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Märkte | 20.12.2018

Aus IZ51/2018, S. 19

Von Thorsten Karl

In diesem Artikel:

Viel Bewegung in wenigen Kölner Stadtbezirken

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl
Die Flächen des ersten Flughafens auf Kölner Boden in Butzweilerhof mausern sich langsam zu einem gefragten Wohngebiet.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheber: Thorsten Karl

Köln. Die einzige Millionenstadt in Nordrhein-Westfalen wächst. Dem jährlichen Zuzug von Menschen steht aber ein zu geringes Angebot an Wohnungen gegenüber. Aktuell hat das Maklerunternehmen Kampmeyer Immobilien einen Bericht über den Wohnimmobilienmarkt in allen 86 Stadtteilen Kölns vorgelegt. Aus den jeweiligen Daten wagt Kampmeyer eine Prognose für die einzelnen Teilmärkte. Klar ist: Von Entspannung kann erstmal keine Rede sein.

Rund 130.000 Menschen wohnen in der 16,37 km² großen Kölner Innenstadt. Zwar legen sie großen Wert darauf, dass ihre jeweiligen Veedel eine eigene Identität besitzen, doch unter dem Strich sind sie alle Bewohner der City, die angesichts ihrer Einwohnerzahl bereits eine eigenständige Großstadt wäre.

Dass es in der Innenstadt höchst unterschiedliche Wohnsituationen gibt, berichtet auch die Kampmeyer-Untersuchung. So reiche die Bebauung von den Gründerzeithäusern in der Kölner Neustadt bis zum Wohnkranhaus im Rheinauhafen. Die größte Dichte sehr guter Wohnlagen findet man in der traditionell alle NRW-Wohnpreisrankings anführenden Kölner Altstadt-Nord.

Neben den linksrheinischen gibt es auch die Wohnlagen in der rechtsrheinischen Kölner Innenstadt. Diese befinden sich im Wesentlichen im Stadtteil Deutz und haben die Bewertung mittlere bis gute Lage erhalten. Allerdings rechnet Kampmeyer damit, dass angesichts der Neubauten der MesseCity hier die Preise bis 2023 deutlich steigen werden.

Von einem anderen Großprojekt wird der Wohnimmobilienmarkt im Stadtbezirk Mülheim Nutzen ziehen: I/D Cologne, das Vorhaben von Art-Invest, das auf Nutzer der Kreativwirtschaft und Kultur, aber auch auf Hotelnutzung setzt, dürfte mittelfristig nicht ohne Folgen für die Preise in den angrenzenden Mülheimer Wohnlagen bleiben. Bisher war der mit knapp 150.000 Einwohnern größte Kölner Stadtteil vor allem durch einfache, bestenfalls mittlere Wohnlagen gekennzeichnet.

Wenig Veränderung steht dem mit gut 121.000 Einwohnern zweitgrößten Stadtbezirk Kalk bevor. Überwiegend einfache bis mittlere Wohnlagen finden sich hier, die zwischen Deutz und Bahntrasse gelegenen Wohngebiete haben bereits gutes Niveau. Ähnlich sieht es in Porz aus, in dem auch der Köln/Bonner Flughafen liegt. In Porz sind demnach nur vereinzelt gute Wohnlagen zu finden - und die recht verstreut über den Stadtteil.

Zu den interessanteren Kölner Stadtbezirken gehört Ehrenfeld, das den Ruf als Kölner Hipster-Hochburg hat. Doch neben den gefragten, aber nicht als besonders hochwertig anzusehenden Bleiben der Man-Bun-Fraktion gilt Neuehrenfeld mit seinen Einfamilienhäusern als sehr gute Wohnlage. In den letzten Jahren entwickelte sich zudem der ehemalige Kölner Flughafen Butzweilerhof als neuer Wohnstandort.

Der Stadtbezirk Lindenthal verteidigt weiter seinen Ruf als Nobelviertel. Hier gibt es praktisch keine einfachen oder mittleren Lagen. Die Top-Objekte der Stadt finden sich nördlich der Gleueler Straße und östlich der Autobahn.

Der Blick auf die Preiskarte der einzelnen Kölner Bezirke und Stadtteile ist in der Rubrik "Veränderungen der Preise gegenüber dem Vorjahr" fast überall durch Pfeile nach oben gekennzeichnet. Die stärksten Preisanstiege gab es dabei in Gremberghoven, Flittard, Weidenpesch, Westhoven und Worringen zu vermelden. Hier kletterten die Kaufwerte für Teileigentum aus dem Bestand um mehr als 20% binnen Jahresfrist - in Gremberghoven sogar um 30,7%.

Deutlich weniger dramatisch, dafür aber solide, entwickelten sich die Kaufpreise in diesem Segment in den Spitzenlagen. In der Altstadt-Nord kletterten sie um 7,7% auf 3.840 Euro/m², in Bayenthal um 4,3% auf 3.730 Euro/m².

Kaum Bewegung hingehen gab es in den Top-Lagen wie Marienburg, wo der Wert mit 3.570 Euro/m² gegenüber 2017 unverändert blieb. Dasselbe gilt für Braunsfeld mit einem durchschnittlichen Angebotspreis von 4.050 Euro/m². Im noch teureren Lindenthal sanken die Werte sogar minimal, und zwar um 0,3% auf 4.110 Euro/m².

Bei neu gebautem Teileigentum sind die Preise naturgemäß nicht so aussagekräftig, da sie oft von wenigen größeren Projekten in einem Stadtteil geprägt werden. Die Spanne der 2018 in der Domstadt angebotenen neuen Eigentumswohnungen reichte dabei von 2.600 Euro/m² in Immendorf bis zu 6.400 Euro/m² in Lindenthal. Im Schnitt kostete eine neue Eigentumswohnung in Köln dieses Jahr rund 4.500 Euro/m². Ein Ende des Preisanstiegs sieht Kampmayer nicht.

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