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Unternehmen | 10.01.2019

Aus IZ01-02/2019, S. 24

Von Martina Vetter

In diesem Artikel:

Tauziehen um die Blöcke an der Karl-Marx-Allee

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Mit Transparenten und bunten Tüchern protestieren die Mieter der Karl-Marx-Allee gegen den Verkauf an die Deutsche Wohnen.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Berlin. Als im vergangenen November publik wurde, dass die Deutsche Wohnen (DW) vier Blöcke mit rund 760 Wohnungen an der Karl-Marx-Allee erworben hat, formierte sich breiter Widerstand gegen den Abschluss des Geschäfts. Das soll durch die Beteiligung der kommunalen Gewobag und das Geltendmachen des Vorkaufsrechts zumindest teilweise vereitelt werden.

Seit Wochen wird um die Wohnblöcke in der Karl-Marx-Allee gerungen, die von Predac Immobilien an die Deutsche Wohnen veräußert worden sind. Ursprünglich waren die in den 1950er Jahren errichteten sozialistischen Prestigebauten Eigentum des Volkes. Doch nach der Wende verkaufte die Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) die schmucken Wohngebäude an der ehemaligen Stalinallee, um mit dem Erlös einen Teil der Altschulden abzutragen. Ein Gutteil der Blöcke, die sich vom Strausberger Platz bis über das Frankfurter Tor hinaus erstrecken, ging damals an Depfa Immobilien Management, aus welcher die Predac hervorging.

Die damaligen Mieter wurden vor vollendete Tatsachen gestellt. Das Vorkaufsrecht, das ihnen zustand, nahm kaum einer wahr. Vertraglich wurde jedoch vereinbart, dass die Mieter im Falle einer erneuten Veräußerung weiterhin das Vorkaufsrecht haben. Ein Vorkaufsrecht hätte eigentlich auch der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, auf dessen Terrain sich die Blöcke befinden. Dieses wurde für drei der Blöcke allerdings offenbar dadurch ausgehebelt, dass Predac zwischenzeitlich die 679 Einheiten in den Blöcken C-Süd und C-Nord sowie D-Nord in Wohnungs- und Teileigentum umwandeln ließ. Die Genehmigung dafür erteilte das zuständige Bezirksamt, wohl nicht ahnend, dass damit im Falle einer Veräußerung das Vorkaufsrecht des Bezirks nicht greifen würde. Denn das gilt nur für den Kauf eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, nicht aber für Eigentumswohnungen.

Durch die Filetierung der Blöcke konnte Predac in das Bieterverfahren zum Verkauf einsteigen, ohne Gefahr zu laufen, dass der Bezirk in die Quere kommen würde. Das ist das Ergebnis der Recherchen der eifrigen Mitstreiter vom Mieterbeirat der Karl-Marx-Allee, die auf dessen Homepage dokumentiert sind. Drei Juristen sind laut Vorstand Norbert Bogedein darunter. Sie haben Verträge und Dokumente genau unter die Lupe genommen und dabei einen weiteren juristischen Schachzug von Predac entdeckt: In den Kaufverträgen für die jeweiligen Mietwohnungen sind demnach keine Belastungsvollmachten enthalten. Das sei rechtlich zwar einwandfrei, aber eine große Hürde für den Erwerb der Wohnungen, denn das Grundbuch dürfe in diesem Fall nicht belastet werden, bevor die Eigentumsumschreibung erfolgt ist, erklärt der Mieterbeirat.

Potenzielle Kreditgeber wollen indes vor der Bewilligung eines Kredits die Grundschuld als Sicherheit ins Grundbuch eintragen lassen, was ohne Belastungsvollmacht aber nicht möglich ist. Aus diesem Grund hatten nur kaufwillige Mieter mit dem nötigen Kapital die Chance zum Erwerb. "Bei einigen Mietern haben die Familien zusammengelegt, damit die Wohnung gekauft werden kann", erzählt Bogedein. Andere Mieter hätten die Möglichkeit genutzt, einen Kredit bei der Investitionsbank des Landes Berlin zu beantragen, die vom Senat den Auftrag bekam, den kaufwilligen Mietern nach erfolgter Bonitätsprüfung einen Kredit zu gewähren. Als Sicherheit für die fehlende Belastungserklärung stellt das Land Berlin eine Übergangsbürgschaft zur Verfügung. Wie viele der Mieter tatsächlich von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht haben, war bis zum Redaktionsschluss noch unklar.

