauft worden als im Jahr zuvor. Zahlreiche Megadeals konnten das Steuer nicht herumreißen. Der Büromarkt brach um rund 10% ein, weil die Flächen fehlen. Kleiner Trost: Die Mieten sind kräftig gestiegen, der Leerstand ist weiter gesunken.

Gewerbeimmobilien im Wert von 6,85 Mrd. Euro gingen im Jahr 2018 über den Tisch, ermittelte der Makler Savills. Der Löwenanteil von 3,6 Mrd. Euro entfiel dabei auf Büros, knapp 1,9 Mrd. Euro auf Läden. Dem Geschäft Beine machten 30 Deals in dreistelliger Millionenhöhe. Mit dabei: der Verkauf des Geschäftshausensembles am Leipziger Platz für 300 Mio. Euro von der RFR-Holding und DC Values an BMO Real Estate Partners. Park Hotels & Resorts veräußerte das Hilton für 297 Mio. Euro an Aroundtown Property. Ferner ging das Einkaufszentrum "Das Schloss" in Steglitz für 255 Mio. Euro von Wealthcap an die Deka. Der Zalando-Campus wurde für 235 Mio. Euro von Capstone & L'Etoile an Hines verkauft.

Und dennoch: Es reichte nicht, um das Jahr 2017 zu überflügeln. Einer der Gründe: Allzu viele Spekulanten hocken auf ihren Grundstücken. Oder wie es der Berliner Niederlassungsleiter bei Savills, J. Philipe Fischer, ausdrückt: "Eine Herausforderung auf dem Investmentmarkt stellt weiterhin die Tatsache dar, dass viele Grundstücke durch Spekulanten blockiert werden." Das hat schwerwiegende Folgen. "Das führt dazu, dass auch immer weniger verkaufbare Projektentwicklungen und fertige Gebäude auf den Markt gelangen", ergänzt der Berliner Investmentchef Steffen Pulvermacher.

Auch die Berliner Bürovermieter waren Ende des Jahres nur in verhaltener Feierlaune. Mit einem Flächenumsatz von 909.000 m², laut Savills, oder 838.000 m², wie Konkurrent Angermann zählte, wurde das Rekordergebnis von 2017 nicht erreicht. Dafür legte aber die Spitzenmiete im Laufe des Jahres kräftig zu. Aktuell werden in der deutschen Hauptstadt in der Spitze 35,80 Euro/m² gezahlt. Das sind 12,6% mehr als im Jahr zuvor. Die Durchschnittsmiete kletterte binnen Jahresfrist um 15,6% auf 22,00 Euro/m².

"Damit steht Berlin für die dynamischste Entwicklung unter den anderen Top-7-Standorten", freut sich Jan-Niklas Schroers, beim Makler Savills für die Vermietung von Büros zuständig. Doch der Fachmann weiß: "Perspektivisch ist mit einem Abflachen des Mietpreiswachstums zu rechnen." Das ist für zukünftige Investoren die schlechte Nachricht. Die gute für bereits in der Stadt engagierte Eigentümer: Für 2019 gilt das nicht. Im laufenden Jahr dürften die Mieten weiter nach oben gehen, "denn auch die avisierte Flächenfertigstellung führt kurzfristig zu keiner Entspannung. Daher sehen wir zunächst ein deutliches Plus bei der Mietpreisentwicklung."

Zwar steige die Flächenpipeline mit 425.100 m² im weiteren Jahresverlauf deutlich an, so Schroers, jedoch sind diese Büros bereits zu 70% vorvermietet. 2019 stünden damit lediglich 127.000 m² spekulativ für die Neuvermietung zur Verfügung. 2020 warten 797.100 m² in der Pipeline. Hier liegt die Vorvermietungsquote bei 43%. Im Jahr 2021 sei jedoch mit einer Entspannung des Marktes zu rechnen. Lediglich 1,5% aller Büroflächen oder 309.000 m², wie Angermann-Vorstand Tibor Frommold errechnen ließ, stehen leer. Das bewegt immer mehr Unternehmen, an die Ränder auszuweichen.

Um mehr Büros in die Stadt stellen zu können, fordert Fischer von Politik, Investoren und Öffentlichkeit mehr Mut in der Stadtentwicklung: "Wir brauchen Hochhäuser in Berlin. Nur damit können wir die benötigten Flächenvolumina in der Hauptstadt langfristig decken."

Die hohe Nachfrage nach Betongold drückte die Bürospitzenrenditen im vergangenen Jahr auf 2,9%. Das ist das Niveau von Frankfurt und München und zehn Basispunkte weniger als noch vor einem Jahr. "Betrachten wir dabei die Mieten, die nach wie vor hinter denen der anderen beiden Städte zurückbleiben, reflektieren die niedrigen Renditen sicherlich nicht zuletzt die hohen Erwartungen an ein weiteres Mietpreiswachstum in der Hauptstadt", erläutert Pulvermacher die Berliner Gemengelage.

Die Renditen für Geschäftshäuser liegen bei 3,1% oder 20 Basispunkte unter dem Wert von vor zwölf Monaten.

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