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Unternehmen | 20.12.2018

Aus IZ51/2018, S. 14

Von Harald Thomeczek

In diesem Artikel:

Zalando mietet Abverkaufskanäle für übriggebliebene Ware

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam
In die Outlets von Zalando wandern die Warenüberhänge.

Quelle: Immobilien Zeitung, Urheberin: Monika Leykam

Zalando baut sein Ladennetz aus. Hat der Onlineversender seit 2012 fünf Läden eröffnet, folgen bis 2020 weitere sechs Outlets. Konzentrierte sich der Mode- und Schuhhändler dabei bisher auf Metropolen, geht er jetzt auch in Städten aus der zweiten Reihe offline. Größter Vermieter ist Aachener Grund: Der Fondsgesellschaft gehören allein vier von bald elf Outlet-Immobilien.

Die Adressen der neuen Outlets lauten Königsstraße 60 in Münster, Hirschstraße 26 in Stuttgart, Große Packhofstraße 4-8 in Hannover, Kunststraße 26 in Mannheim, Sedelhofgasse 17-21 in Ulm und Marktstätte 1 in Konstanz. Kommenden Frühling eröffnet Zalando in Münster, im Sommer folgt Stuttgart und im Herbst Hannover. "Für 2020 haben wir außerdem Flächen in Mannheim, Ulm und Konstanz zugesagt", sagt Dorothee Schönfeld, Geschäftsführerin der Zalando-Outlets.

Die bestehenden Outlets finden sich in Berlin (Köpenicker Straße 20), Frankfurt (Leipziger Straße 41-42), Köln (DuMont Carré/Breite Straße 80-90), Leipzig (Burgstraße 9) und Hamburg (Poststraße 9). Dass Zalando jetzt auch jenseits von Berlin oder Hamburg Präsenz zeigt, erklärt Schönfeld so: Das Unternehmen sei zu dem Schluss gekommen, dass eine Kombination aus "großen Städten" und "Städten mit viel Potenzial für den Einzelhandel" eine gute Mischung für Zalando sei.

Die Outlets seien, so Schönfeld, eine "strategisch sinnvolle" Ergänzung anderer Angebote der Zalando-Plattform. Zalando verkaufe "in den Outlets Ware, die wir im Onlineshop nicht mehr anbieten können. Es kann zum Beispiel sein, dass nur noch vereinzelte Größen vorhanden sind, es sich um Ware aus der Vorsaison handelt oder ein Knopf fehlt", unterstreicht Schönfeld die Existenzberechtigung der stationären Geschäfte im Ökosystem des Handelsunternehmens. Auch Modeartikel, die retour gehen und in nicht mehr tadellosem Zustand bei Zalando ankommen, dürften sich in den Outlets wiederfinden.

Schönfeld betont, dass der "Fokus weiterhin auf dem digitalen Geschäft" liegen soll, stellt aber auch klar: Der Anspruch von Zalando ist es, "eine der ersten Adressen für Outletshopping in Deutschland zu sein". Eine Unternehmenssprecherin präzisiert auf Anfrage: "Unser Umsatz wächst mit 20% bis 25% im Jahr. Weil wir wachsen, haben wir auch mehr Bedarf an Outlets. Wir schauen uns immer um."

Ins Geschäft gekommen ist Zalando bei seinen Immobiliensichtungen zuletzt insbesondere mit der Investmentgesellschaft Aachener Grundvermögen. Bei drei der unlängst kommunizierten Anmietungen für neue City-Outlets ist Aachener Grund nach Recherchen der Immobilien Zeitung (IZ) der (künftige) Vermieter. Damit dürfte die Fondsgesellschaft größter Zalando-Vermieter sein, denn auch eines der bestehenden Outlets - dasjenige in Hamburg - gehört ihr. Die anderen neuen Vermieter sind BMO Real Estate, die Sparkasse Bodensee und eine Münsteraner Unternehmerfamilie.

Nach IZ-Informationen gehören Aachener Grund sowohl die Immobilie in Hannover als auch das Gebäude in Mannheim. Vormieter in Hannover ist s.Oliver, in Mannheim folgt Zalando auf New Yorker. Für die Projektentwicklung Sedelhöfe in Ulm steht Aachener Grund schon länger als Endinvestor, der das Objekt nach Fertigstellung übernehmen will, fest. An allen drei Standorten hat Zalando nach IZ-Informationen ca. 1.200 bis 1.500 m² Verkaufsfläche gemietet und Zehnjahresmietverträge abgeschlossen. "Zalando braucht mindestens 1.200 m² Verkaufsfläche, idealerweise 1.500 m²", sagt ein Kenner.

Das Büro- und Geschäftshaus in der Stuttgarter City, in dem Zalando ebenfalls rund 1.400 m² Verkaufsfläche - plus Sozialflächen - nutzen wird, ist im Eigentum eines Fonds von BMO Real Estate Partners Deutschland. Diese Anmietung vermittelte Colliers. Die Vorgängergesellschaft von BMO Real Estate Partners Germany, F&C Reit Asset Management, hatte das Gebäude vor ziemlich genau sechs Jahren für den Einzelhandelsspezialfonds Best Value Germany I erworben, damals noch mit Jako-o als Mieter der Ladenflächen. Der Kindermode- und Spielzeughändler hatte die Immobilie im Frühsommer verlassen, als der Mietvertrag auslief. Die Höhe des Mietpreises stehe in keinem Verhältnis zur Passantenfrequenz und dem Umsatz, hieß es damals von Unternehmensseite gegenüber der Stuttgarter Zeitung.

