Sie verwenden
iz.de als
Gastnutzer
Alle Leistungen ansehen
Tooltipp
{{counter.remaining}} {{counter.title}}

Sie haben einen Artikel verbraucht

Als registrierter Nutzer können Sie bis zu 10 Artikel pro Monat lesen - kostenfrei und unverbindlich

{{vm.izPaket[vm.user.izPaket].title}}

Ihre Leistungen

Märkte | 10.01.2019

Aus IZ01-02/2019, S. 5

Von Peter Dietz

In diesem Artikel:

Mit Karacho zum Transaktionsrekord

Quelle: Fotolia.com, Urheber: eyetronic
Vor allem in Frankfurt brannte zum Jahresende ein wahres Feuerwerk am Investmentmarkt ab.

Quelle: Fotolia.com, Urheber: eyetronic

Die Nachfrage nach Gewerbeimmobilien ist riesig. Zum ersten Mal wurden innerhalb eines Jahres mehr als 60 Mrd. Euro in Büros, Hotels, Handelsimmobilien und Logistikzentren investiert. Und noch ist jede Menge Kapital am Markt. Die großen Maklerhäuser gehen davon aus, dass 2019 ein Transaktionsvolumen von 50 Mrd. bis 60 Mrd. Euro drin ist. Der Immobilienbranche in die Suppe spucken könnten aber Trump & Co. mit politischen Fehlentscheidungen.

Von einem "gallischen Dorf" spricht JLL-Researcher Helge Scheunemann mit Blick auf den deutschen Immobilienmarkt. Brexit, drohende Handelskriege, Ukrainekonflikt und Italienkrise - das alles schreckt hierzulande (noch) nicht. Die Branche ist stabil, es wird weiter mit Hinkelsteinen, äh, Entschuldigung: Es wird weiter mit Bürohäusern, Lagerhallen, Hotels und Wohnanlagen gehandelt. Woraus der Zaubertrank der Immobiliengallier besteht? Aus einem Mix, in dem der Anlagedruck der institutionellen Spieler, die mangelnden Investmentalternativen und der Ruf Deutschlands, ein sicherer Hafen in all dem Unbill zu sein, wirken.

JLL-Deutschlandchef Timo Tschammler stimmt der Analyse seines Researchers zu. Viele Anleger sähen ihr Heil nach wie vor in der "hoch geachteten Assetklasse Immobilien", sagt er. Das Transaktionsvolumen steige schon seit acht Jahren kontinuierlich an. 2018 wurde ein Rekord erzielt. JLL, BNPPRE, Colliers International, Savills und CBRE melden ein Transaktionsvolumen zwischen 60,1 Mrd. und 60,6 Mrd. Euro bei Gewerbeimmobilien. Das entspricht einer Verdreifachung seit 2010. Zählt man gewerbliche Investitionen für Wohnportfolios, Mikrowohnen und Pflegeimmobilien noch hinzu, kommt man laut JLL auf eine Investitionssumme von 79 Mrd. Euro. Der Bestwert aus dem Jahr 2015 mit rund 80,3 Mrd. Euro wurde damit knapp unterschritten; damals waren besonders große Wohnportfolios gehandelt worden.

Der Rekord wurde auf den letzten Metern klargemacht. Colliers-Chef Matthias Leube spricht von einem wahren Feuerwerk: "Allein in den letzten drei Monaten wurden 13 Einzel- und Portfoliodeals in einer Größenordnung ab 250 Mio. Euro aufwärts transferiert." Ein wenig verhaltener wird es wohl im eben begonnenen Jahr zugehen. Der Mangel an attraktiven Produkten bremst die Akteure aus. Leube geht aber davon aus, dass "die Dealpipeline auch nach dem Transaktionsmarathon der vergangenen Monate nicht abgearbeitet ist". Der Anlagedruck auf Immobilien bleibe unter dem Einfluss der Nullzinspolitik der EZB und fehlender Anlagealternativen bis in die zweite Jahreshälfte bestehen. Der Mangel an gesuchtem Core- und Coreplus-Produkt im Bestand werde durch eine steigende Rate von Weiterverkäufen sowie zunehmende Gelegenheiten für Forward-Deals zumindest in Teilen ausgeglichen. "Portfoliobereinigungen von Bestandshaltern treffen auf eine höhere Risikoneigung auf der Käuferseite", glaubt Leube. Das Maklernetzwerk Dave geht davon aus, dass vor allem B- und C-Standorte für alle Assetklassen von dieser Entwicklung profitieren. Die Experten von BNPPRE glauben, dass bis Jahresende bis zu 60 Mrd. Euro in Gewerbeimmobilien investiert werden. Inklusive Wohnportfolios könnte ein Gesamtvolumen von rund 70 Mrd. Euro erzielt werden. Das wäre zwar ein Zehntel weniger als 2018, aber immer noch ein ordentliches Ergebnis.

