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Märkte | 20.12.2018

Aus IZ51/2018, S. 9

Von Daniel Rohrig

In diesem Artikel:
  • Unternehmen:
    US Treuhand
  • Organisationen:
    IREBS Immobilienakademie
  • Personen:
    Sven Bienert, Thomas Gütle, Folker Hellmeyer
  • Immobilienart:
    Wohnen, Büro

Der Renditevorsprung von US-Immobilien schmilzt dahin

Quelle: Pixabay, Urheber: skeeze
Investments in Büroimmobilien beispielsweise in Houston, Texas, sind laut Investmenthaus US-Treuhand derzeit lukrativ.

Quelle: Pixabay, Urheber: skeeze

Die Zeiten, als hinter dem großen Teich deutlich höhere Renditen bei Immobilieninvestments in allen Assetklassen warteten, scheinen in eine größere Ferne gerückt zu sein. Das ist eines der Ergebnisse einer neuen Studie des Regensburger Irebs Instituts. Einer der Gründe ist die Zinspolitik der US-Notenbank.

Möglicherweise hat sich das Münchner Investmenthaus US-Treuhand etwas andere Ergebnisse gewünscht, als es die Studie beim Regensburger Irebs Institut für Immobilienwirtschaft in Auftrag gab. Denn einfacher machen wird es das Geschäft für die ausschließlich auf Fonds in den Vereinigten Staaten konzentrierten Asset-Manager nicht. Denn, so hat das Institut ermittelt, es existiert eine fortschreitende Angleichung zwischen den europäischen und den US-Immobilienmärkten.

Die Folge: Zur reinen Steigerung der Renditen privater und institutioneller Anleger taugt der US-Markt kaum noch. Nach wie vor sieht Irebs-Geschäftsführer Sven Bienert aber den Diversifikationsvorteil von US-Immobilien. "Die zentrale Arbeitshypothese, dass Anleger durch grenzüberschreitende Streuung zwischen den Währungsräumen die Performance optimieren können, können wir bestätigen", heißt es in der Studie.

"Letztlich sehen wir durch die Untersuchung sogar unsere Strategie bestätigt, eher nicht in die großen Städte, sondern in die ‚Secondary Cities‘ zu investieren", sagt US-Treuhand-Geschäftsführer Thomas Gütle. Hier liege vor allem im Büro- und Wohnbereich das größte Potenzial. "Büroimmobilien in den US-Metropolen werfen mit 5% bis über 8% weiterhin deutlich höhere Renditen ab als in Deutschland." In New York, Los Angeles, Chicago, San Francisco, Boston und Washington - "Gateway Cities", wie sie Gütle nennt, hätten Anleger noch gute Diversifikationsmöglichkeiten.

Bei Kapitalanlagen in den USA sei jedoch das Fremdwährungsrisiko zu berücksichtigen. Dieses Risiko könne man zwar durch sogenanntes Hedging abfedern, auch das erzeuge aber Kosten, die zuletzt infolge der höheren Zinsdifferenz zwischen Dollar- und Euroraum auf 3% gestiegen seien. "Nichtsdestotrotz bieten die USA nach wie vor eine hohe Rechtssicherheit und haben deutlich mehr Liquidität im Markt", erklärt Bienert.

Darüber hinaus haben laut Gütle Investitionen in Apartments mittelgroßer Städte ein großes Anlagepotenzial. Und dies trotz des jüngst unerwartet deutlich gesunkenen NAHB Hausmarktindexes von zuvor 68 auf 60 Punkte, woraus Gütle eine potenziell steigende Nachfrage nach Mietwohnungen ableitet. Experten waren lediglich von einem Minus von einem Punkt auf 67 Punkte ausgegangen. Das markiert den niedrigsten Stand seit August 2016. Der Index ist ein Stimmungsbarometer der nationalen Organisation der Wohnungsbauunternehmen. Alle Werte über 50 deuten immer noch auf einen optimistischen Markt hin. Folker Hellmeyer, Chefanalyst von Solvecon Invest, sieht neben der Fed-Politik der steigenden Leitzinsen ein auffälliges Auseinanderdriften "zwischen den hohen Wertsteigerungen der US-Wohnimmobilien und drastisch geringer zunehmenden mittleren Einkommen". Das schließe immer mehr potenzielle Käufer trotz erleichterten Kreditzugangs vom Markt aus. Einen weiteren möglichen Grund sieht US-Treuhand-Chef Gütle darin, dass zu viele Luxuswohnungen gebaut worden seien. Daher würde er auch "nie" in ein solches Segment beispielsweise in New York investieren. "Sogenannte 18-Hour-Cities wie Austin oder Houston bieten im Wohnungsbereich große Potenziale, da sie gerade bei Millennials sehr beliebt sind." Der Begriff steht für junge Erwachsene im Alter von 21 bis 35 Jahren.

Die Deutsche Bank zeigt sich derweil in einer aktuellen Analyse optimistisch. Die ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnungen spiegele sich in den Preisen für Häuser und Wohnungen wider. Für 2019 rechnen die Experten mit einem Plus von 6,8% und für 2020 mit weiteren 5,5%. Auch Büroinvestments in der zweiten Reihe, beispielsweise in Las Vegas, seien vielversprechend, sagt Gütle. "Insgesamt herrscht in Deutschland immer noch viel Unkenntnis über den US-Immobilienmarkt und seine Möglichkeiten." Denn trotz der hohen Liquidität sei dieser letztlich sehr heterogen und erklärungsbedürftig, Steuern und Bedingungen variierten von Staat zu Staat stark.

Für Bremsspuren auf dem US-Immobilienmarkt sorgen derzeit nach der neuen Ausrichtung der China-Politik von Donald Trump die ausbleibenden Investitionen aus dem Reich der Mitte. Und noch etwas trübt die Stimmung: Ähnlich wie hierzulande werden immer weniger Bauprojekte in Angriff genommen. Grund sind vor allem personelle Engpässe und bürokratische Hürden. Ein Blick auf die vom U.S. Census Bureau ermittelten Baubeginne zeigt: Wurden in der ersten Jahreshälfte noch deutlich mehr Bauvorhaben in Angriff genommen, sank die Zahl im Oktober 2018 auf 1,23 Mio. Im Mai hatte es noch 1,33 Mio. Baubeginne gegeben. Die US-Baugenehmigungen sanken gegenüber dem Vormonat um 0,6% auf eine saisonbereinigte Jahresrate von 1,26 Mio. im Oktober. Bis Ende April lag die Zahl der Genehmigungen aber noch deutlich höher bei 1,38 Mio.

Licht und Schatten also auch auf dem US-Markt. Auf eine konkrete Zukunftsprognose möchte sich Sven Bienert nicht einlassen und verweist auf die Studie: "Es bleibt abzuwarten, ob die aktuell tendenziell unterschiedlichen Entwicklungen in den Regionen auf einen eventuell wieder eher abnehmenden Gleichlauf in der Zukunft hindeuten", heißt es dort. Damit ist gemeint, dass die Zyklen sich auch wieder auseinanderentwickeln können. Dazu könnte die neue Wirtschaftspolitik der USA in Asien führen. "Hierdurch könnten die Diversifikationspotenziale für europäische Bestandshalter durch US-Immobilien zukünftig wieder steigen."

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