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Märkte | 10.01.2019

Aus IZ01-02/2019, S. 4

Von Jutta Ochs

In diesem Artikel:

Wohninvestments 2018 toppen erneut die Vorjahresergebnisse

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze
Projektentwicklungen, auch abseits der A-Städte, waren 2018 für 24% des Umsatzes mit Wohnimmobilien gut.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Alexander Heintze

Der deutsche Wohninvestmentmarkt erreichte 2018 nach einer Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) mit einem Umsatz von 16,3 Mrd. Euro und einem Plus von 16% das zweitbeste Ergebnis aller Zeiten. Nur 2015 (rund 23 Mrd. Euro) war besser. CBRE errechnet für 2018 17,2 Mrd. Euro, JLL kommt sogar auf 18,7 Mrd. Euro.

Entgegen den Erwartungen vieler Experten bestimmten wieder einige Großdeals das Transaktionsgeschehen auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt 2018. So etwa die Übernahme des österreichischen Wohnungskonzerns Buwog durch Vonovia. Die deutschen Bestände gehen mit einer Bewertung von mehr als 2,7 Mrd. Euro in den hiesigen Jahresumsatz ein. Eines der größten Pakete des Jahres ist zudem das Century-Portfolio, das der dänische Pensionsfonds PFA von Industria Wohnen erwarb (3.700 Einheiten für rund 900 Mio. Euro netto). Insgesamt sind laut BNPPRE deutlich mehr als 300 Transaktionen (ab 30 Einheiten) mit rund 133.000 Wohneinheiten in das Jahresresultat eingeflossen. Sowohl die Paketgröße mit im Schnitt rund 420 Einheiten als auch das durchschnittliche Portfoliovolumen (rund 50 Mio. Euro) liegen über dem Vorjahreswert.

JLL sieht in seiner Jahresbilanz die Entwicklung etwas anders. So sei der Anstieg des Gesamtvolumens fast ausschließlich auf das Preiswachstum zurückzuführen. Aktuell müssten pro Einheit im Schnitt 142.000 Euro bezahlt werden. Das ist nach JLL-Berechnung 20% mehr als 2017.

Wie in den Vorjahren sorgten laut BNPPRE vor allem Bestandsportfolios mit knapp 55% für das Gros des Umsatzes. Projektentwicklungen in den A-Städten wie auch an vielen kleineren Standorten waren stark gefragt und steuerten rund 24% zum Ergebnis bei. In die Wohnsonderformen Studentenwohnungen und Mikroapartments flossen 2018 mehr als 1,7 Mrd. Euro. Das ist laut BNPPRE ein neuer Rekordwert.

Konstantin Kortmann, Head of Residential Investment JLL Germany, geht aber davon aus, dass es nun endgültig vorbei ist mit den Großportfolios. Entweder sei Internationalisierung der Weg, um den Wachstumspfad weiterzuverfolgen. Dies werde ja bereits von börsennotierten Wohnungskonzernen, gemeint ist insbesondere Vonovia, praktiziert. Oder es müsse zunehmend auf die Entwicklung im Bestand gesetzt werden.

Für fast die Hälfte des Umsatzes verantwortlich waren 2018 bei den Investoren Immobilien-AGs/Reits (gut 30%) und Spezialfonds (19%). Pensionskassen liegen mit 14% auf dem dritten Platz. 77,4% und somit mehr als drei Viertel des Volumens entfallen auf deutsche Käufergruppen. Doch stellen die knapp 3,7 Mrd. Euro, die ausländische Anleger in den deutschen Wohnungsmarkt investierten, laut BNPPRE das höchste jemals registrierte Volumen dar. Mit 2,45 Mrd. Euro entstammt ein Großteil aus dem europäischen Raum, auch dies ist ein Spitzenwert.

Auch wenn mit gut 6,7 Mrd. Euro immer noch ein beträchtlicher Anteil der Wohninvestments auf die A-Städte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München, Stuttgart) entfällt, ist ein Umsatzzuwachs insbesondere an den Standorten außerhalb dieser Metropolen zu verzeichnen. So beläuft sich der Anstieg im übrigen Bundesgebiet auf 27% im Vergleich zu gerade einmal 4% in den A-Städten. Am meisten wurde dennoch erneut in Berlin angelegt. Hier wurden mehr als 3,3 Mrd. Euro registriert.

Auch 2019 werden laut BNPPRE Wohninvestments zu den beliebtesten Immobilienanlagen zählen. Nach wie vor bleibe jedoch die Angebotsseite das Nadelöhr, das zuverlässige Umsatzprognosen erschwere. "Ein deutlich überdurchschnittliches Ergebnis sollte aber möglich sein", sagt Christoph Meszelinsky, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Co-Head Residential Investment.

Konstantin Kortmann (JLL) sieht für 2019 voraus, dass das Transaktionsvolumen abnehmen wird - obwohl er eine Zunahme beim Wohnungsneubau erwartet. Er geht von "anhaltenden Preissteigerungen" auf dem Wohnungsmarkt aus sowie von der Tendenz, verstärkt in "Spezialsegmente" wie Mikro- und Studentenwohnen zu investieren. Kortmann prognostiziert für das kommende Jahr ein Transaktionsvolumen von rund 17 Mrd. Euro.

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