Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen
Tooltipp
{{counter.remaining}} {{counter.title}}

Sie haben einen Artikel verbraucht

Als registrierter Nutzer können Sie bis zu 10 Artikel pro Monat lesen - kostenfrei und unverbindlich

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 10.01.2019

Aus IZ01-02/2019, S. 6

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    bulwiengesa
  • Organisationen:
    Initiative Unternehmensimmobilien
  • Personen:
    Tobias Kassner
  • Immobilienart:
    Gewerbe allgemein

Gewerbeparks rücken stärker in den Fokus

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz
Unternehmensimmobilien wie diese in Berlin sind gefragt und knapp.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Peter Dietz

Unternehmensimmobilien sind weiter gefragt. Das Angebot indes ist knapp. Und so müssen Investoren auf Objekte ausweichen, die höhere Risiken bergen. Damit steigt aber auch die Aussicht auf höhere Renditen.

Die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ist weiterhin hoch. Dennoch lag bis Ende Juni 2018 der Investmentumsatz mit knapp 800 Mio. Euro etwa 17% unter dem des vorhergehenden Halbjahres bzw. 32% unter dem langjährigen Schnitt der vorherigen Halbjahre. Die Ursachen dafür seien das fehlende Angebot und ein sich wandelndes Marktumfeld, teilt die Initiative Unternehmensimmobilien in ihrem Marktbericht für das erste Halbjahr 2018 mit.

Die am Markt verfügbaren Objekte seien mehrheitlich bereits in den Vorjahren gehandelt worden, teilweise als großvolumige Portfoliotransaktionen, an denen oft internationale Investoren beteiligt waren, sagt Tobias Kassner, Bereichsleiter Industrie- und Logistikimmobilien bei bulwiengesa und Autor des Marktberichts. "Gegenstand dieser Transaktionen waren zumeist gut dokumentierte Objekte in Lagen mit hoher Markttransparenz." Solche Objekte seien vorerst jedoch nicht mehr in der gewünschten Zahl am Markt verfügbar.

"Aktuelle Abschlüsse werden verstärkt in weniger gut dokumentierten Marktregionen registriert", erklärt Kassner. "Investoren kaufen auch Objekte, die ihnen noch vor ein paar Jahren als zu risikoreich erschienen oder Restrukturierungsbedarf aufweisen." Um solche Investments zu machen, werde aber lokales Know-how benötigt. Kein Wunder also, dass derzeit vor allem einheimische Akteure vornehmlich einzelne Immobilien kaufen.

Da Topobjekte kaum verfügbar sind, gehen internationale Großinvestoren dazu über, ganze Unternehmen mitsamt deren Bestand zu kaufen. Bestes Beispiel ist die Übernahme des Entwicklers Beos durch den Schweizer Versicherungsriesen Swiss Life. Da der Anlagedruck auf das Kapital und das Bestreben, einen Fußabdruck in Deutschland zu hinterlassen, groß seien, bleibe der Markt heiß, sagt Kassner.

Das Investmentvolumen verteilte sich recht ausgewogen über alle Kategorien. Transformationsimmobilien, also Objekte, die erst durch Umbau und Sanierung für Gewerbe nutzbar gemacht werden, wurden aber am stärksten nachgefragt. Auf dieses Segment entfiel mit 254 Mio. Euro knapp ein Drittel der Gesamtinvestitionen. Gerade weil Flächen knapp sind, schätzen Anleger und Mieter diese Immobilien wegen ihrer flexiblen Nutzungsmöglichkeiten. Zudem liegen sie meist in gut erschlossenen, zentralen Lagen und verfügen über attraktive Nachvermietungspotenziale.

In den ersten sechs Monaten des vergangenen Jahres waren andere Investorengruppen aktiver als in der Vergangenheit. Vor allem private Investoren schlugen zu. Einzelpersonen und Family-Offices dominierten bei Käufen wie Verkäufen: Mit einem Volumen von rund 424 Mio. Euro bei den Veräußerungen und etwa 391 Mio. Euro beim Erwerb entfiel mehr als die Hälfte des Gesamtvolumens auf private Akteure, die damit deutlich oberhalb des langjährigen Schnitts liegen. An zweiter Position folgen die Asset- und Fondsmanager, auf die jedoch ein deutlich geringerer Teil der Käufe entfällt. "Dagegen scheinen sich Banken, Versicherungen und Leasinggesellschaften nach wie vor nicht mit Unternehmensimmobilien anfreunden zu wollen", erklärt Kassner. "Sie tätigten weiterhin nur verschwindend geringe Investments."

Die Marktentwicklungen deuten laut bulwiengesa darauf hin, dass die Renditen ihren tiefsten Punkt erreicht haben. Nachdem sich in der zweiten Hälfte des vergangenen Jahres bereits ein Abflachen der Talfahrt der Spitzenrenditen angekündigt hat, kam diese im vergangenen Halbjahr vollständig zum Erliegen. Eine Ausnahme bildet die Spitzenrendite der Transformationsimmobilien, die auch im zurückliegenden Halbjahr weiter fiel. Die Bruttoanfangsrendite liegt in diesem Segment bei 4,4%. Die Durchschnittsrendite verharrte erstmals seit dem Jahr 2014 auf dem Niveau des vorherigen Halbjahres; sie steht aktuell bei 6%.

Für die übrigen Objektkategorien konnte erstmals eine Abkehr von der langanhaltenden Renditekompression festgestellt werden, betont Kassner. Bei Gewerbeparks und Produktionsimmobilien wurde sogar ein leichter Anstieg der Spitzenrenditen ermittelt. Im Fall der Gewerbeparks stellte sich die Spitzenrendite auf ein Niveau von 6,2% und für Produktionsimmobilien auf 5,2% ein. Zurückzuführen sei dies auf den Mangel an Produkten. "Die Marktakteure greifen daher auf risikoreichere Objekte zurück, die nicht mehr zwingend den Grade-A-Kriterien entsprechen, aber bisweilen zu günstigeren Preisen zu erwerben sind."

Im ersten Halbjahr 2018 wurde in der Summe über alle Objektkategorien eine Fläche von gut 870.500 m2 fertiggestellt. Der größte Anteil entfiel dabei auf die Produktionsimmobilien mit einem Flächenneuzugang von etwa 410.500 m2. Die Gewerbeparks hatten ebenfalls ein starkes Halbjahr: Mit einem Volumen von gut 62.500 m2 realisierter Fläche wurde das Mittel der vergangenen fünf Jahre um rund 60% übertroffen. "Gewerbeparks rücken also wieder verstärkt in den Fokus von Projektentwicklern und Investoren, nachdem sie in den vergangenen Jahren zwar eine anhaltend hohe Nachfrage erfuhren, aber wenig neue Projekte auf den Markt kamen", bilanziert Kassner.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!