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Unternehmen | 10.01.2019

Aus IZ01-02/2019, S. 15

Von Lars Wiederhold

In diesem Artikel:

Dienstleister entlasten bei Betreiberpflichten

Quelle: pixabay.com, Urheber: Skitterphoto
Technische Anlagen wie Rolltreppen müssen regelmäßig überprüft werden. Spezialisierte Dienstleister checken, ob diese Pflichten erfüllt werden.

Quelle: pixabay.com, Urheber: Skitterphoto

Die Fülle an Betreiberpflichten für Immobilieneigentümer ruft Dienstleister wie Westbridge und Solutiance auf den Plan, die ihren Kunden Entlastung versprechen. Dabei setzen die Unternehmen auf unterschiedliche Geschäftsmodelle.

Mit dem Immobilienbetrieb sind eine Vielzahl von rechtlichen Pflichten verbunden. Unter anderem müssen technische Anlagen wie z.B. Aufzüge oder Brandschutzklappen regelmäßig gewartet und überprüft werden. Zudem hat der Eigentümer genau zu dokumentieren, dass er seinen Pflichten auch nachgekommen ist. Wer sich nicht daran hält, riskiert den Ausfall des Versicherungsschutzes und Ersatzansprüche, wenn z.B. durch die Pflichtverletzung jemand zu Schaden gekommen ist.

Häufig delegieren Eigentümer die Aufgaben der Betreiberverantwortung an das Property- und Facility-Management. Sie werden dadurch aber nicht davon entbunden zu kontrollieren, ob die Arbeiten vorschriftsgemäß erledigt werden.

An diesem Punkt setzen Immobiliendienstleister wie Westbridge Advisory an. Im Audit Betreiberverantwortung untersucht das Unternehmen zunächst, ob die dokumentierten Gebäudedaten der Immobilie mit der Realität übereinstimmen. Es analysiert, inwieweit die Betreiberpflichten bekannt sind, und überprüft, ob diese eingehalten werden. Zudem untersucht Westbridge, welche Mängel die jeweilige Immobilie aufweist, und dokumentiert die Abarbeitung der Mängel digital. Die zuständigen Mitarbeiter waren zuvor meist selbst Objektleiter und kennen deshalb den operativen Immobilienbetrieb aus der Praxis.

"Wenn in einer Immobilie alles gut läuft, braucht man uns nicht", sagt Daniel Schwab, Director Facility Management Consulting bei Westbridge. Doch den Eigentümern sei meist klar, dass vieles eben nicht funktioniert. Häufig seien sie deshalb auch mit dem Property-Management unzufrieden. "Viele Verwalter sind aber gar nicht in der Lage, genügend spezialisiertes Personal für dieses komplexe Thema vorzuhalten", glaubt Westbridge-Geschäftsführer Rüdiger Salzmann. Häufig sei dies für die Property-Manager wegen geringer Margen auch gar nicht wirtschaftlich. Ein Mitarbeiter sei oft für eine Vielzahl von Immobilien verantwortlich. "Teils sind die Verwalter aber auch hervorragend aufgestellt", merkt Salzmann an.

Obwohl das Tätigkeitsfeld des sonst vor allem aus dem Energiemanagement bekannten Frankfurter Unternehmens viele Überschneidungen mit dem technischen Property-Management besitzt, sieht sich Westbridge nicht als Vertreter dieser Zunft. "Wir verwalten nicht, wir übernehmen Projekte", betont Schwab. Deshalb sieht er für das Unternehmen selbst auch keine Haftungsrisiken im Zusammenhang mit den vielen Pflichten der Betreiberverantwortung.

Bei der verwendeten Software setzt Westbridge eher auf klassisches Handwerkszeug. Daten werden in einem CAFM-System verwaltet und den Kunden in Exceltabellen zur Verfügung gestellt. "Das Thema Software wird häufig überschätzt", findet Salzmann.

Einen abweichenden Ansatz verfolgt das Potsdamer Unternehmen Solutiance. Dessen Wurzeln liegen im Monitoring von Bauwerksabdichtungen. Im vergangenen Jahr hat es sich von diesem Geschäftsbereich getrennt. Inzwischen bietet das Unternehmen Leistungen aus dem technischen Property-Management an. Ein Fokus liegt ebenfalls auf dem Feld der Betreiberverantwortung. Die Mitarbeiter verteilen sich etwa hälftig auf Immobilien- und auf Softwareexperten.

Solutiance startet Aufträge ebenfalls mit einem Audit. Dabei werden zusätzlich zu den Daten hochaufgelöste Fotos und Rundumaufnahmen erfasst, die in die Onlineplattform Facility-Scanner eingepflegt werden. Auf diese Weise entsteht ein digitaler Zwilling der Immobilie. Die Bilddokumentation hat u.a. den Vorteil, dass in einem späteren Schadensfall Handwerker Aufträge übernehmen können, ohne den Schaden erst vor Ort begutachten zu müssen. Die Erledigung der Arbeit dokumentiert der Handwerker dann ebenfalls mit Fotos über eine ihm von Solutiance bereitgestellte App. Auf das Portal hat der Kunde Zugriff und kann auf diese Weise den Fortschritt von Arbeiten nachvollziehen.

Um ausreichend Handwerker für sein Konzept zur Verfügung zu haben, hat Solutiance einen bundesweiten Pool von Partnerunternehmen aufgebaut. Diese profitieren in Zusammenarbeit mit dem Dienstleister von der Zeitersparnis und einem geringeren Verwaltungsaufwand. Der übliche Fall, dass z.B. ein Dachdecker aufwendig ein Angebot erstellen muss, um dann festzustellen, dass noch zwei weitere Angebote vom Kunden eingeholt werden, sei damit passé.

Solutiance-CEO Uwe Brodtmann kann sich gut vorstellen, dass die Kunden künftig Prozesse vom klassischen Property-Manager zu Solutiance verlagern. Ein weiteres Anwendungsfeld der Plattform biete der Verkauf einer Immobilie. "Der Erwerber kann ein scheckheftgepflegtes Gebäude erwerben und das bestehende Ökosystem nutzen."

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