Erst nach 2019 könnte ein moderater Zinsanstieg dafür sorgen, dass in der Folge auch die Immobilienrenditen leicht ansteigen, meint Tschammler und fügt an: "Die möglichen Wertverluste können zwar bereits bei kleineren Renditeveränderungen signifikant ausfallen. Durch eine positive Mietpreisentwicklung auf Basis einer weiterhin stabilen konjunkturellen Lage könnten die Wertverluste aber zu einem beträchtlichen Teil kompensiert werden."

Im Basisszenario, in dem Ereignisse wie Crashs und Kriege ausgeblendet bleiben, erwarten die JLL-Experten den Höhepunkt der derzeitigen Zyklusphase für das nächste Jahr. "Eine Zinserhöhung erscheint 2020 nicht unwahrscheinlich und wird von vielen Marktteilnehmern auch erwartet", erklärt Tschammler. Es sei davon auszugehen, dass sich durch eine Anhebung der Zinsen die Finanzierungskonditionen verschlechtern und sich insbesondere Versicherungen und Pensionskassen wieder verstärkt dem Anleihemarkt zuwenden werden. Das würde dem Immobilienmarkt einen Teil der Nachfrage entziehen und zu sinkenden Transaktionsvolumina führen.

Tschammler verweist auf den Megatrend Coworking. "In kürzester Zeit hat sich die Bürovermietung in den innerstädtischen Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen den veränderten Kundenbedürfnissen angepasst und neue Anbieter hervorgebracht." Mehr als die Hälfte aller Coworking-arbeitsplätze seien in den sieben großen Bürometropolen zu finden. Solche Flächen würden inzwischen schon 15% des gesamten diesjährigen Flächenumsatzes in den Finanz- und Bankenvierteln ausmachen. JLL hat derzeit 245 Betreiber von flexiblen Büroflächen in der Datenbank.

Die Experten schätzen, dass rund 96.000 Arbeitsplätze an 535 Standorten in Deutschland unter die Kategorie Coworking fallen. Insgesamt werde bundesweit eine flexible Bürofläche von 932.000 m2 angeboten. Berlin sei der attraktivste Coworkingstandort Deutschlands, nicht zuletzt wegen der lebhaften Start-up-Szene in der Bundeshauptstadt. Dabei zahlen Betreiber wie WeWork, rent24 und Design Offices deutlich höhere Mieten als andere Büronutzer. Laut JLL stieg die von Unternehmen aus der Coworking-Szene gezahlte Durchschnittsmiete in den Big Seven von 16,34 Euro/m2 im Monat innerhalb eines Jahres um 30% auf 21,25 Euro/m2. Bei Mietern aus anderen Branchen ließ sich lediglich ein 17%-Aufschlag von 12,90 Euro/m2 (2017) auf 15,10 Euro/m2 durchsetzen. Eigentümer von Büroimmobilien werden das aufmerksam registrieren. Denn angesichts niedriger Renditen setzen Investoren zunehmend auf Mietwachstum, um ihre Renditeziele zu erreichen und Wertsteigerungen generieren zu können. Deshalb seien Value-add-Objekte mit kurzfristig auslaufenden Mietverträgen und Objekte mit Leerstand aktuell begehrt, erklärt Scheunemann. "Hier lassen sich am ehesten höhere Mieten durch Vertragsneuabschlüsse durchsetzen."

Der Trend des moderaten Renditerückgangs für Topprodukte in besten Lagen der transaktionsstärksten Nutzungsart habe sich im vierten Quartal 2018 fortgesetzt, erzählt Scheunemann. Mit einer über alle sieben Hochburgen hinweg gemittelten Spitzenrendite von 3,11% für Büros zeige sich im Vergleich zum Vorquartal noch einmal ein leichter Rückgang, im Zwölfmonatsvergleich seien es damit 16 Basispunkte weniger. Für 2019 geht JLL davon aus, dass sich die Renditen auf diesem Level einpendeln werden. Die stärkste Dynamik war bei Logistikimmobilien zu beobachten. Ende 2018 lag die Spitzenrendite bei 4,1% und damit 60 Basispunkte niedriger als 2017. Auf diesem niedrigen Niveau dürfte sie sich 2019 stabilisieren, glaubt Scheunemann.

So weit die Prognose für den Fall, dass nichts schiefgeht und die Wirtschaft weiter brummt. Aber draußen in der Welt sitzen immer mehr Leute wie Donald Trump an den Hebeln der Macht. "Das größte Risiko für die Weltwirtschaft sind derzeit die Politiker und ihre Egotrips", betont Tschammler. Eine Kooperation unter den wichtigsten Volkswirtschaften, wie sie während der Finanzkrise erfolgte, könne heute nicht mehr als selbstverständlich vorausgesetzt werden. "Die Staaten der Welt bewegen sich nicht mehr aufeinander zu, sondern voneinander weg", meint der JLL-Chef.

Bleibt also nur zu hoffen, dass den Immobiliengalliern nicht der Himmel auf den Kopf fällt.

In Netzwerken weiterempfehlen

Kostenfrei für Abonnenten

Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland

Unser Service für IZ-Abonnenten:
Alle Zwangsversteigerungen in Deutschland - täglich aktuell, übersichtlich geordnet und kostenfrei!