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Märkte | 20.12.2018

Aus IZ51/2018, S. 8

Von Monika Leykam

In diesem Artikel:

Catella mag B-Städte

Investoren rechtfertigen die hohen Kaufpreise, die sie für Gewerbeimmobilien in den deutschen A-Städten zahlen, mit dem Mietsteigerungspotenzial. Bei einem Zinsanstieg könnte sich diese Annahme als Trugschluss erweisen, schätzt Catella.

B-Städte bieten nach Ansicht der Catella-Researcher mehr Wertstabilität. Die Begründung für die These liegt in den extrem niedrigen Anfangsrenditen von ca. 3%, die für Büroimmobilien in den deutschen Topmetropolen Berlin, Frankfurt, München und Hamburg bezahlt werden (müssen). Die Investoren begründen die Zahlung hoher Kaufpreise mit den zu erwartenden Mietsteigerungen. Diese liegen für den Zeitraum bis 2022 in Berlin bei 20%, in München bei 15,3% und in Frankfurt bei 13,5%. Viel günstiger im Einkauf sind dagegen Städte in der zweiten Reihe, z.B. Münster, Leipzig und Hannover, mit jeweils ca. 4,5%.

Im gleichen Zeitraum (also bis 2022) rechnet Catella mit einer Anhebung der Leitzinsen im Euroraum um 140 Basispunkte. Das wiederum werde die Verkehrswerte in den großen Städten um über 15% drücken. Um das durch Mietsteigerungen zu kompensieren, müssten die Berliner Büromieten nicht um die erwarteten 20% steigen, sondern um 32%. Da diese Steigerung am Markt aber nur realisierbar sei, wenn man in Immobilien mit geringer Vertragsrestlaufzeit investiere, sollte man hier nur im Rahmen von risikoreicheren Strategien (Core-plus, Value-add) investieren.

Für Core-Strategien seien die Mittelzentren mit ihren höheren Anfangsrenditen geeigneter. Die Verkehrswerte dort sollten durch einen Zinsanstieg weniger stark leiden. Mit einer Mietsteigerung von nur 8% in den kommenden vier Jahren seien die mit einer Leitzinserhöhung verbundenen Abwertungen kompensierbar. Büroinvestments in Mittelstädten für Anfangsrenditen ab 4,5% böten daher einen besseren Schutz vor zinsbedingten Wertverlusten als die teuren Metropolen.

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