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Finanzen | 10.01.2019

Aus IZ01-02/2019, S. 7

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:

Die Branche geht ohne Zinsängste ins neue Jahr

Wird die Europäische Zentralbank 2019 den Leitzins erhöhen? Darüber gehen die Experten-Meinungen auseinander. Unabhängig von der EZB-Politik stellt sich ein Teil der Immobilienwelt auf ein geringeres Preiswachstum ein.

Quelle: Savills
Der CEO von Savills Deutschland, Marcus Lemli,...

Quelle: Savills

Da kann der Chefvolkswirt der Targobank, Otmar Lang, noch so sehr fordern, dass die Europäische Zentralbank (EZB) ihren geldpolitischen Kurs korrigiert, weil ihr Szenario eines Konjunkturaufschwungs nicht wie erwünscht eingetreten sei. Die Realität ist und bleibt absehbar eine andere. So rechnet beispielsweise sein Kollege Jörg Krämer von der Commerzbank für 2019 damit, dass die Leitzinserhöhung ganz ausbleibt.

Quelle: Deutsche Hypo
...,das Deutsche-Hypo-Vorstandsmitglied Sabine Barthaue...

Quelle: Deutsche Hypo

Gertrud R. Traud, Chefvolkswirtin und Research-Chefin bei der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba), geht von einem "einzelnen, ersten Zinsschritt der EZB" im kommenden Jahr aus. Dieser "hat aber nicht die Qualität, den Aufschwung am deutschen Immobilienmarkt abzuwürgen". Für Investoren seien Immobilien im Vergleich zu festverzinslichen Wertpapieren immer noch eine attraktive Kapitalanlage - auch bei einem beispielsweise von der Helaba prognostizierten Anstieg der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen auf 1% bis Ende 2019. "Der Preisanstieg bei Immobilien mag sich zwar etwas verlangsamen, ein Ende des Aufwärtstrends sehen wir jedoch nicht", erklärt Traud. Deutsche-Hypo-Vorstandsmitglied Sabine Barthauer erwartet in diesem Jahr - wenn überhaupt - nur "eher sukzessiv mäßige Zinsschritte". Am Immobilienmarkt allerdings seien derzeit ohnehin "gewisse Höchststände erreicht" worden. So seien die Renditen "bereits auf einem historischen Tiefstwert und lassen wenig Spielraum für weitere Kompressionen". Bei steigenden Kapitalkosten sei daher eher davon auszugehen, "dass die Preise je nach Qualität der Immobilien stabil bleiben - wenn sie nicht sogar sinken". Steigende Zinsen würden den hohen Druck auf der Nachfrageseite etwas relativieren, vermutet Barthauer.

Quelle: pbb
...und der stellvertretende Vorstandschef der Deutschen Pfandbriefbank (pbb), Thomas Köntgen, bleiben vorsichtig optimistisch.

Quelle: pbb

Der stellvertretende Vorstandschef der Deutschen Pfandbriefbank (pbb), Thomas Köntgen, blickt für seine optimistische Einschätzung der Lage in die Erfahrungen der Vergangenheit: "Gewerbliche Immobilienmärkte haben immer wieder gezeigt, dass sie moderate abgestufte Zinserhöhungen relativ gut verkraften können." So hätten zum einen Renditeerhöhungen der Objekte mit einem gewissen Zeitverzug eingesetzt und Zinserhöhungen zum anderen über Indexierungen auch positiv auf gewerbliche Mieten gewirkt. Nun hat es aber ein derart niedriges Zinsniveau bislang nicht gegeben, weshalb Köntgen seine Einordnung etwas relativiert. Es bleibe abzuwarten, ob diese Entwicklungen vom derzeitigen Nullzinsniveau aus auch wieder gelten. Axel Jordan, Gewerbekundenchef bei der DZ Hyp, sieht lediglich eine Anhebung des Einlagensatzes "bis Ende des Jahres in zwei Schritten auf 0,0%". Für das laufende Jahr rechnet er mit anhaltenden Miet- und Kaufpreissteigerungen in der Branche, wenn auch aufgrund des "hohen Preisniveaus mit einem Nachlassen der Dynamik zu rechnen" sei. "Einzig für das Segment der Handelsimmobilien, wo die Preise seit 2015 stagnieren, gehen wir von einer anhaltenden Seitwärtsbewegung aus."

Und die Immobilienbranche selbst? Der Marktmonitor Immobilien (MMI) des Internetportals immowelt.de hat ermittelt, dass 80% der Branchenvertreter mit einer Erhöhung des Leitzinses rechnen. Die Hälfte der Befragten allerdings geht nur von einem leichten Plus von bis zu 0,25% aus, ein Viertel erwartet eine Erhöhung von 0,25% bis 0,5%. Fast zwei Drittel (63%) prognostizieren, dass für sie alles beim Alten bleiben wird. Nur 20% befürchten sinkende Absatzzahlen.

"Hierzulande ist der Bedarf an Immobilien nach wie vor sehr groß", sagt der Finanz- und Immobilienexperte Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Ausschlaggebend sei hierfür das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage in den Ballungsräumen. Ein Savills-Marktausblick sieht zwar ein Ende des Booms am Immobilienmarkt, aber eine Fortsetzung des Aufwärtstrends. Es werde zwar die Käuferseite durch die "geldpolitische Normalisierung" voraussichtlich etwas geschwächt. "Aber die Argumente für Investitionen in deutsche Immobilien bleiben stark und zahlreich", sagt Savills-Deutschland-CEO Marcus Lemli.

Das ist im Vergleich zur Gesamtwirtschaft mehr Optimismus. Aber diese Gesamtlage beeinflusst die EZB-Geldpolitik maßgeblich. Nicht zuletzt der drohende ungeordnete Brexit oder auch der EU-Haushaltsstreit mit Italien deuten eher auf ein Festhalten an der bisherigen EZB-Geldpolitik hin. Die Bundesbank geht in ihrer Prognose für 2019 von einer Jahresinflation von 1,4% aus. Für 2020 und 2021 rechnet sie wieder mit 1,8%. Das alles liegt aber immer noch unter den von der Zentralbank angepeilten 2%.

Es existiert ein Zusammenhang zwischen der Niedrigzinspolitik der Währungshüter und dem Erfolg des deutschen Immobilienmarkts: Zwischen 2010 und 2017 stiegen beispielsweise die Häuserpreise nach Berechnungen des statistischen Bundesamtes (Destatis) um mehr als 30%, während sie zwischen 2000 und 2010 nahezu stagnierten. Seit 2009 hatte die EZB mit den kontinuierlichen Leitzinssenkungen begonnen. Darüber hinaus sind die Renditen auf deutsche Anleihen damals erstmals auf unter 2% gesunken. Diese beiden Faktoren gelten als Startsignal für viele bislang marktfremde institutionelle Investoren, sich auf den lukrativen Markt vorzuwagen. "Noch hätten Zinsänderungen wenig Auswirkungen", sagt Kurt Neuwirth vom Immobilienfinanzierer Neuwirth Finance. "Intensiviert sich aber die Bautätigkeit weiter und steigen gleichzeitig die Finanzierungskosten, könnte das Risiko steigen, dass sich einige Investoren überschätzen." Zinsen von 3% bis 4% könnten dabei zum Problem werden. Aber auch Neuwirth sieht zumindest bis 2020 nur "eine geringe Gefahr" durch mögliche Zinserhöhungen.

Alle befragten Kreditinstitute und Immobilienexperten sehen aufgrund der EZB-Politik aktuell keine Notwendigkeit, strategische Anpassungen vorzunehmen.

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