In Münster hat sich Zalando das ehemalige Gebäude der Dresdner Bank ausgeguckt. Hier scheint der größte deutsche Modeonlinehändler den Herrenausstatter Pohland zu beerben. Die Pohland-Filiale hat laut den Westfälischen Nachrichten jedenfalls im Oktober geschlossen. Die Immobilie gehört der Münsteraner Unternehmerfamilie Lohmann, die sie vor ein paar Jahren in ein Büro- und Geschäftshaus umbaute.

Auch in Stuttgart soll sich Zalando für zehn Jahre vertraglich gebunden haben. Ob besagte vier Mietverträge allerdings beispielsweise Optionen oder Sonderkündigungsrechte beinhalten, ist nicht überliefert. In Konstanz heißt der Zalando-Vermieter Sparkasse Bodensee. Die Sparkasse, die rund 20 Mio. Euro in den Umbau der ehemaligen, denkmalgeschützten Oberpostdirektion investiert, vermietete 1.200 m² Verkaufsfläche bzw. 1.500 m² Mietfläche, ziemlich gleichmäßig auf das Erd- und das erste Obergeschoss verteilt, an den Internetversender.

Ein Sprecher der Sparkasse Bodensee schwärmt: "Das ist eine absolute Ia-Lage!" Lars Hofacker, Leiter des Forschungsbereichs E-Commerce beim EHI-Retail Institute, kann das bestätigen. Hofacker hat sich die Adressen, unter denen die neuen Zalando-Outlets zu finden sein werden, genauer angeschaut und festgestellt: Das ist kein Vergleich mehr zur Hinterhofatmosphäre, die das erste, 2012 eröffnete Outlet in Berlin noch verströmte. "Die Standorte sind verdammt gut gewählt", resümiert er. Zalando vertickt dort nur übriggebliebene Ware: "Es findet keine Verzahnung mit dem Onlinegeschäft statt. Man kann sich z.B. keine Ware in den Store schicken lassen. Outlets und Onlineshops sind momentan noch zwei Paar Schuhe." Etwas überspitzt formuliert: Zalando macht - auch wenn die Läden wie "kleine Leuchttürme für die Marke Zalando" daherkämen - Resterampen in Toplagen auf.

Die stationäre Präsens kann ein kluger Schachzug sein, meint Hofacker: "Zalando sichert sich Flächen in Toplagen, und das kann zukünftig ein Wettbewerbsvorteil sein." Für Vermieter, so Hofacker, sei Zalando angesichts akuter Sorgen vor Frequenzrückgängen in den Innenstädten zunächst ein veritabler "Imagegewinn".

Fraglich allerdings ist, ob Zalando auch ein echter Gewinn für die Mieteinnahmen ist, denn ein Unternehmen wie Zalando dürfte auch bei der Anmietung von Läden extrem datengetrieben und sehr kostenbewusst vorgehen. Joachim Stumpf, Geschäftsführer von BBE Handelsberatung, geht dagegen davon aus, dass Zalando als Einzelhandelsmieter mehr als ein reiner Imagegewinn für einen Vermieter ist: "Ich glaube schon, dass die die gleichen Mieten zahlen wie die Textiler vorher. Wenn die Lage gut ist, bleibt die Miete stabil, weil da immer jemand rein will."

Auch Stumpf hält die Standortwahl für einen cleveren Schachzug. Im Omnichannel-Handel befinde sich schließlich noch vieles im Stadium von "Trial and Error, und nur wenn man in Toplagen geht, hat man später auch die Chance, mehr daraus zu machen und z.B. über Rücklaufware hinaus auch aktuelle Artikel zu präsentieren". Schon jetzt seien Outlets in guten City-Lagen nicht nur Absatzkanäle für Übriggebliebenes: "Der Kunde wird mit der Marke konfrontiert. Damit steigt die Websitenutzung signifikant und das Geschäft mit Verbrauchern aus der jeweiligen Region wird beflügelt."

Dass Zalando in diesem Jahr zwei Outlets eröffnet hat und jetzt auf einen Schlag sechs neue ankündigt, nachdem sich der Versender erst langsam ans stationäre Geschäft herangetastet hat, "trägt die Handschrift, dass da mehr geplant ist", findet Stumpf. Mit Blick auf die Sortimentsbreite könnte man zwar perspektivisch "fast das H&M-Netz daneben legen. Schwer zu sagen, ob das im Rahmen der Onlineaktivitäten von Zalando auch sinnvoll wäre." Außerdem gehe es einem solchen Unternehmen nicht darum, ein möglichst dichtes Filialnetz zu stricken: "Die fragen sich, wie sie den größtmöglichen Marktanteil erreichen - egal, wo der herkommt." So kooperiert Zalando neuerdings mit über 600 fremden Läden, um die Lieferzeiten für eigene Kunden zu verkürzen.

Auch Hofacker vom EHI-Retail Institute erwartet nicht, "dass Zalando Richtung 40, 50 Läden expandiert. Das Core-Business bleibt digital."

Transaktion: Münster, Königsstraße 60
Transaktion: Stuttgart, Hirschstraße 26
Transaktion: Hannover, Osterstraße 10
Transaktion: Mannheim, Kunststraße 26
Transaktion: Ulm, Sedelhofgasse 17
Transaktion: Konstanz, Marktstätte 1

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