Für den Block D-Süd, den vierten Häuserriegel, den DW erworben hat und der im Millieuschutzgebiet liegt, hat der Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, wie berichtet, kurz vor Weihnachten sein Vorkaufsrecht zugunsten der WBM geltend gemacht. Um darüber hinaus der Gewobag den Kauf der Wohnungen zu ermöglichen, deren Mieter nicht in der Lage oder willens sind, ihre Wohnungen zu erwerben, entwickelten Bezirk, Senat und Mieterbeirat gemeinsam ein Modell, mit dem sie den juristischen Winkelzügen von Predac ein Schnippchen schlagen könnten.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter
Die Wohnungen in den Arbeiterpalästen aus DDR-Zeiten sind auch heute noch sehr begehrt. Der Alexanderplatz ist von hier aus schnell erreichbar.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Martina Vetter

Die bislang noch nie praktizierte Variante zur Rekommunalisierung sieht den sogenannten "gestreckten Erwerb" durch die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Gewobag vor. In der Praxis soll das so funktionieren: Die Gewobag bietet den vorkaufsberechtigten Mietern an, deren Eigentumsanteile zu erwerben. Dafür nehmen die Mieter, die ihre Wohnung lieber im kommunalen Besitz wissen wollen, zunächst ihr Vorkaufsrecht wahr, veräußern ihre Eigentumsanteile aber gleich weiter an die Gewobag. Selbst Geld in die Hand nehmen müssen sie dabei nicht und die Deutsche Wohnen, der gegenüber viele Mieter misstrauisch sind, weil sie Mieterhöhungen oder teure Modernisierungen befürchten, soll auf diese Weise ausgetrickst werden.

Viel Zeit hatten alle Beteiligten nicht, das Modell zu überdenken. Erst am 28. Dezember gab der Aufsichtsrat der Gewobag grünes Licht für das ungewöhnliche Erwerbsmodell und schon am 5. Januar dieses Jahres endete die Frist für das Vorkaufsrecht der Mieter. Bedingung für die Umsetzung des gestreckten Erwerbs war, dass mehr als 25% der Wohneigentumsanteile durch die Mieter an die Gewobag übertragen werden, damit diese überhaupt Einfluss auf Entscheidungen des Mehrheitseigentümers DW nehmen kann. Für bestimmte Maßnahmen wie Modernisierungen ist nämlich eine qualifizierte Mehrheit von mindestens drei Vierteln der Stimmen notwendig.

Am 2. und 3. Januar konnten die Mieter sich über den gestreckten Erwerb beraten lassen und die entsprechenden Verträge unterzeichnen. Manche kamen dafür aus dem Urlaub zurück nach Berlin oder eilten noch in letzter Sekunde direkt vom Flughafen in die beauftragte Berliner Kanzlei Göhmann. Am Ende konnte die 25%-Hürde tatsächlich genommen werden. Die größte Zustimmung fand das Modell im Block D-Nord mit 164 Wohnungen, wo 4.584 von insgesamt 10.000 Eigentumsanteilen (46%) von der Gewobag erworben werden können. Im Block C-Nord mit 242 Einheiten sind es 34% der Wohneigentumsanteile und im Block C-Süd mit 271 Wohnungen 40%. Damit sei "eine schnelle und sichere Lösung für Mieterinnen und Mieter der entsprechenden Wohnblöcke in der Karl-Marx-Allee gegeben", heißt es aus der Senatsverwaltung für Wohnen, von der die Zahlen kommuniziert worden sind.

Wie sich die Deutsche Wohnen positionieren wird, nachdem die Gewobag an der Karl-Marx-Allee wohl mit im Boot ist, bleibt abzuwarten. Angesichts des komplexen Sachverhalts wolle man im Moment keine Stellungnahme zu den Geschehnissen abgeben, so eine DW-Sprecherin. Auch ob man juristisch gegen das erstmals praktizierte Modell vorgehen werde, könne man derzeit nicht sagen. Zu Unrecht fühle sich DW zum Buhmann gemacht. Man halte sich sehr wohl an den Mietspiegel und die Mietpreisbremse und plane auch keine Modernisierungen. Auf die lautstarken Mieterproteste, die den Senat in Zugzwang brachten, reagierte DW offensichtlich zu spät. Zwar erklärte DW-Vorstand Michael Zahn, die Umwandlung in Eigentumswohnungen wieder rückgängig machen zu wollen, "wenn die Vorkaufsrechte nicht in Gänze ausgeübt werden", und auch Eigenbedarfskündigungen sollten grundbuchrechtlich ausgeschlossen werden. Doch die Maschinerie, die zu diesem Zeitpunkt bereits in Gang gesetzt war, konnte das nicht mehr aufhalten.

Lesen Sie dazu auch den Kommentar: "Mehr Mut zu langfristiger Planung".

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